“信和·自由广场”考查流水帐
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半求
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    〖时间〗：2005年10月23日10：40~11：50
                 2005年11月06日11：30~13：20
                 2005年11月08日14：30~17：20
    〖天气〗：晴、阳光、阴
    〖事件〗：实地步行考查南海大道与东滨路交汇处之“信和自由广场”
    〖地点〗：南海大道东、蛇口沃尔玛北、海晖大厦南、南油文化广场西
    〖实录〗：

流水帐目录：

  ■项目概况
  ■项目特点
　　【今年内南山区建筑面积规模最大的小户型楼盘】
　　【位于三大商业中心的结合部】
　　【商业租赁效应较大】
　　【位于深圳复合程度最高的道路中段、商业轴线中段】
　　【位于南山小户型一条街，有聚集效应】
　　【深圳第二家下沉式洗手间设有通风孔的项目】
　　【拥有片区最大降幅的下沉式洗手间及厨房】
　■考察情况
　　【四周情况】
　　【楼内情况】
　　【楼板厚度达到花园城三期2区水平】
　　【项目进度】
　■项目景观
　■项目数据
　　【基本数据】
　　【测量数据】
　■建筑用料
　■发展商概况
　■项目配套
　【自身具有较大商业】
　【项目周边配套】
　【交通较为便利】

流水帐正文：

　■项目概况

　“信和·自由广场”位于南山区南海大道与东滨路交汇处的东北侧，处与蛇口与南油的结合部，此项目由福建省第五建筑工程公司深圳分公司承建，总计共七栋，建筑高度97.60米。

　项目临近以沃尔玛、人人乐、南油文化广场为核心的东滨路商圈，附近商业设施较多，有禾丽名城商场、苏宁电器连锁店、顺电，其中涵盖了日常百货用品、电器及家具。

　项目呈南北向细长达230余米，为七栋单体高层，呈s型布置，围合出东西两个内外空间。东侧为内部空间泳池、园林等，外部空间为商业中庭。其中内部空间是由七栋层数分别为：a1、a2座主体23层，b座主体25层，c座主体25层，d座主体29层，e1、e2座主体23层的高层住宅建筑组成。

　小区的主入口分别位于用地北端及南端，住宅入口通过后花园进入。商场的主入口位于南海大道上，建筑中部有一个大型玻璃中庭，这里就是建筑入口。

　信和·自由广场朝向南油大道的商业价值是最值得一提的，地面上设有连续三层的大空间商场，地下设有一层面积达9300平方米的商场，地下二、三层是450个停车位的车库，在地上靠南海大道一侧设计了长约230米、宽20余米的商业步行街。

　■项目特点

　“信和·自由广场”在与片区同等规模同等档次的楼盘对比中，具有以下特点：

　【今年内南山区建筑面积规模最大的小户型楼盘】

　“信和·自由广场”占地面积18751平方米，总建筑面积144825.3平方米，其中含有约2.4万平方米的商业裙楼和约600平方米的幼儿园，项目户型含盖较广，从小户型的一房一厅至四房两厅两卫全部都有，面积在40平方米到130平方米内。

　从建筑面积、供应套数上来比较，本项目是当之无愧的2005年南山小户型楼盘之冠。这个规模放到全市的小户型当中，也属于规模领先的水平。

　【位于三大商业中心的结合部】

　“信和·自由广场”的南侧是花园城中心mall、北侧是规划中的南油购物公园及南山中心区。而自由广场位于三大商业中心的之间位置。

　花园城中心距“信和·自由广场”南侧约200米处，占地面积39322平方米，商业面积70500平方米，并规划有800余个停车位。花园城中心目前招商顺利，香港洲立影院、麦当劳、元绿回转寿司、周大福、面包新语、仙踪林、面点王、东方红、竹田涮、宝兴堂、喜马拉雅户外、味千拉面等品牌商家已经引进。

