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深圳缺地,峯层缺的是买入稀缺物业的机会
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2017-12-13 09:29:14        点击10380
    

导读:
■深圳无地可卖,年内住宅用地供应为0
■真正缺的是,买入多重稀缺物业的机会
■为何紧盯南山北部的产学城创新区?
■实力者,瞄准稀缺的都市一线山居物业
■城市峯层力量的人居聚焦,在于御景峯
正文:

■深圳无地可卖,年内住宅用地供应为0

根据国家统计局日前发布的数据显示,今年全国土地成交额涨逾40%。由于去年房企基本都赚了个盆满钵满,因此,在购买面粉上皆是不遗余力。在深圳,抢地大战异常迅猛,即便是在“房住不炒、租购并举”的总基调下,房企拿地热情丝毫不减。

而且随着楼市相关政策的相继落地,一些原本用来做商品住房的用地,甚至也转为租赁住宅用地出让,这将导致有效的商品住宅用地大幅度减少,供求矛盾空前紧张。在中国四大一线城市中,深圳今年以来的居住用地供应是最少的。即便是有出让的居住用地,要么是在原关外较为偏远地带,要么就是要求房企自持的租赁用地。

无地可卖的深圳,背后其实也是深圳可建设用地的极度紧张。在全球500万以上人口的大城市中,深圳的居住用地占比是最低的。根据数据统计,目前深圳可开发建设用地只剩约12%。中国指数研究院则统计了2017年前8个月一线城市住宅用地供应情况:北京截止8月底供应住宅用地359万平方米,上海322万平方米,广州164万平方米,深圳则为0,而且到12月份位置,深圳今年的住宅用地供应面积依然为0。

■真正缺的是,买入多重稀缺物业的机会

不妨了解一下深圳前11个月具体的土地供应情况。根据中指院和第一太平戴维斯统计:深圳全市1-9月共成交各类用地32宗,建设用地面积55.59万平方米,同比减少92.75%。其中,商办用地16宗,占地面积34.11万平方米,建筑面积194.96万平方米;工业用地14宗,占地面积20.81万平方米,建筑面积104.89万平方米;其他用地2宗(非住宅用地),建筑面积4.69万平方米。

以数据再度验证:深圳2017年至今成交土地中,48%位于南山区。细分至第三季度,深圳合计出让土地面积4.3万㎡,环比下滑84.4%;创收64.4亿元,环比下降62.9%。但南山区出让土地占全市52%,均位于前海。从用地类型看,第三季度74%的出让土地为商业用地(76%位于南山区),26%为M1工业用地。

本来辖区面积就不足2000平方公里,加上深圳商品住宅用地供应量的降低,可以说深圳已迎来了史上最激烈的居住用地供应潮。

地价终极影响的是房价。如此稀缺的深圳土地供应情况,即便是楼市政策影响,也阻挡不了深圳房价稳步向前的趋势。至于近期一些报道纷纷宣扬的深圳房价连续多个月下降的说法,建议大家看过就算了,毕竟深圳土地太珍贵了,真正可售的商品房其实不多,但等着挤入深圳的企业及实力型客户却不断增加。

所以,对于实力型购房者来说,其实他们缺的不是钱,缺的只是一个买入深圳的机会。而且他们在等待的,正是一个可以让他们满意的、可以真正享受到深圳城市核心+稀缺资源+高效交通的商品房物业。

■为何紧盯南山北部的产学城创新区?

按照上述逻辑,深圳土地稀缺,原关内的土地更稀缺。随着原关内土地的逐步开发,罗湖大规模旧城改造之势,福田也是寥寥无地,整体原关内真正处于发展而且具有新型城市优势的区域,就是南山。值得注意的是,前海蛇口以及华侨城这么大范围土地被主导后,南山区政府只能集中把钱投注在南山北部片区。

南山北部在产业创新、招商引资方面大力发展,并颇有成效。不止如此,该片区还将沿袭世界上最重要的高科技研发中心之一“旧金山湾区”模式——以大学或科研机构为中心,科研、生产、生态相结合,高效转化生产力,实现深圳“世界城市”的构想。如今这里已密集环绕着深圳最重要的产业基地、教育配套。总建面683万㎡的留仙洞总部基地已吸引了大疆创新、航天科工、乐普医疗、传音、天珑、万科、特建发等行业代表性企业已入驻,规划入驻企业1500家,规划就业18万人,居住人口4.8万人。

