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天下无“地”:深圳都市圈如何解渴低密高端墅居需求?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:土地市场        2018-01-04 15:41:37        点击1971
    

导读:
■密集调控年房价同比上涨1.96%,优质住宅的产品价值再发酵
■深圳基准容积率提高至3.2,低密空间住宅将成稀缺
■超低供应印证别墅价值,潜在购买需求仍在增长
■别墅市场供需不匹配,高价值别墅值得争相典藏
正文:

■密集调控年房价同比上涨1.96%,优质住宅的产品价值再发酵

2018年已经到来,回顾2017年的房地产界,可谓精彩纷呈。在海量信息中,我们注意到,2017年全年深圳新房住宅成交均价54502/㎡,同比上涨1.96%。尽管受政策影响,深圳房价自201610月以来,已经连续15个月下跌,跌幅2.4%,但是从整体来看,深圳在如此密集调控的时期依然保持着微涨态势。

深圳处在密集调控期,房价仍然上涨,这与深圳土地总量稀缺密切相关。深圳的土地总面积仅为1997平方公里,远远少于其他一线城市。而为了保护城市生态,早在2005年,深圳已经将近974平方公里的土地划入生态控制红线内。何况根据201711月底公布的《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》,至2020年,建设用地总规模需要控制在1004平方公里以内,新增建设用地需要控制在87平方公里以内。

受此影响,近几年来深圳土地供应一直保持在低位。在2017年,全年宅地供应面积共计仅约7.37万平方米,总建筑面积约合34万平方米。按照目前市场主流的住宅供应面积80平米计算,可建设住宅仅4250套。具体来看,11月,深圳出让1宗位于龙华的70年自持租赁宅地;12月底,深圳挂牌出让4宗住宅用地。其中3宗宅地用于建设全年期自持租赁住房,仅另外1宗位于坪山区的宅地用于建设普通商品房。

深圳宅地供应受到生态控制红线、2020年上限指标等约束,同时出于城市发展、产业发展的需求,需让步于商办和工业用地,并且其中部分还要用于建设租赁用地。因此宅地供应十分有限,新建商品房的数量自然大幅下降。未来几年深圳的物业尤其是优质住宅的产品价值或将进一步发酵、升级。

■深圳基准容积率提高至3.2,低密空间住宅将成稀缺

深圳住宅需求庞大让深圳房价保持高位,还会对城市建设产生影响。正由于深圳土地少,加上旧改沉没成本越来越高,横向扩张机会有限,只好向纵向发展。除了表现为摩天高楼外,还有往更高的容积率发展的趋势。简单地说,对比隔着一座桥的香港的建筑容积率,深圳的容积率还有很大的发展余地。

201711月底,深圳市规划国土委关于《深圳市城市规划标准与准则》局部修订(第4章密度分区与容积率)草案公示的通告。根据公告,包括全市近90%居住用地的居住用地密度一区、二区、三区将统一调整为基准容积率3.2,并且容积率最高可达6倍,在部分情况下,还可以适当突破容积率上限。

201712月初世茂239.43亿拿下的龙岗大运中心地块为例,该地块土地面积为321945.68平米,建筑面积为1364500平米,并且地块中要求建立一栋600米左右的超高层建筑,这栋楼的容积率将会非常高!实际上,整个城市的发展趋势正是如此,以后深圳新建的小区密度都将达到新的级别,低密度小区、拥有低密空间的新建住宅将成稀缺!

■超低供应印证别墅价值,潜在购买需求仍在增长

特别是自成一方天地的别墅物业,在深圳住宅供应如此紧张、城市整体容积率又进一步提高的大环境下,拥有低密空间的别墅物业供应量将被压缩到极致。面对深圳住宅供求日益紧张的发展趋势,置业者想要拥有一所位于深圳好地段的别墅物业,难度将越来越高,而这正印证别墅具备的超高价值。

从具体案例看,201734月份,香蜜湖最知名投资客之一毛姐陆续买入8套北站三大别墅(水榭山、圣莫丽斯、熙园山院)。以点带面,可见深圳别墅供求不足,需求却很旺盛。像深圳这样的超级城市,对所有人来说都是极具吸引力的。购入深圳别墅的潜在需求者不止在深圳,而是遍布珠三角地区乃至全国!

20179月,胡润发布《中国高净值人群医养白皮书》报告显示,珠三角地区高净值家庭年均可支配收入417万元,高于全国平均值339万元,能够购入深圳别墅的高净值人群数量仍在增加,深圳别墅市场的潜在购买需求自然随之增长。

■别墅市场供需不匹配,高价值别墅值得争相典藏

别墅供需不匹配,卖方正主导市场,那么置业者想要抓住财富机遇购入别墅物业,在收缩的机会窗口中如何选择?由中海地产倾力打造的位于大运新城片区的新中式类双拼别墅——中海·云麓公馆,完美诠释了别墅作为最高人居形态的人居价值。

从区域看,以中海·云麓公馆为圆心,4公里范围内覆盖了全方位的高端生活综合配套,涉及了教育、交通、商业、体育、行政、人文等各个方面,周边还汇聚着大运公园、大运山体公园、龙城公园等约945万平米绿化资源,可谓应有尽有。未来两年内区域高校将多达18所,教育人口将增至20万人,这里将成为重要的世界高等教育聚集区之一,随着这个国际学院区逐步形成,区域内物业的资产价值迎来进一步的提升。

从产品看,中海·云麓公馆的产品价值优势,盘点五年来的同类产品,深圳都市圈范围难以找到第二个。大家不妨前往深圳·大运新城·中海凯骊酒店一楼了解更多资讯。据悉,中海·云麓公馆全球发售在即,咨询专线:0755 88876666

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