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行业观察
刘爱明言:宽域空间独,深圳成本活!

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-12-12 18:24:24点击1002


11月20日中午,应邀拜访许久未见的刘爱明先生。刘爱明先生不用我多介绍,作为当年的中海少帅、万科华东侯、协信总裁,如今的中城新产业当家人,大家都比较了解。

不过很多人不知的是,他还是马拉松、滑雪、划艇等运动的爱好者与推动者,我开始长跑就有刘总推动的因素。刘总组建的“爱马士”朋友圈,团聚了一圈全国个中好手。

刘总更是房地产界网络经济最早的实践者、房地产从做空间升级到做内容的房地产内容经济倡导者,他现在带领的团队就在房地产内容经济领域做出了长足贡献,虽然公司成立不久,但已花开处处。

在他位于华侨城创意园的办公室里,我两闲坐在私密茶室中聊城市化、聊房地产、聊经济。其中他有一段观点是很有洞见的,在征得刘总同意后,根据我自己的记录、记忆将观点整理发出来供大家参考,未经刘总审核,请注意鉴别口力表达与文字的区别。开谈前提醒你:

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以下是刘总当时的表述:

美国精英界从全球视角出发看好中国的越来越多,反而很多中国精英不看好自己。主要还是视野、框架没有进行适应性调整。从全球视角于新经济看,互联网使得中国最得益,不仅因为中国人多,而是互联网去中介、去中心、去传统,打击的恰恰是欧美传统列强。

现在,科技创新的中心逐渐转移到了中国,尤其是深圳、北京。为何无人机最大的公司,即很多细分市场的全球大鳄都产生在深圳?原因与深圳灵活的成本结构、完整的产业链、宽域的容纳性有关系,这就是在城市空间上表现出来的宽、大、广、联的互联网特征。

深圳不但产业空间比较丰富,有廉租型的、也有高档次的,因此深圳的产业空间成本其实也是很低的,与很多二线城市接近。其实居住空间也是类似的,深圳的居住成本其实是比较低的,原因是这里购房成本比较高,但是居住成本---廉租成本非常低,其实只是二线城市水平。

很多人忽视了这种灵活的成本结构,片面地用高档次空间的购置成本、使用成本,推断认为深圳是高成本的。其实深圳是具备宽域选择的,低端是农民房、村级工业区,高端是顶级豪宅、超甲级写字楼,中端是白领住区、研发楼。居住低至农民房高至顶级豪宅、商务低至村级工业区高至超甲写字楼,贵贱由人。

这种宽域就决定了深圳成本的底层结构拉开了空间,容纳性、产业链条长度比一般的城市---就更不用说美国了---要强得多,加之深圳聚焦高科技,形成了城市惯性、人力优势,因此产业应对、调整极其灵活,这就构成了一个完备的系统与整体。

系统一定是优于单项的,整体一定是优于部分的,网络一定是优于孤立的。其它国家拥有的高科技产业的任何单项优势,在面对深圳纬度更高的网络定力、系统实力、整体优势的时候,都会被吸入与融化。

所以,或许无人机等等的最好技术并不是在中国。但这种技术创意提出来以后,必须要来深圳这个系统中变成硬件,高科技迭代又快,深圳本土企业即使技术落后一些,但是却能够在变现时领先,经过二、三代之后,深圳就整体领先了。

所以,深圳有今天一定要感谢农民房,感谢深圳历届政府在农民房问题上的开放、务实与明智。4亿平米的农民房其实是一种政府的巧妙补贴、定向扶持。而本地村民使用自己的款项于借贷,替政府在各个阶段短时间地完成了几乎不可能完成的任务,为全球有史以来最大的产业转移提供空间配套,并构筑起极为少见、甚至是独一无二的宽域空间经济。

如果没有本地村民的配合,深圳不可能有今天,本地村民才是最大的发展商,房地产企业做的其实还不到村民的一半。而如果将眼光放大,就会发现深圳就是中国的浓缩。

因此,虽然赞成对有些低效空间进行提升改造,但对全面性质地推倒重来持保守观点,一定要慎重,不要轻易地去推翻、破坏已经几十年检验的这个宽域空间系统,不要迫使社会的沉没成本快速升高。

如果这个独一无二的系统遭到破坏,深圳的成本结构会硬化、城市竞争力是会因此而快速下降的,所以深圳的房地产经济,要从做空间转向做内容了,这个不仅是房地产业所要注意的,也是应该引起整个城市重视的问题!


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