　规划中南油购物公园占地14万平方米，商业面积达20多万平方米，距“信和·自由广场”北侧约200米处，按规划南油购物公园将主要向集中的、具有多个强势品牌组合、各显特色、具有核心竞争力的商业模式发展。

　关于南山中心区我这里就不多说了，大家都很清楚。

　【商业租赁效应较大】

　商业对于住宅的租赁带动比较明显，比如家乐福进入梅林后梅林一村的租金因此上涨了2~3%个百分点就是一个鲜明的例子。本项目紧临新一代国际公寓。

　在考察之余，半求亲自到花园城一期楼下的招商置业、中原地产、中天置业询问了此地租金的价格，据反映此地段小户型中租金最高的和最活跃的租赁楼盘为新一代国际公寓，其中带装修的一房一厅租金在2000元/月左右，未装修的价格大约在1500元/月左右。

　因新一代国际公寓中一房一厅户型较多，建议投资者在选择“信和·自由广场”时多去了解一下二手的租赁市场。

　【位于深圳复合程度最高的道路中段、商业轴线中段】

　南海大道两侧集中了沃尔玛、百安居、花园城mall、、海雅百货、岁宝百货、友谊城、人人乐、南油文化广场、禾丽名城商场、苏宁电器连锁店、顺电、深圳大学、南山公园、荔枝公园、区政府、西部电子、国美电器、工业区、珠江口、港口等重要的设施，其复合程度其实与深南大道相当，其串接起来的业态非常丰富，甚至比深南大道还丰富，是一条复合程度与深南大道相当的城市主干道。

　这种复合性质，说明道路沿线的产业较为发达、结构较为完善。“信和·自由广场”位于其中间段，相信租赁上将受到好处。

　【位于南山小户型一条街，有聚集效应】

　2002年开始，南海大道沿线就开始建设了众多小户型楼盘，几乎集中了各种小户型项目，堪称“小户型一条街”。在整个深圳楼市大举西进的背景下，南山成了深圳白领的聚居地。

　友邻国际公寓、信和自由广场、新街口大厦、现代城·梦想家园、山海人家·小小家、雅仕·荔景苑、金海岸、百分百公寓、小小家都在此露两侧。这一点有点类似福田的八卦岭，属于小户型集中地。

　同类产品聚集在一个地方，还是有一定好处的，比如要租赁小户型，在福田往往大家想到的是八卦岭，在南山，想到的就是南海大道“小户型一条街”了。特别是西部通道口岸开通以后，这里的小户型租赁将有所带动。

　【深圳第二家下沉式洗手间设有通风孔的项目】

　由于下沉式卫生间及厕所需要用陶粒填充，以前项目都是采用完全密闭的方式，后来发现这种方式久了以后将慢慢向外渗臭味。后来，华侨城的“波托菲诺•天鹅堡2期3区”率先在降板处设计了永久性的透气孔，以保证里面不会发臭。

　而“信和·自由广场”则是深圳第二家在降板处设计了永久性的透气孔的项目，作为小户型，这是值得表扬的。

　【拥有片区最大降幅的下沉式洗手间及厨房】

　“信和·自由广场”洗手间、厨房下沉幅度度为40公分，这在片区所有采用下沉式洗手间的楼盘之中也是最深的，这么大的洗手间的下沉度，对于在洗手间的内装置浴缸等大件设备是有利的，可以将浴缸装低些，方便进出。

　■考察情况

　【四周情况】

　“信和·自由广场”紧靠南海大道，路边有一人行道，约有五米左右，在南海大道边上有一排绿树，看树龄有几年来头。工地分为南门和北门，围工地转了一圈，感觉如下：

　南门入口处小路较为泥泞，目前不适宜行走，距离新一代国际公寓较近，一墙之隔，进入工地，就可看到还在修建泳池，东面与南油a区为临，中间有一群荔枝林，枝繁叶茂，是块不错的绿化地块。工地内为了方便各位客户看样板房在每栋楼之间都设有安全通道，小区北门工地处堆放杂物较大，工地显的有些乱，与海辉大厦相距较近。

