导读：
■密集调控年房价同比上涨1.96%，优质住宅的产品价值再发酵
■深圳基准容积率提高至3.2，低密空间住宅将成稀缺
■超低供应印证别墅价值，潜在购买需求仍在增长
■别墅市场供需不匹配，高价值别墅值得争相典藏
正文：
■密集调控年房价同比上涨1.96%，优质住宅的产品价值再发酵
2018年已经到来，回顾2017年的房地产界，可谓精彩纷呈。在海量信息中，我们注意到，2017年全年深圳新房住宅成交均价54502/㎡，同比上涨1.96%。尽管受政策影响，深圳房价自2016年10月以来，已经连续15个月下跌，跌幅约2.4%，但是从整体来看，深圳在如此密集调控的时期依然保持着微涨态势。
深圳处在密集调控期，房价仍然上涨，这与深圳土地总量稀缺密切相关。深圳的土地总面积仅为1997平方公里，远远少于其他一线城市。而为了保护城市生态，早在2005年，深圳已经将近974平方公里的土地划入生态控制红线内。何况根据2017年11月底公布的《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》，至2020年，建设用地总规模需要控制在1004平方公里以内，新增建设用地需要控制在87平方公里以内。
受此影响，近几年来深圳土地供应一直保持在低位。在2017年，全年宅地供应面积共计仅约7.37万平方米，总建筑面积约合34万平方米。按照目前市场主流的住宅供应面积80平米计算，可建设住宅仅4250套。具体来看，11月，深圳出让1宗位于龙华的70年自持租赁宅地；12月底，深圳挂牌出让4宗住宅用地。其中3宗宅地用于建设全年期自持租赁住房，仅另外1宗位于坪山区的宅地用于建设普通商品房。
深圳宅地供应受到生态控制红线、2020年上限指标等约束，同时出于城市发展、产业发展的需求，需让步于商办和工业用地，并且其中部分还要用于建设租赁用地。因此宅地供应十分有限，新建商品房的数量自然大幅下降。未来几年深圳的物业尤其是优质住宅的产品价值或将进一步发酵、升级。
■深圳基准容积率提高至3.2，低密空间住宅将成稀缺
深圳住宅需求庞大让深圳房价保持高位，还会对城市建设产生影响。正由于深圳土地少，加上旧改沉没成本越来越高，横向扩张机会有限，只好向纵向发展。除了表现为摩天高楼外，还有往更高的容积率发展的趋势。简单地说，对比隔着一座桥的香港的建筑容积率，深圳的容积率还有很大的发展余地。
2017年11月底，深圳市规划国土委关于《深圳市城市规划标准与准则》局部修订（第4章密度分区与容积率）草案公示的通告。根据公告，包括全市近90%居住用地的居住用地密度一区、二区、三区将统一调整为基准容积率3.2，并且容积率最高可达6倍，在部分情况下，还可以适当突破容积率上限。
以2017年12月初世茂239.43亿拿下的龙岗大运中心地块为例，该地块土地面积为321945.68平米，建筑面积为1364500平米，并且地块中要求建立一栋600米左右的超高层建筑，这栋楼的容积率将会非常高！实际上，整个城市的发展趋势正是如此，以后深圳新建的小区密度都将达到新的级别，低密度小区、拥有低密空间的新建住宅将成稀缺！
■超低供应印证别墅价值，潜在购买需求仍在增长
特别是自成一方天地的别墅物业，在深圳住宅供应如此紧张、城市整体容积率又进一步提高的大环境下，拥有低密空间的别墅物业供应量将被压缩到极致。面对深圳住宅供求日益紧张的发展趋势，置业者想要拥有一所位于深圳好地段的别墅物业，难度将越来越高，而这正印证别墅具备的超高价值。
从具体案例看，2017年3、4月份，香蜜湖最知名投资客之一毛姐陆续买入8套北站三大别墅(水榭山、圣莫丽斯、熙园山院）。以点带面，可见深圳别墅供求不足，需求却很旺盛。像深圳这样的超级城市，对所有人来说都是极具吸引力的。购入深圳别墅的潜在需求者不止在深圳，而是遍布珠三角地区乃至全国！
2017年9月，胡润发布《中国高净值人群医养白皮书》报告显示，珠三角地区高净值家庭年均可支配收入417万元，高于全国平均值339万元，能够购入深圳别墅的高净值人群数量仍在增加，深圳别墅市场的潜在购买需求自然随之增长。
■别墅市场供需不匹配，高价值别墅值得争相典藏
别墅供需不匹配，卖方正主导市场，那么置业者想要抓住财富机遇购入别墅物业，在收缩的机会窗口中如何选择？由中海地产倾力打造的位于大运新城片区的新中式类双拼别墅——中海·云麓公馆，完美诠释了别墅作为最高人居形态的人居价值。
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