首 页行业观察项目及片区考评营销万象业内及人事投资分析土地市场楼盘资讯 关于尹香武业务联系论坛人才招聘手机版
最新公告
 项目动态 更多...
 
 主页评论 更多...
 
 

不装入土地经济,就没有股票牛市!
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-12-12 18:25:23        点击1092
    

前注:本文是以前演讲的速记,有口语化特征,请注意鉴别

■原来为何购房者比发展商赚得多?

房地产原来的融资模式是:中间是房企与房产,上游是银行,下游是购房者、是客户;原来的上下游链接其实都是银行---上游就是间接融资、下游就是直接投资(直接买房地产投资)。

而购房者因为按揭政策优惠、基准利率也低,可以获取比房企更优质的、成本更低的贷款,也就是说在旧有模式下,是下游的融资成本远低于上游。这就导致投资机会倒流集中在下游---也就是购房端。

在间接融资的情况下,下游也就是购房端的机会,必然是会高于上游也就是开发端的机会的。但现在情况有了悄然但影响深远的变化。今天谈谈这个开脑洞,开谈前提醒你:


剩20天就2018年了,这是大变局之元年!密讲第30场《二零一八大变局,三年赚翻大变招》12-10已在深举办,9城客户座无虚席,包括购房投资者、房地产业界、房服界等。我勾画了2018~2021年的房地产投资、行业趋势与应对大变招的路线图。

越是大转折越会两极分化,先思想分化、再财富分化。这种输赢靠的不是勤苦而是脑电波、输赢一念间!升级思想最重要。现开始“2018三年内赚翻大变招’密件专享”www.banq.cn/html/30450.htm,因故未参与者可以此获取全文,我司会将4小时密讲转成密件,补充完善后快递文稿给您。你找13620987011木子可获密件。言归正传。


迄今止,土地经济在我国是独立循环的

■价值或许将被导流

现在我国要建设租赁体系,为了做保障体系,由于租赁房源不具备溢价条件、不具备涨租条件,因此建设资金来源必须可以违约,如果不可以违约要做这么低廉的事,是做不下去的,所以就要改变上游间接融资的现状,转为直接融资。

直接融资就是可以违约,就是我建完了房子我没钱还你,要命拿去,要钱没有,就是这个意思。租赁体系、房保体系的建设,意义就是带动房地产上游从间接融资转向直接融资,就是启动期盼已久的房地产证券化,如果能够实现这是伟大的一步!

未来希望建设的新模式是:上游逐步转移到直接融资、实现房地产证券化,下游是购房者,还是面对银行,下游的融资是针对银行的,是要硬性偿还的、成本比较高,而上游的成本就大幅度下降了--从证券市场融的资,没利润是可以不分红的、破产是没有无限责任的。

■大牛市最重要的决定条件:土地经济注入股市

新模式比旧模式巨大的不同就是上下游成本的巨变,及其带来的价值空间的转移。旧模式将机会集中在下游,实现了城市价值的民主化---把价值分给了很多有眼光的老百姓。

但是新模式则是价值民主化的变种,是涉及民众更多的城市价值民主化,一方面价值将倒流到上游去(因为上游成本剧降),实现价值的集中、分配的更民主,因为这种集中价值又通过证券产品将土地经济注入股市,原本集中在下游的购房投资者,就可能因为价值的转移而改为进入上游,通过证券参与土地经济。

土地经济是所有经济、所有人类生活的总基因、总归入,人类总是在创造剩余价值、剩余价值总是归入土地经济之中,人类从来都是单边主义的,无论任何天灾人祸都没有改变发展、进步、向前、向上的永恒主题,这就使得总基因、总归入的土地经济也是单边主义的。

所以参与这个游戏安全度是最好的,只有土地经济注入股市,股市才可能有大牛市、长牛市。土地经济独立于证券市场之外的股市,是没有真正意义上的牛市的。大牛市的最重要决定条件是:土地经济注入股市!

■大国共途:美国给我国的借鉴

一)只有土地经济才自来肥

再深化一下土地经济与股市的关系。我国股市之前不包括土地经济,土地经济是独立循环的,政府通过这个实现重大基建资金、地方政府运作资金的筹集。

人类不断创造剩余价值,在剩余价值里头接近一半是自动交给土地的,你知不知道、愿不愿意它也拿走,现在人类赚的钱吃喝不完,所以积压在土地上的资金越来越多,所以土地经济它的“自来肥”特征是比较强的。

如果你把这个土地经济置换到股市里面,这个股市就有大牛市,但是如果置换出来就没有大牛市,而原来直接融资就是把土地经济置换出来了,你把土地经济置换出来了你又说要大牛市,做不到。但如果把土地经济,不要说全部装完,你只要装50%进去,一定有大牛市。

二)怎样融入土地经济?

