■市级片区、次级片区、超级片区

       2004年，面积2020平方公里的深圳gdp达3509亿，单位土地产值为1.737亿/平方公里。

       半求以为不妨将单位土地产值为在1.737亿/平方公里水平的片区称为“市级片区”，低于此水平的片区称为“次级片区”、高于此水平的片区称为“超级片区”。

       深圳最超级的片区肯定非深圳高新区莫属，11.5平方公里的深圳高新区2004年产值达到1088.37亿元，单位土地产值为94.6亿元/平方公里，超出全市水平53倍有多。

       在关外，引起半求注意的则是坂雪岗片区。坂雪岗片区由坂田、雪象、岗头三个行政村组成，组建于1994年4月，1996年成功引进华为，总面积28.35平方公里，规划建设面积为22平方公里，建成区面积为8平方公里。

       ■“深圳地元”坂雪岗：超级片区

       2003年，万科城原地块拍卖时，半求将坂雪岗片区定义为“深圳地元”：“天元赛”前瞻：关于万科城原地块拍卖、深圳地元天价出嫁·万科为何高举高打？，因为本片区处于深圳地理中心，因此借“天元”之以而称之。

       2005年，坂雪岗总产值保守估计为：华为600亿+新天下52亿+村级企业12亿+艾默生22亿+元征科技10亿+当纳利旭日1.9亿+康冠电脑21亿+福比特20亿+年产值12亿的坂田村+惠而浦+爱华+宝洁其它≈760亿。

       那么本片区的单位土地产值为27.17亿元/平方公里，超出全市水平15.6倍有多。因此半求判断“深圳地元”坂雪岗就是典型的“超级片区”了。

       如果按规划建设面积计算为34.59亿元/平方公里，按建成区计算为95亿元/平方公里，折合为9500元/平方米，这是非常高的，这也为片区房地产市场创造了很大的空间。

       ■最少盘地元：坂雪岗经济“超级”推盘“次级”

       在总面积28.35平方公里的坂雪岗，半求发现，目前只有万科城、月朗苑、万科第五园等三个楼盘有房子销售，四季花城、金洲·嘉丽苑、日辉台、星光之约等都已经销售完毕。

       单位面积拥有的楼盘个数为0.1058个/平方公里，而全市目前在售楼盘300个，单位面积拥有的楼盘个数为0.1485个/平方公里，坂雪岗比全市水平低0.0427个/平方公里。

       即使在与关外其它片区的对比之中，我们也可以发现，坂雪岗楼盘个数非常之少，呈现楼盘个数少、垄断程度高、大小盘杂居的特点。

       这样一来，我们就发现，在经济上是“超级片区”的坂雪岗，在楼盘数量上却只是“次级片区”。这种反差势必导致片区楼价高企。

       比如万科城、第五园整体均价已经达7500元/平方米，日辉台均价已经达5000元/平方米就可以充分说明这种反差下的供求关系的矛盾状况。所以半求一直较为看好本片区，道理就在此。

       ■最神秘楼盘：1.0容积率的“依云山庄”

       最近深圳某大型房地产企业委托“香地·半求工作室”做坂雪岗片区的相关调研。在调研的时候，我们忽然发现一个即将销售，但却从来没有报道爆光、做广告的多层、叠院洋房、townhouse组成的一个小区：依云山庄。

       从不报道、从没有爆光、从没有做任何广告，甚至连业内人士都不了解的楼盘，深圳房地产历史上是极为少见的，也不知道前海卖得什么药？难道是内部消化完毕了？半求将利用各方途径尽快收集项目资料，发布给大家参考。

       依云山庄位于坂雪岗雪象村布观澜路（快到山头未来隧道旁边）、占地10万平方米的航嘉科技园对面、华为物流中心侧，驾驶车辆从万科城前往只需3分钟，距离是非常近的。小区属于山地建筑，东、北两面靠山，植被不错，小区内高差大约30米。

       根据工地牌，依云山庄总用地面积15228㎡、总建筑面积18995.6㎡、计容积率建筑面积15230.4㎡、容积率1.0，共计96户人家，111个停车位，平均户型面积158平方米，属于大户型社区。工地考察结果发现，房子赠送面积较大、使用率应该在905以上。

       而发展商为前海股份，就是开发过麒麟花园、天朗风清、前海华庭得前海股份，大家应该不陌生。根据最近了解的情况“依云山庄”整体销售价格为6500元/平方米。

       也就是说比万科城少1000元/平方米，但代价是小区相对较小、周围环境稍差，但优点是靠山景观优越、容积率超低、位置超脱。

       图：
1、依云山庄位置图

2、依云山庄工地牌



3、依云山庄位于华为下雪物流中心侧

4、依云山庄施工中

5、依云山庄东侧是山，植被很好

6、依云山庄比南面的空地高大约20米，拥有很强的心理暗示

7、依云山庄北面的山景

8、依云山庄西面就是航嘉工业园

9、依云山庄东北面景色