　东南面为东滨华苑，此楼盘也为高层住宅，对“信和·自由广场”的低层景观有所较小的影响。

　【楼内情况】

　“信和·自由广场”每层三部电梯，每层户数在6至10户不等，电梯间有直接采光的窗户，因楼层户数的原因，公用走廊较长，特别是一房一厅之间的直廊公摊面积较多。

　在电梯间的背面为水电井，水电井前面为楼梯间的过道，所占面积较大，在楼梯间有通风采光窗，也是自然采光。

　楼梯间层高与房间层高相等，水电管道在公共走廊部分布在电梯间走廊的上方，而没有采用埋地的方式，方便以后维修。

　楼层户型中，在厨房中有统一的烟道，多数厨房中设计有生活阳台。房间内的窗户采用转角落地凸窗，偶数层与奇数层露台为双层，以主卧内和客厅内相交差分布。采光和景观都不错。

　【楼板厚度达到花园城三期2区水平】

　经现场测量，“信和·自由广场”客厅的楼板厚度达18公分，与花园城三期2区水平是一样的。楼板越厚，隔音效果越好。

　【项目进度】

　“信和·自由广场”总建筑层数为:24至29层，目前七栋楼体全部起建到了20多层，主墙上的钢筋全部采用传统的捆绑加焊接的方式，电线管和电插座全部采用预埋方式，与楼层架起模板时一起装好，在装之前全采用塑料胶纸包好，以免混泥土的进入，保护还是不错的。

　■项目景观

　与其它中小户型一样，本楼盘的楼间距也较小，工地较小，所以材料堆放较为乱脏，靠近南海大道的西面的户型噪音较大，南北景观较差，东西景观较好，楼层越高景观越好，小区南北双面距离外面建筑物较近，而南面的新一代国际公寓和北面的海辉大厦楼层都较高，“信和·自由广场”的正南正北视野受到较大影响，但是楼盘依然可以很全面地看到南山，东西两面的景观也还是不错的。

　“信和·自由广场”东面为南油a、b区，此小区有60多栋，全部为八十年代的多层住宅，楼层多在七层以下，对“信和·自由广场”住宅楼层没有影响，远方可眺后海片区，晴天之时可以看到跨海大桥，一般情况下可以看到蔚蓝海岸与海月花园等多个后海楼盘。视野较为开阔。还可以看到在建的东滨路和蛇口工业区的住宅楼，远处可以看到蛇口山和海景。

　此项目只有狮子座才有西北面景观，其余的都被海辉大厦挡住了，在狮子座可以看到南海大厦和梦想家园。

　“信和·自由广场”西面隔南海大道是新街口大厦，新街口大厦也是近两年起建的楼盘，楼层约在十几层，对于“信和·自由广场”的视野影响不大，对“信和·自由广场”较底楼层有些许影响。西面可看前海片区与大南山，此方向只有汇宾广场的楼层较高，但是不影响“信和·自由广场”的景观。

　西南面为花园城一期和大南山，透过花园城一期观望大南山，景观还是不错。在建的西部通道尽收眼底。

　西北面为新保辉大厦和金晖大厦，因此两栋楼层较高，低一点的楼层景观就不是太好了，高一点的楼层可以看到现代城华庭和在建的南山购物公园。

　■项目数据

　【基本数据】

　项目占地面积：18751㎡
　项目总筑面积：144825.3㎡
　住宅建筑面积：88000㎡

　商业建筑面积：23713㎡
　社区幼儿园：600㎡
　车位户数比为：0.42：1

　车位数量：480个
　总户数：1128个
　容积率：6.00

　【测量数据】

　客厅的净层高：2.79米
　房间内的净层高：2.79米
　电梯间的净层高：2.80米

　商场的净层高：5.63米
　楼梯间的净层高：2.75米
　阳台的楼板厚度：10公分

　客厅的楼板厚度;18公分
　房间的楼板厚度：14公分
　公共走廊的楼板厚度：18公分

　主墙厚度：26公分
　分隔墙厚度：10公分
　楼梯间的宽度：1.24米
　公共走廊的宽度：1.29米

　■建筑用料

　深圳市金龙羽电缆实业发展有限公司的金龙羽电线管、亚通科技的pvc-u的排水管、亚通科技的pp-r的冷水管……

　■发展商概况

　“信和·自由广场”由深圳信和地产开发有限公司开发。信和地产于一九九五年初成立，业务涉及遍及地产开发、建筑安装、物业管理、百货行业等领域，是深圳市综合性中外合资企业。