我国如果做直接融资、改会计制度为市价记账制度,怎么改呢?你要有一个固定资产按市价去记账,现在很多企业的市值都应该大幅度提升。政府也很亏,政府十年前修的地铁,它的帐上还是折旧了,按道理这个地铁现在重建要多少钱?重置成本一公里可能要六个亿,原来一公里可能就一亿,你增长了6倍,但是帐上还在折旧。

融入土地经济两种方式:一种方式是融自己,把自己的土地经济融进去,这个有点点小残酷---会加速扩大贫富差距;另外一种就像美国,美国就很幸运,美国土地多,打墨西哥拿了很多地,便宜买了俄罗斯和法国的地,又慢慢在内部释放,把这个慢慢释放的土地价值装入了股市。

所以美国因为把自来肥的土地经济装到了股市里头,它就是直接融资,装进去以后美国就有大牛市,加上美国的经济是扩展全球,等于是把别的国家,比如说美国公司到中国来投资,中国免地价给他,中国把自己的土地经济装到美国股市去了,美国股市就涨。所以美国就是自己便宜还把别人的地装进来,有赖于大家认美元,大牛市一波接一波,很少有国家具备这个条件。

三)中国的三条路径

中国未来如果要出现大牛市,一定是做直接融资,把自己的土地经济装一半进去;让50%的人租房子,它打包上市了,就装进股市,这些人50%就装进去,奠定了一个基础。另外一个是人民币国际化,人民币只要一国际化以后,产能输出、产业转移,其它国家的土地经济装到我们的股市里面。最后一个就是修改会计制度,事实以市值计账,那么土地经济就会更直接体现到股价上。

也就是说中国能不能有大牛市呢?能,条件是土地经济装进去,而土地经济就三个:1、把租赁全部直接融资装进去。2、实行新的会计制度,以市值计算。3、人民币国际化,从而把别人的土地经济也装到我们的股市。实现这三点我们就一定有大牛市。

这个是我的观察于分析,没装入土地经济的股市是没有大牛市的。装入土地经济的大国股市才会出现大牛市,大牛市的最重要基础不是产品与制度,而是土地经济!

■千万别去过门槛低的生活

房地产证券化、房地产市价记账这些就是向股市注入土地经济。原来我们的股市是不包含土地经济的,所以没有牛市。但如果以后坚决做,把土地经济尽可能装进股市去,股市才会有出现大牛市的基础。

这个新旧模式的转换,相信有特别多的人是缓不过神来。在以前,面对不够钱的人也要建议他尽可能买房,因为机会在下游,只能直接投资。未来上游直接融资后,不够钱就不要建议买房了,而是去上游找机会---老百姓通过证券实现对房地产的间接投资。

但如有足够的钱,面对房地产是自己直接进入这个市场,还是参与投身证券市场参与上游游戏呢?其实还是是参与下游游戏,千万不要去过门槛特别低的生活,门槛越低、失败率越高。

■我国房保体系建设是没问题的

土地是人类最基础的生产和生活的要素,所以生产都离不开它,所以启动土地经济是融资效率最高,增长效率最高,浪费最少的方式,但副作用是发展速度太快会导致贫富差距扩大得过快。

所以一般的国家不太敢启动,只有大的国家、产业链足够完备的国家才敢于直接做土地经济、才做得好,小国直接启动土地经济会因为缺乏腾挪空间而窒息。所以,对土地经济的循环最好是亲自参与,不亲自参与也会导流到上游去---因为土地经济是经济的根本与枢纽,是唯一剩余价值持续注入的载体,要以各种方式尽可能参与。

所以房地产的金融化这么搞下去,在这么一个级别的国家里面,可能搞出一个万亿级的直接融资市场,是足够惊人的。地价基本上公租房是免的,企业租赁房地价是只收20%地价,剩下来用万亿级去覆盖,不到十年就完成了,我国的租赁房体系建设是没有问题的。



【2018密件专享:大变局元年,大变招赚番!】

2018年即将到来,这是大变局之元年,你得大变招!密讲第30场《二零一八大变局,三年赚翻大变招》12-10已在深举办,9城客户座无虚席。我勾画了2018~2021年的房地产走势、购房投资、行业趋势、应对大变招的路线图。

越是大转折就越会两极分化,首先思想分化,然后财富分化。这种输赢靠的不是勤苦劳作,而是比脑电波、输赢一念间!养肥了但思想跟不上的就是祭旗货。思想升级为要!

