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大湾区:香港缓解最核心矛盾的主抓手?
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-12-26 17:19:13        点击1280
    

前注:

本文作者是香港科技大学前经济系系主任雷鼎鸣先生,原标题为《香港土地的供应与需求》。

另外,年度内参会会员免费回馈讲座本周五举办,已开始报名,请见文后的附属通知。

正文全文如下:

楼价高昂是香港最核心的社会矛盾之一,不解决这问题,社会就算短暂出现和谐,也可能只是镜花水月。

房屋的负担指数可以用楼价中位数除以住房年收入中位数来计算,香港是18.1,亦即一个中等收入家庭不食不用,也要18.1年的收入才可买下一个中等价钱的单位。

香港这个指数冠绝全球,远远抛离排第二的悉尼的12.2,况且上述算法并无考虑房子的大小,而香港的房屋比悉尼小得多。比诸内地,香港也是远远不如,香港人均居住面积是16平方米,内地城镇则是36.6平方米。

■与内地融合,长者移居大湾区

楼价被市场中的供求关系所左右。在需求方面,未来20多年,住户数量的平均增速将会倍于人口的增速,这是因为人口老化,大量出现单身长者住户或二人住户所致。

在供应方面,低于10年楼龄的私人楼宇单位只有68068个,10至19年楼龄的则有228617个,20至29年的更有279210个。由此可知近十年新建楼宇供应量之低,楼价不急升才怪!

展望将来,楼宇的刚性需求也会因住户数目持续上升而难以下挫。更有甚者,香港很希望继续发展其国际金融中心,也想在创新科技上做出成绩,若成功的话,楼价会继续有上升压力,要知道,世界上的金融中心与创科中心楼价都是极为高昂的。

我们若要减低需求,可能需要与内地加快融合,更多的长者到“大湾区”楼价较低的城市,例如中山、江门、肇庆等地居住,现时“大湾区”交通基建比前发达,生活环境也不错,这种迁移并非不可能,但当然有一大堆问题要解决。

退休后的长者不用上班,移民到较便宜的其它城市,这在外国十分普遍。不过,最好的解决房屋短缺的方法,当然是香港能够有地多建房子,这需要多少土地才够?

政府曾有一份叫《香港2030+》的报告,当中认为香港的长远土地需求约4800公顷(48平方公里),但现在只觅得3600公顷可用之地,欠缺的1200公顷尚须众里寻他千百度。要注意,这些地并非只是要来建住宅,当中也包含了商业楼宇、道路、休息用地、政府机构、特别设施等等。

不过,上述估算应视作最低的需求值,只能勉强维持现状,不能解决楼市的两大困扰,即不能把楼价显著下调及居住单位太过细小,不少港人仍要一生一世当房奴,殊不理想。

我曾撰文,若要新建单位面积比现时的平均增大三成(其实仍然很细小),楼价又能下跌得使人有点感觉的话,香港土地的短缺绝非上述的1200公顷,而是起码有2000公顷。

香港总面积1111平方公里,已发展的面积只是总面积的24.3%,再多找20平方公里又有什么困难?困难确实存在,但这些困难倒是自找的,当中充分反映了不同利益或压力团体的自私心态。

■收回棕地有限,或引发持久官司

这里先要搞懂一点政治经济学。楼价若合理下调,无疑符合香港总体利益,但这并不表示人人都有得益,无人蒙受损失。香港近半人口住在公屋或居屋,楼价下跌对他们影响较低。

三成多的港人住在自置物业中,楼价下跌对他们的影响复杂。一方面他们的账面财富会下滑,但另一方面,他们亦更有能力购买更大的住所,住得较舒适,他们的子女要离家置业也容易一些。另外不到两成的人口住在租住房屋,当中包括劏房,楼价下跌会帮助他们早日圆了置业梦。

但要注意,这些人数量虽多,但利益分散,也没有组织起来形成可以影响政策的政治力量。这些人可视为政治上的弱势社群,其利益需要有代言人,政府有责任重视他们的诉求。反之,某些极端的环保团体或是棕地的营运者,其利益却集中,又因人数少,较易组织起来,政治能量反而更大。

经济大师贝卡尔(Gary Becker)及奥尔森(Mancur Olson)都指出人少利益集中的压力团体的政治能量都更大,但这种不对称性反而阻碍了社会经济的发展。香港的土地问题正好反映这洞见,我相信政府成立的“土地供应专责小组”的成员,在土地上并无个人利益,他们有义务为那些无力负担房屋的人发声。

我不认为香港需要的5600公顷地(政府认为自己已找到的3600公顷加上我认为短缺的2000公顷)能靠一种单一的来源便可解决,我们需要审视每种来源的局限。以下的判断是我个人意见,并不代表“土地供应专责小组”。

部分环保人士既不想用郊野公园的地,也不想填海,最廉价的推搪方法便是祸水东引,叫政府开发棕地,即私人农地转作非农业用途的地。我不但不反对发展棕地,且大力赞成,因为棕地并未有被好好利用,问题是棕地根本并不足够而且业权复杂。