按照规划,南山北部作为南山区土地资源集中区,根据南山区的“三年行动计划”,预计未来三年,该片区将有共163个项目规划开建,625亿资金的注入。在生态景观方面,这里拥有了整个深圳原关内密集的山水资源如15000亩塘朗山、长岭陂水库、西丽湖等。这样的创新性产业、教育、生态等多重价值性资源结合在一起,成就了中国独有的产学城创新区。

正是如此,产学城创新区的土地价值扩张已是必然,这也是大家的目光自然就聚焦在南山北部,而且是精准地盯紧南山北部的产学城创新区的原因。而在深圳商品房豪宅化趋势渐显之际,那些享优势配套、占据优质资源区域的物业则更稀缺,尤其是具备复合价值的山居物业,如位于南山北部产学城创新区的京基·御景峯。

■实力者,瞄准稀缺的都市一线山居物业

通过观察市场上资源型豪宅项目可以发现,传统资源型豪宅项目往往地段存在一定弊端,要么交通不便,要么位置偏远,或则配套较弱。这就使得位于城市核心地段、得享高效交通以及综合配套服务的复合型山居物业吸引力极强,并成为了实力型购房者瞄准的资产品。此类一线山居豪宅放眼全市,也寥寥可数,如香蜜湖1号、熙园山院等,足见其稀缺。

如今深圳的城市山水系资源也越来越稀缺了。2005年深圳在全国率先划定了974.5平方公里的基本生态控制线,并出台《深圳市基本生态控制线管理规定》。可想而知,未来将导致城市山居地块新批有可能成为历史。未来,随着政府对生态控制线的进一步严控以及可开发用地的减少,集资源型豪宅与城市中心地段的复合型山居物业也将更稀缺。

 

京基·御景峯作为京基集团占位南山北部产学城创新区融合高地的高端力作,集商务、商业、住宅、公寓等多业态于一体,无缝接驳5号线长岭陂站,一站至深圳北,拥享深圳北+西丽(规划中)双高铁站,可通过地铁4、5、7、13(规划中)、15(规划中)号线五条地铁及密集环绕的路网,迅达全城及全国各地。而且项目处在深圳核心最具增长潜力板块,毗邻各大总部群,从这里出发均可高效往返。

项目坐享3公里顶级生活配套,周边生态景观、教育、商业、文体、医疗等配套一应俱全。从项目出发前往图书馆、体育中心、西丽文体中心(规划中)等地方仅需约10分钟。同时,项目所在片区内咫尺南山最大三甲级医院(深圳大学总医院)、深圳市唯一的心血管专科医院(深圳市孙逸仙心血管医院),为业主健康保驾护航。

不仅如此,京基·御景峯紧邻塘朗山、长岭陂水库、西丽湖等千万平米自然生态风光。贯穿塘朗山上而过的广东省绿道2号线(深圳)梅林坳-长岭陂段,则与京基·御景峯相邻,从项目西南侧出发步行百米左右即可进入,全程约8.6公里,串联梅林山、塘朗山和羊台山等大型山体绿地。生活在京基·御景峯,每天迎着晨光醒来,在国际风雅园林慢跑热身,或携亲友一起徒步穿越塘朗山感受自然风光,随时可享受富氧的城市森林生活。

■城市峯层力量的人居聚焦,在于御景峯

不妨回顾下,前段时间香港成交的11.6亿元总价、约120万/平米单价的香港聂歌信山道公寓,不正是位于港岛之上的山居物业?京基·御景峯所占位的深圳南山产学城创新区+塘朗山脉资源+水资源+高效地铁接驳,多重资源的集合,正是类似于香港的聂歌信山道公寓。

对真正的意向客户而言,他们作为跟随着城市发展的峯层力量,是家庭型的事业人士,既要追求事业的更上一层楼,也想要全方位地照顾家庭老少所需,当然也想能优待自己,可以高效地往返于家庭及办公室之间……类似于京基·御景峯这样核心地段的一线山景物业,在土地稀缺、产学城创新区罕见产品的多重条件影响下,实力型客户准备入手京基·御景峯的意愿也就更强烈。

当下,深圳商品房土地供应日渐稀缺且逐渐豪宅化的趋势已是不可逆,京基·御景峯也将凭借其占位一线核心地段、便捷的交通、城市天赋稀贵的生态资源以及其他丰富的配套等多重优势,成为峯层人士首屈一指的选择。

目前,项目展示中心已开放,品鉴地址:深圳·南山·大学城·长岭陂地铁站A1出口。

 

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