年底各单位事务多,不少因故未参与者希望获取全文,现开始“2018密件专享:大变局元年,大变招赚番”活动,点击屏幕左下方“阅读原文”或进入http://www.banq.cn/html/30450.htm可看详情。我司会将4小时密讲转成密件,补充完善后快递给您。即找13620987011木子要密件。

发 表 评 论』『打 印 本 页』『关 闭 窗 口
 相关文章 全部相关文章... 
 
 - “半希望半绝望”才有效:教你看破  - 卓越时代讲座召集:你该信“拜极教  - 工作日前海·观一讲座大超员
 - 前海观一’赞助密讲召集:房地诏曰  - 孩子们:学会拼爹、好好拼爹!  - 深圳市民成才率,为何高于北上广?
 - 半小时赚500万的深圳案例  - 从“半日光”看“烟蒂族”:自由就  - 杰氏悖论:供养制度、国宝人物、房
 - “线→圆”才是房家之福:教你看破  - “老破思维”现形:三价合一’闪变  - 前海观一’讲座召集:深市“三重隆
 - 德国最狠手,中国很温柔:教你看破  - 掠夺让你更红:“三价合一”闪变效  - 反感输打赢要:学位维权的终极解决
 - 三年绝机’专享密件首批寄送通知  - 中海·云麓公馆’讲座召集:说点房  - 汕头幸福里讲座召集:首富产区的楼
 - 住宅计划经济,美国甚于中国:教你  - 新房彩票化:所谓摇号、无谓抽签  - 如果再不多加米,深圳必将最排外!
 - 斗时间悲,斗空间乐:三价合一”闪  - 房地产“无事生非”的三阶段  - 经历“必要之恶”,才会“超然其上
 - 都有就是都没,不打补丁不行:三价  - 无事生非,才有了你。  - 增股余楼:紧跟超级财团,迎接半亿
 - 笑醒这四家:三价合一”闪变效应之  - 华润·小径湾150人专题讲座圆满  - 粤港澳大湾区的“直道超车”,龙光
 - 三年绝机’密件专享:100万可投  - 消费信号是价格,投资信号是效率:  - 汹涌的地租位移
 - 迄今最大密讲圆满落幕,500平大  - 至为动听的骂声  - 金融化,化掉谁?!
 - 害死你不偿命的4大购房投资毒言!  - 南进运动,三七线由来,穷者托富投  - 笨蛋成功学
 - 致IT与投行精英:低级才是你的最  - 脑流杠杆:要扩大“企业贫富差距”  - 你的销金窟,城的地段王
 - 你在拼命灭己:致所有工业人!  - 华润·小径湾讲座召集:城市集群新  - 人缩钱胀:笨蛋投资&思想解放
 - 工程思维害了你:致我亲爱的老同事  - 美国的低科技性与楼市投机:站址经  - 3年2倍’密件专享:特权产权在分
 - 密讲第35场举办地点通知!  - 520财富峰泌:怕过热不怕过冷  -  密讲第34场圆满落幕
 - 价值=(时间*回报)/风险:三价  - 笨蛋,世界是电的!  - RQ
 - “65住房新政”六大分析:高房价  - 玩人将至:物质到极限,精神无尽崖  - 战争与楼市
 - 回避投资邪教,首付三成缘由:三价  - 你太能干的后遗症:深三代虚无,深  - 密讲第34场举办地点通知!
 文章评论 全部文章评论...  
 
顺序显示    逆序显示 0条评论, 总共 0 页  第1页 最首页  前一页  下一页  最后页
深圳市邦恒投资顾问有限公司 房地内参 版权所有外贸商城建设
电话:0755-26929235 市场热线:13924647913(孙先生)
外贸b2c商城建设 粤ICP备证05139260号 E-mail:banq@vip.163.com    技术支持:杰创达
本网所有文字、图片等资料未经许可禁止转载、经许可转载者必须注明出处;
文章内容与观点仅供参考,不构成投资建议,也不代表本网通过文章作出了任何承诺。