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投资分析
深港双城进入逆转时代,吹响加仓全优资产的号角

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-12-20 09:34:14点击3249


导读:
■2018年深圳GDP将有望超越香港!
■深港土地关系已经发生颠覆性改变
■深圳可开发净地不及香港1/14,全优资产“钱景”无限
■楼市优质要素的全方位集合:华润城,不二选
正文:

■2018年深圳GDP将有望超越香港!

美国桑福德-伯恩斯坦公司亚太策略总监迈克尔·帕克近期在一项分析中预计,2018年深圳GDP将跃升至3500亿美元,超越香港的3450亿美元。改革开放之初,深圳的GDP还不及香港的一个零头,转眼三十多年过去了,深港之间的经济发展格局已经发生了明显的变化。

但是比起城市GDP总量的你追我赶,有一个更深层次的变化更应该引起开发商、投资者以及购房者的关注,那就是深圳和香港之间的土地关系已经发生了颠覆性的改变。一般认为,深圳的城市面积比香港大了一倍有余,可开发建设用地也应该比香港大,然而事实并非如此。

■深港土地关系已经发生颠覆性改变

虽然深圳土地面积将近2000平方公里,但是目前政府手上拥有产权的净地只有16平方公里。而且这16平方公里中,大约有5平方公里将全部用于满足“租购并举”住房体系下的租赁需求。这意味着未来深圳的商品房新增需求,将更多的依赖于城市更新。

而对岸的香港虽然土地面积只有大约1100平方公里,但是建成区面积仅占土地总面积的不到20%。同时作为全球郊野公园数量最多的城市,香港约410平方公里的郊野公园中,有近200平方公里是具备开发建设条件的,这些土地可以逐渐释放出来,改善香港居住空间、发展空间过于狭小的问题。

此外,原来香港与大陆之间设立的宽达1.5公里的边防禁区也将考虑缩窄到0.5公里宽,这将释放出约20平方公里的土地。如果加上上述郊野公园合计可以释放出约220平方公里的可开发建设用地,是目前香港建成区面积280平方公里的79%!几乎相当于新增了一个香港。

■深圳可开发净地不及香港1/14,全优资产“钱景”无限

从深港存量可开发建设用地的对比可以看出,未来香港的可开发净地将大约14倍于深圳!在可开发建设用地几近枯竭的情况下,深圳对人口的吸引却并未停止。大数据显示,深圳的城市人口吸引力已经可以和首都北京一较高下,约1万人/平方公里的人口密度,是香港约6679人/平方公里的1.5倍!

深圳可开发建设用地极少,但是人口吸引力长期位居全国前列,香港可开发建设用地可以实现弹性增长,但是人口一直保持稳定。这是前所未有的逆转、也是空前的土地经济重心的转移,无疑将会对房地产领域发生深刻影响,房地产开发、房地产投资必将受到相对性的改变。同时由于“租购并举”住房结构体系的建立,政府、企业也将进入购房市场,这又进一步加剧了深圳土地市场的终端压力。

城市发展势头弯道超车,人口总量和吸引力远超香港、看齐北京,再加上可开发建设土地的锐减,未来深圳的优质商品房将越来越稀缺,特别是位于主城精华区位,交通、教育等配套完善,生态景观资源丰富,并且具备综合体大盘属性的全优资产品种,潜在价值将获得更进一步的提升。

■楼市优质要素的全方位集合:华润城,不二选

而目前深圳在售新盘中,数华润城的全优资产表现最为显著。项目所在的南山高新区,注册企业约8000家,每平方公里税收可达30多亿元,是深圳乃至全国造富能力最强的城区之一,而且区域商办条件优、体量大,地铁、主干道四通八达,山河园海高尔夫等资源条件齐全。

华润城以280万㎡庞然体量盘踞于此,可以一步到位的满足城市高端财富群体对于居住、商业、办公、学校、文化、艺术、酒店等方面的需求,同时伴随着项目自配约23万㎡“漫步式城市创作空间”万象天地的开业,业主在家门口就能够享受接轨国际的高端购物休闲模式。

正是因为华润城的全优资产属性,使得项目深受市场认可,甚至有业主直言:“华润城太好租了!”。而项目目前在售的约190-230㎡公寓产品,坐享约280万㎡城市综合体生活精粹,且不受住宅限购限贷政策影响,70年产权,是购房者、投资者把握深港土地关系大逆转形势下楼市机会的不二选择。


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