棕地分散零碎,发展不易,总面积只有1300公顷,其中540公顷早已纳入政府3600公顷的计划内,余下的只有760公顷,而这760公顷也非全部可用。要知道,棕地并非无主之地,也不是没有经济活动,这些地有用作储存货柜,也有用作工业生产等等,只不过其经济活动的产能甚低。

政府若要更有效使用棕地,将它们收回,无可厚非,但总也要再另找土地安置棕地上的营运者,在扣掉这部分土地后,可能只剩下三分二的棕地仍可使用。换言之,1300公顷的棕地或许只能提供不到900公顷的额外用地,再减去政府已纳入计划中的540公顷,棕地实际只能贡献出360公顷,与所需的2000公顷相距甚远。这些估计或许有误差,但棕地只能解决小部分问题这一格局,却是彰彰明甚。

更困难的部分是棕地上的营运者必定会提出索偿。据我所知,大部分棕地的业权人都十分乐意收取政府的补偿而献出棕地,但棕地上的大量租客却不想,因为他们未必可以得到多少补偿。政府虽然可祭出收回土地条例以作收地的法律依据,但观之近年新界收地的困难,打官司旷日持久已可预期,政府并无把握诸事顺利。

■重划郊野公园,平衡土地发展

郊野公园1977年正式成立,现时其占地44312公顷。当年划分郊野公园的边界时,并非有何科学方法,亦没可能预见未来城市如何发展。在40年来,郊野公园的范围其实不时变动,例如近日便增加了500公顷位于红花岭的土地。

我们若在各郊野公园游走,也不难发现在一些边缘地带,没有保育价值?树也没有一株的,竟也被视作郊野公园的一部分,有些人害怕一但放弃了这些地,便有人要求把更多的郊野公园土地拿去发展,所以坚决反对。

这些问题其实可以化解。郊野公园的范围,可以修订,适宜发展的可分割出来,部分有保育价值的绿色地带亦可纳入为郊野公园,政府也可加大力度造树,补偿发展带来的生态损失。

港人每年到访郊野公园,平均只有约1.75次,就算郊野公园缩小了2%至3%。损失也极为轻微,但这已足够多建近二十万个单位,经济效益极为巨大,况且生态环境亦可靠其他方法补偿。认为郊野公园碰也不能碰的人应多到劏房访问,感受要纳贵租的无壳蜗牛之苦。

据政府的估计,若要扩展或开发新发展区或新市镇,包括开发部分郊野公园,完成首期工程前所需时间要15年至18年。港人重视程序,这是好事,但若走程序要耗费这么多时间,便只可能显示官僚主义的幽灵仍在徘徊不去,政府及社会都应大刀阔斧加快速度。话说回来,既然开发郊野公园需时,我们倒应早日启动此等程序。

曾有人建议,可以填平船湾淡水湖,估计可提供或许足够90万人居住的用地。能够弄出这么一大块地,这建议有其优点,但代价却也很大。淡水湖的地段会被不少人视为郊野公园的核心部分,在那里大建房屋,不免有煞风景,必遭强烈反对。把这么多人口放在如此偏远的地方,交通基建压力很大。

据政府官员的估计,在别处海域填出相等面积所花的成本,会远低于填平淡水湖。既然如此,我认为填海造地是更佳的方案。船湾淡水湖每年平均收集62百万立方米的用水,占港每年用水的6.3%,没有了它,香港要面对供水不足的风险。

■填海造地需时,远水难救近火

填海确应是造地的主要方法,但这也并非毫无限制。没有多少人会支持在维港填海,所以地点会较偏远一些。选址时也要考虑是否影响海上的航道,有些环保人士会把海洋生态看得比造地建屋更加重要。也有人认为可供填海扩展的岛屿有稀有动物品种,动也不能动。

其实,在新填海的地上建设桥梁道路等基础设施,成本比造地贵得多,但土地价格高,这也就值了。不过,据说填海建屋也要十多年的时间,远水近火,使人担忧。

有人建议把葵青的货柜码头拆掉搬到较遥远的填海造出的海岸去,这可空出较近市区的279公顷现时码头用地及100公顷的后勤用地。我认为这是一个不错的建议,但找寻合适的填海地方也并非简单之事。也有人建议在码头上架空建成空中城,我对此则颇有保留。

海港业对港的直接贡献虽只等于GDP的1.1%,但进出口物流业却占GDP近四分之一。在码头上空百多米架设空中城的期间,不可能不干扰到香港的进出口贸易,经济风险不低,但若货柜码头的5个营运商相互之间谈妥合作条件,并愿自费研究具体可行的发展方案政府也不用反对。

上述种种,尚未包含不少其他的可考虑的方案。例如岩洞或地下空间可用以建设体育中心、游泳场馆、档案馆、储酒库、数据中心、灵灰安置所等等,但这些方案在提供土地的量上,远不足以应付香港所需。

港人需要确立一种对客观事实的认知,香港楼价贵得离谱,对社会经济造成了巨大的伤害,但香港却有四分三的土地没被应用,港人会否被外人视为自寻痛苦的怪胎?在保育与降低楼价上,孟子所说的鱼与熊掌“二者不可兼得,舍鱼而取熊掌者也”,应是我们的指导思想。当然,我们也应最大程度上减低对环境的影响。


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