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香圳市土地关系已颠覆!
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-03-20 14:59:04        点击1175
    

本文所说的这个核心消息及其分析,在密讲、讲座上我们早就已经说过好几次了,在11个月前就已先后在VIP、密讲、讲座透露了。现在终于获准可对外用文字的形式进行局部性公开了。开谈之前提醒:

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全球拥有郊野公园数量最多、郊野公园占地占整个城市占地面积比最高的城市是哪座?答案是狭小的香港。香港有23个郊野公园、共占地410平方公里,郊野公园面积占整个香港面积的比例高达37%,冠绝全球!

那你可能就会奇怪,香港这么小,只有1100平方公里、而且山地多建设用地少,那为何还要设置这么多的郊野公园呢?这个要从历史说起。

港岛和九龙以前其实是割让给英国的,从条约上看英国拥有港岛和九龙的主权,不过新界则是租用的,不拥有主权。但两者加起来整个香港也太小,小到什么地步呢?小到淡水无法自足、没有淡水水源(淡水河、淡水水库)等等。

而水是生命之源,至关重要。最开始的时候,香港处于百万人口级别以下,水源问题还不是很突出,而1937年人口首次突破100万人之后,水源问题就越来越严重了,到了新中国建国时香港已然200万人,水成为香港最大的约束条件,土地反而不是!

港英政府也自知获取香港土地的手段很不光彩,担心大陆方面会因为特殊原因而停止香港香港供水。为了解决水源不足的问题,香港就设立了众多的郊野公园,以便于吸收、保存天然的降水,然后汇集到水库,以防万一。

也就是说,香港虽然土地资源极宝贵,但当时水源更为宝贵,因此用宝贵的土地用来去收集更为宝贵的淡水,是划算的。设立如此之多的郊野公园,最初目的其实是在于水,于什么环保、什么绿化不是最直接的关系,这些都是后面附加的说法,最初目地是港英政府以己之腹度我国之心,担心大陆可能采取断水措施。

哪知道大陆方面一直将香港定义为同胞,无论在任何情况下都没有停止过对香港的供水,而且还为了应对香港人口的不断膨胀,专门修建了东江工程。可以说,新中国建立之后,香港的人口虽然至今膨胀了将近4倍,但淡水从来没少过,几乎全部由大陆的东江工程满足,郊野公园最初规划的目的就失去了意义。

在1997年香港回归之前,郊野公园的规划当然不方便去更改。现在回归已经20年了,香港郊野公园的原初使命可以宣告终结了,过度的郊野公园规划也没有必要保持了。

因此,香港410平方公里的郊野公园中,将近200平方公里是具备开发建设条件的,这些土地可以逐渐释放出来,改善香港居住空间、发展空间过于狭小的问题。

另外,原来香港与大陆之间30公里长的边界线,设立了宽达1.5公里的边防禁区,以防止逃港人潮。现在两地的落差越来越小,甚至大陆很多方面已经超过香港,逃港也已经成了历史名词。

因此,1.5公里宽的禁区将考虑缩窄到0.5公里宽,这样就可以释放出20平方公里的土地。加上上述郊野公园可以释放出的合计有220平方公里的新增可开发建设用地,这几乎相当于现在香港建成区面积280平方公里的79%!

这几乎新增了一个香港。当然,不是说这220平方公里会一下子全部放出来,这个土地资源的释放会以合适的速度逐渐进入市场。但无论如何,香港土地市场历史上最大规模的质变已经拉开帷幕。

为了逐渐调整土地政策,今年春节后香港发展局就已经委派地政、房产领域的公务员到大陆学习,以借鉴并融入全国的土地经济之中。

而与此同时,我们来看看深圳。在人们惯常的认识中,深圳比香港大一倍多,可开发建设用地也比香港大。但事实并非如此。

香港已经用完的建设用地只有不到20%,而深圳的可开发建设用地基本用完、需要建设必须对存量进行更新。至今,深圳政府手上拥有产权的净地只有16平方公里。

原本在这16平方公里之中,大约有5平方公里可以用来建设商品住宅,而随着租赁体系建设的要求,这5平方公里全部要用作租赁需求。未来深圳的商品房新增需求,只能依赖于城市更新。深圳已经很多年没有什么住宅用地出让,原因就在于此。

也就是说,原本土地比香港多的深圳,这个格局即将发生逆转,香港的可开发净地将大约14倍于深圳!深圳地少、香港地多,这是前所未有的逆转、这是空前的土地经济重心的转移。这么大的逆转性转变,当然会对房地产领域发生深刻影响,房地产开发、房地产投资必将受到相对性的改变。

关于这点的分析,我建议你仔细好好想想,不要想当然、不要用感觉,而要用逻辑去探究,最后的结论同样是开脑洞的。还要再提的一点就是我们在去年推断的:深圳购房市场,原本只有市民,未来将加上政府、企业。这又进一步加剧了深圳土地市场的终端压力。

祝福你,我的朋友们,无论是房地产开发界的,还是房地产投资者、以及个体性的购房投资者,你都可从中看到自己的十字路口。


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