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业内及人事
深圳优质物业预售转长租,释放了哪些重大价值信号?

作者:室介屋笈 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-01-04 18:00:00点击2881



导读:
■深圳优质物业转做长租公寓,核心地段物业稀缺程度加剧
■2017年深圳仅一宗宅地出让,房企买项目等于买地
■购房主体类型增加5倍,优质物业持有者成大赢家
■华润前海中心·悦玺公寓入市在即,仅供280席!
正文:

■深圳优质物业转做长租公寓,核心地段物业稀缺程度加剧

华润前海中心·悦玺公寓即将入市之际,深圳商务公寓市场又爆出重大事件!

近日深业集团公开宣布,位于福田香蜜湖的深业中城420套公寓将全部改作长租公寓,预计于2020年投入运营。目前根据深圳房天下的二手房销售数据,香蜜湖附近二手房大概在12万元左右,按照面积段和价格估算,货值超百亿。除了深业以外,深圳市人才安居集团、万科、招商、星河等房企都已经布局长租公寓板块。

当越来越多原本应该进入销售市场的优质居住物业被打造成长租公寓,相信很多具有前瞻性视野购房者已经顿悟:目前市场上还在售或者即将出售的优质物业已经越来越稀缺,加速布局这类型物业的时候已经到了。

同时也有不少人怀疑,像深业中城这种拿地开发后租赁的形式,对企业而言真的有利润可言吗?我们先来算一笔数,目前香蜜湖板块高档物业租金水平在200元/平米左右,若按此来计算,深业中城的一套三房至少要租50年,租金总额和售价才能持平。因此这种运营方式对追求高额现金流的开发型企业而言无疑是具有很大挑战性的。

因此,我们可以认为房企进军长租公寓市场,其实“醉翁之意不在酒”。在深圳土地目前供应极度紧张的情况下,房企其实是在换一种方式持有土地。

■2017年深圳仅一宗宅地出让,房企买项目等于买地

2017年全年,深圳仅出让一宗居住用地,也是深圳史上首块首宗住房全年期“只租不售”住宅用地。换句话说,2017年可供房企开发的居住用地为零。同时由于楼市价格受政府调控限制,使得开发商更加珍稀手上已经持有的土地或者项目。

除了长租公寓市场火爆以外,近一年来深圳楼市的整购事件也频频发生,而且多集中在商务公寓板块。11月底,位于龙华片区的红山6979,全部471套公寓和商业房源,在一天之内被某投资公司以35亿买下。此前,单栋或多栋产品被整购的案例,还包括招商中环、塘朗城、远洋新干线等。

楼市整购事件的频密发生,其实也在暗示一个讯息:在目前的市场环境下,房企买项目就相当于买地,卖项目就是相当于卖地。未来楼市政策正常化以后,房企手上持有的资产增值幅度无疑将远超过目前出售所产生的利润。这也能够很好的解释为何有些房企会改销售为租赁。

■购房主体类型增加5倍,优质物业持有者成大赢家

而从购房者的角度来看,这些变化带来的既有利也有弊。一方面,存量物业改售为租、机构企业的大量整购导致市场上的一手房源供应骤减,相当于人为的制造稀缺,如果现在不下手未来成本会更加高昂;但是另一方面,手上已经持有优质物业的人将获得更可观的增值预期,这无疑是好消息!

更值得引起注意的是,虽然深圳土地供应减少,部分优质物业预售转租,整体供应减少,但是目前房地产市场上的购买主体,却已经从原来以个人为主力群体,变成“个人+政府+房企+险资+养资+基金”,购房者的队伍空前庞大,类型从1变成了6,增加了5倍!

在这样的供需背景下,目前市面上还可以供购房者买入的优质物业正变得越来越抢手。这一点从近期高净值人群频频关注并意向入手华润前海中心·悦玺公寓的情况来看,即可窥见一二。

■华润前海中心·悦玺公寓入市在即,仅供280席!

在目前深圳的商务公寓版块中,华润前海中心·悦玺公寓具有非常显著的综合竞争优势。项目占据了大湾区核心城市——深圳的核心区位。城市优质的公建配套、生态资源悉被数收入囊中,再加上世界100强华润集团的品牌加持,让市场对悦玺公寓的入市充满了期待。

项目所在的桂湾金融先导区,是前海的核心区域,以“中国版华尔街”标准打造,将成为深圳金融产业高度集中、发达之地。目前该片区已经进入高度开发期,多个项目已经拔地而起,形成高低错落、疏密相间的新城天际线。除了价值兑现速度超前以外,城市的各项重量级配套都在向这里倾斜,包括未来亚洲最大综合交通枢纽——前海综合交通枢纽以及囊括了国际会议中心、剧院、市改革开放博物馆和科技专题馆的前海城市客厅等。

同时项目周边还分布着约230万㎡超级商业中心,包括华润前海中心项目自身打造的约8万㎡创新型万象城商业。伦敦哈罗公学、国际综合医疗、滨海休闲带及双界河水廊道公园、桂湾河水廊道公园和前湾河水廊道公园等教育资源、医疗资源以及城市稀缺的景观资源均荟萃于此。

世界100强企业华润集团和30余家全球知名设计单位的合作,更让每位到访过华润前海中心·悦玺公寓的诚意客户,都为之赞叹不已。项目仅280席建面约122-338㎡不限购优质公寓,在目前供不应求的市场环境下,高净值人群应该谨防错失购入此优质资产的良机。项目咨询电话:400-602-8888