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投资分析
比税率上调更值得关注的,应是买入这个全球级资产的契机!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-12-29 17:56:34点击2887


导读:
■对比全球,深圳商务公寓交易税率仍处低点
■买入一线城市核心区优质公寓的机会,才是购房者关注的焦点
■全球资本集聚前海,“东方曼哈顿”优质商务公寓需求剧增
■前海世界级商务公寓实力代表,悦玺公寓入市在即
正文:

■对比全球,深圳商务公寓交易税率仍处低点

近日有消息传出,深圳商务公寓的土地增值税核定计税税点将由以前的5%变更为10%。即:商务公寓核定土地增值税=(过户价-增值税)×10%。这一说法虽然未经地税局证实,却已经在深圳房地产界引起了不小的震动,毕竟商务公寓是目前无房票购房者买入深圳未来的稀缺机会。

不过据了解,此次税率的调整并非新政策,因为深圳商务公寓土地增值税的税点一直都是10%,只是在此之前没有严格执行。而且在北京、上海等一线城市,无论对公寓、写字楼还是商铺,土地增值税核定计税都是采用10%的税点。因此,即使这次商务公寓土地增值税的税点上浮为10%,也只是向北京和上海看齐。

如果再对比世界各国的房地产市场情况,会发现购房时的高税费已经是常见现象。经济参考报等权威机构的数据显示,希腊购房时需要交纳11%的房产税,加上增值税等其它税种累计总税费可达总价的20%-30%;美国一套房产持有成本大约占家庭收入的1/4;再看对岸的香港,即便非香港永久居民购房需要缴纳高达30%的双倍印花税,也无法抵挡全球买家的购房热情。

由此可见,即便深圳商务公寓土地增值税核定税点回归10%,持有成本也依旧处于全球较低水位。而目前市面上在售的商务公寓、商业办公类公寓、产研用房类公寓三大公寓品种中,政府认定的正规商务公寓除了不受限购政策影响外,也不需要像商办类、研发类公寓一样,由于限定公司名义购买需要交纳最高达12%的持有税,因此受到了购房者的普遍青睐。

■买入一线城市核心区优质公寓的机会,才是购房者关注的焦点

事实上,具有前瞻性眼光的客户,往往不会过分纠结于税费等细枝末节,而是将目光重点聚焦于目前还能在一线城市核心区位买到优质公寓的机会上。放眼全球,优质公寓早已成为高净值财富人群资产清单的必备选项,这也直接刺激了优质公寓价格的上涨。

国际权威机构数据显示,纽约曼哈顿下城区伊丽莎白街,一栋独立式建筑公寓顶复价格高达24亿元;悉尼墨尔本CBD,高端公寓的起步价是500万澳元(折合人民币约2538.5万元);香港媒体11月份爆料,香港聂歌信山道8号以总价逾9.73亿元人民币、120万元/㎡的价格出售两套相邻公寓,打破亚洲豪宅单价纪录。

与纽约、悉尼、香港等城市相比,仍处在城市价值上升期的深圳,优质公寓需求可以说有过之而无不及。对此,行业内也已经形成了一定的共识,“与其它城市相比,深圳土地供求紧张、金融资本密集、人口流入大、产业升级速度快等,这些都促使金融资本非常看好深圳房地产。”

而且随着粤港澳大湾区规划的逐步落地,深圳已经被纳入湾区核心,由此更进一步加速了全国高净值人群、机构资本向这个城市核心地段流动的速度。

■全球资本集聚前海,“东方曼哈顿”优质商务公寓需求剧增

根据南方都市报报道,预计2030年粤港澳大湾区的GDP总量将会超过东京大湾区,成为全球首屈一指的湾区经济带。而2017年中国50强企业中,有21家来自粤港澳地区,占比42%,近一半,由此也可以看出粤港澳大湾区的雄厚经济实力。

把粤港澳大湾区对标世界三大湾区,第一太平戴维斯华南区高级董事吴睿认为,深圳的作用就相当于旧金山,这两个城市的经济特点和体量都相近,但论房价,深圳远远赶不上旧金山,这和两个城市之间的收入差异有关,但同时也折射出深圳楼市仍有很大的看涨空间。

特别是随着越来越多的总部企业、世界五百强向深圳聚集,城市的优质商务公寓需求仍将持续扩大。根据前海管理局消息,作为粤港澳大湾区核心引擎的前海,目前世界500强在此投资设立的企业数量约为324家,每平方公里GDP达百亿元,正在成为全球资本聚集中心。

大量世界500强企业的相继进驻,不仅为前海打造“东方曼哈顿”增添了底气,更带来了巨量的居住人口。前海管理局副局长王焱侠透露,未来前海将聚集25万以上的居住人口,但是前海以商业服务业用地为主的土地特性,决定优质商务公寓在前海的高端居住板块将扮演极为重要的角色。

■前海世界级商务公寓实力代表,悦玺公寓入市在即

而华润前海中心·悦玺公寓所在的桂湾金融先导区,是前海心脏所在,是粤港澳大湾区核心的核心,同时也是前海价值兑现速度超快的区域。前海管理局数据显示,截止到12月底,桂湾片区累计实现97栋塔楼结构封顶,占前海130栋主体结构已封顶永久建筑总量的74.6%,令人惊叹的“桂湾速度”,使得片区内的高端商务公寓产品率先吸引了众多高净值财富人士的关注目光。

华润前海中心是桂湾仅有的、由世界100强企业——华润集团打造的高端综合体项目,项目涵盖了国际甲级写字楼华润前海大厦、创新型万象城的万象前海、私享公寓悦玺以及星级酒店等多元配套。其中悦玺公寓的室内设计出自全球首个爱马仕公寓设计机构——SCDA手笔,再加上约12米挑高大堂、大景观面全落地中空双银LOW-E玻璃幕墙、衣帽间男女分区等人性化细节,将代言前海世界级商务公寓。

随着华润前海中心·悦玺公寓入市在即,再次提醒关注前海优质商务公寓的客户们,赶紧致电400-602-8888 预约,以便及时获取项目相关信息。