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投资分析
2018深圳顶级豪宅预判:高得越高,低的越低

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-12-29 14:21:35点击7057


导读:
■今年宅地供应占比2%,深圳新建商品房将成稀缺
■需求论深圳楼市价值,地价或将替换房价
■深圳豪宅资产属性强烈,房企也加入豪宅持有者行列
■全市不足1%的复式产品,提前买入才是置业王道
正文:

■今年宅地供应占比仅2%,深圳新建商品房将成稀缺

2017年已经接近尾声,回顾今年深圳的土地供应情况,会发现今年深圳总共出让40宗土地,土地面积106.7万平方米。在这40宗土地中,商业用地和工业用地各占19宗。而在住宅用地供应方面,深圳仅挂牌出让2宗住宅用地。

实际上,由于土地稀缺,从2010年,深圳的土地供应量就开始走低,2012年后宅地供应一直在超低位水平。今年出让的2宗宅地,其中一宗是含有三类居住用地的综合用地,但宅地部分建成后无偿移交政府,基本不作数。剩下的一宗是只租不售用地,用地面积大约为2万平方米,占今年总供应量的2%,是近五年来供应的最低值。

深圳土地开发强度已经接近50%。按照国际惯例,一般城市居住用地占到总用地的40%-55%,而深圳已经逼近55%的顶线,足见深圳住宅用地被挤占情况之严重。深圳现已成为全球500万以上人口中,居住用地占比最低的城市!

按照统计数据,深圳原本还有大约16平方公里可开发建设用地,其中5平方公里用来建设商品房。但为了完成租赁房的建设,剩下的近5平方公里的商业住宅用地已经确定用来盖租赁用地,在深圳已经几乎没有土地拿来盖商品房。几年以后,土地断供发挥影响,置业者想在深圳买到优质的住宅产品,将会难上加难。

■需求论深圳楼市价值,地价或将替换房价

深圳土地供应越发稀少的同时,对土地的需求却仍在上涨。一方面,涌入深圳的人还在继续增加,从而产生更多的居住需求。另一方面,各大房企为了维持生存和运营,不得不竞争拿地。

从个体角度来看,深圳对人口具有极强的吸引力。11月份,百度地图《2017年第三季度中国城市研究报告》出炉,在全国60个主要城市人口吸引力榜单综合排名中,深圳排名第二,仅次于北京,第二季度则排名第一。随着人口不断涌入,深圳居住需求将进一步增加。


而从房企角度看,在今年住宅供应严重短缺的情况下,房企的拿地热情在抢夺其它用地上爆发。今年六月底,龙华区出让位于龙华街道的一宗商业用地(包含商务公寓),10余家房企到场竞拍,经过近40分钟近百轮竞价,才由深圳首创投资置业有限公司以18.45亿元竞得。

正所谓万变不离其宗,从来都是地价决定房价。在深圳土地供应近乎“零”的前提下,居住需求持续上涨,房企又抢地困难。我们预测,深圳“地价对房价的替换效应”或将出现。由于房地产开发周期为两到三年,现在深圳土地断供将延后产生影响,三到五年后,现在的房价将是未来深圳的楼面地价。

■深圳豪宅资产属性强烈,房企也加入豪宅持有者行列

随着深圳土地稀缺程度的不断上升,房企拿地难度也越来越高,为了实现土地价值的最大化,有限的住宅用地都将被打造成为高端住宅,如此深圳的纯商品房市场只会越来越高端化,中低端市场被挤占现象空前。

最新消息称,位于福田香蜜湖的豪宅深业中城确定不卖,将建成420余套住宅型公寓投入长租,预计于2020年投入运营。现在,连开发商都开始长期加持优质资产,更证明未来深圳豪宅片区的资产属性愈发强烈。

著名经济学家董藩曾大胆预判:“如果中国社会稳定,深圳这个城市十年以后均价十多万的房子遍地都是,三十万、四十万的房子才能称为豪宅。”可以想象,像银湖蓝山这样同时占据城市一流自然资源和核心地段的豪宅,它的价值在未来将有着巨大的提升。

■全市不足1%的复式产品,提前买入才是置业王道

目前,银湖蓝山稀缺在售的天际复式大宅,以开阔视野观绝版自然山水,以天际高度揽城市繁华。在深圳,复式产品供应占全市住宅供应量不足1%,而位居豪宅区之上的顶复屈指可数,置业者抢在窗口关闭前尽快入手才是王道!

华润银湖蓝山位于罗湖、福田中心等城市核心要地,受到罗湖金三角和福田CBD的双重辐射,同时传承自银湖片区所特有的豪宅基因,是高端圈层生活的人居表率。项目享有银湖山、相思林、金银双湖等稀缺自然资源,将自然山水融入到城市繁华生活中,为置业者带来非凡的居住体验感。

目前,华润银湖蓝山建筑面积约570-670平天际复式大宅正处争藏之中,一等不再!蓝山生活专线:400-602-8888


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