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致被房产税半夜吓醒的人们
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-01-02 16:39:22        点击578
    

最近房地产税的话题又被提起,又有记者采访我说“房产税要开征了”,我提醒他说是“房地产税一套立法”,他说就是房产税,可见常识的普及还是需要日子的。

土地财政和房产财政是各国地方政府主要的收入来源,不是土地财政就是房产财政,我国也不会例外。也就是说,“土地+房产”的房地产财政是各国地方政府的主收入。

当然,目前我国还没有出现开征房产税的时间窗,主要是有三点原因。一个是收入原因、另一个是结构原因、第三个是财政原因。关于这三点原因中的两点关注者比较少,我还需为之前密讲的听众再保密一段时间,你可以先想想。今天来谈谈房产税。开谈前提醒你:

作为已十岁的大陆最大房产投资自愿组织---内参会的核心,我(@尹香武)剧透了不少政策动向,分析了城市、房价、行业、大势,并对购房投资避险提出建议。现将讲座补充完善为约4.5万字的文档,开展以“你要坐吃山丰、狗年凉战楼市”为主题的《内参会员级密件专享》活动http://www.banq.cn/html/30570.htm。让别人坐吃山空去吧、让他者呆在旧战场吧,你要尽快占据新高地、获取新势能!未能参与会员讲座者现可联系13266798623李杰小姐,将快递密件给你。言归正传。

但房产税迟早会开征,一旦我国的土地财政继续不下去了,地方就一定会转为房产财政。而且与很多人觉得房产税不好征收、征收成本太高的想法不同,房产税是最好征收的品种:

房子又不能跑、水电煤气等又是国家控制,你不及时缴纳连追都懒得追你,到时候总有机会收你滞纳金的。

还需要先分清楚房地产税与房产税的不同,房地产税含义更广,既包括交易环节的税种、也包括持有环节的税种。房产税是专指对持有环节征税。现在我国强调是推进房地产税改革,其实是指交易环节、增值环节征税。

那么一旦开征针对持有环节的房产税,到底是哪些城市的哪些产品相对会受到压力呢?针对房产的税费,最终都要由使用人来承担。地租就有这个精妙之处,就是最终要由使用者、而非所有者来承担。

人口拥入多的大城市,使用人可以是租客、也可以是购买者,也就是说多出来的税费拐弯抹角可以要由租客来承担。而人口净流出的中小城市,使用人往往只是购买者自己,也就是说购房者将自己承担多出来的房产税。

所以房产税对人口净流出的城市是很不利的,而对于人口净流入的城市,按照目前各国主流房产税的税率来评估几乎可以忽略,转嫁百分之一左右的成本并不困难,相对于人口净流出的城市其实就是增长了,净流出城市的价值转移到了净流入的城市。

而对于品种来说,无法产生现金流的房产将受到巨大的冲击,非但无法产生现金流还要支付房产税费。所以要选择具备产生现金流条件的品种,得能够租得出去、经营得起来。

而至于城市的选择,未来我国人口净流入的视角要换成都市圈。

而我国主要都市圈是这五大撑起大框架:

以上海为核心的华东都市圈3亿人口、

以广深港为核心的珠三角都市圈1.5亿人口、

以北京为核心的京津雄都市图1亿人口、

以武汉为核心的华中都市圈7500万人、

以成渝为核心的华西都市圈6000万人。

我国的次级都市圈主要有4大:西安都市圈、大连青岛都市圈、海峡西岸都市圈、云贵都市圈。

这5+4构成了我国房地产价值的主要汇集方向,在这些都市圈里选择有现金流的产品,才会成为真正的赢家,也就不会被什么房产税半夜吓醒了。

最后要提醒你:就是你(家)自住的房子要搞套在你能力范围内足够大、足够好的,以到时候最大限度地享受房产税的自住减免政策。如果以面积为标准减免的情况下,好地段的好房子的减免额当然会差地段的差房子要大多了.而如果以套数为标准减免,那么你选择了好地段的好房子不但能够享受到上述更多的减免,其实还享受到了多余面积的减免啊!

这不就相当于每个月给自己发奖金吗?


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