　该公司曾经开发的项目包括布吉丽湖花园、位于罗湖区春风路的凯悦华庭、南山区信和·自由广场、罗湖区东门中路20号茂业百货和九龙城广场对面的“东门apm”、布吉深惠公路303号（布吉沃尔玛对面）的信和·爱琴居。

　信和地产隶属信和集团，与香港香港长和国际集团关系密切的信和集团现有总资产15亿元人民币，净资产近8亿元人民币，业务遍及地产开发、百货零售、物流配送、休闲产业、物业管理等领域，拥有信和地产、信和物业、信和百货（春风店---美丽世界广场）、神洲物流、信和实业等下属公司。

　成立于1997年10月的信和物业于1998年通过物业管理iso9002质量体系认证，目前管理丽湖花园、凯悦华庭、上水花园、信和花园等规模已达100余万平方米。

　■项目配套

　【自身具有较大商业】

　“信和·自由广场”不但靠近三大商业中心，其自身也附带了23713㎡的裙楼商业步行街，社区内有幼儿园，游泳池及中心园景和会所。

　【项目周边配套】

　沃尔玛、顺电、人人乐、苏宁电器、新街口广场、必胜客、东北人、湘鄂情、小肥羊连锁店、招商银行、中国银行、工商银行、苏宁电器连锁店、禾丽名城。

　南油小学、后海小学、四海公园、大南山、南油文化广场、南山商业文化中心等、联合医院、南油医院等。

　【交通较为便利】

　南海大道原名南油大道、工业大道、麒麟大道，是蛇口工业区、南油工业区与外界相连的一条重要通道，此路南可达蛇口港，北到深南大道，交通十分便利，此路上的大中巴公交车较多，通往全市各各个地段的车都有，主要车辆有：

　大巴有k105、105、k113、113、217、22、226、229、230、233、328、329、331、332、37、204等，中巴有427、431、433、437、456、483等。

　在建的东滨路与西部通道在2006年底完工，东滨路东接后海大道，西通南海大道，西部通道则是连接深港的主要交通干线。

　1、“信和·自由广场”的工程牌

2、“信和·自由广场”的外立景观：

3、“信和·自由广场”看到的东面和南油a、b区，南油a、b区虽然小区较旧，绿化做的还是不错

        的，而且人人乐、南油文化广场也在附近，距“信和·自由广场”约300米的距离：

4、在“信和·自由广场”高处看到的荔枝林：

5、在“信和·自由广场”的高处，东北方也可以看到南油大厦、梦想家园等：

6、在“信和·自由广场”西北面可以看到新保辉大厦、金晖家具广场和南山购物公园：

7、在“信和·自由广场”东、东北、东南的景观都是不错的，东面可以看到远处的蔚蓝海岸，

     海月花园，蛇口山，蛇口工业区的爱榕园、文竹园等

8、“信和·自由广场”的西、西南、西北的景观也是不错的，可以看到前海、大南山、和蛇口花园城一期：

9、“信和·自由广场”分隔墙墙、主墙的厚度：

10、“信和·自由广场”客厅楼板、阳台楼板、房间的楼板厚度：

         经现场测量，“信和·自由广场”客厅的楼板厚度达18公分，与花园城三期2区水平是一样  

        的。楼板越厚，隔音效果越好。

11、“信和·自由广场”下沉式洗手间的下沉度、和洗手间内的通风孔：