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粤港澳将成全球最大湾区,深港同城化加码深圳北站周边物业价值
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-01-04 17:30:38        点击3283
    

导读:
■未来的中国第一湾区,拥有全球最大的湾区经济体量
■资本将自由流动,加速深圳最强发展潜力转为最强发展动力
■深圳发展前景可观,深圳物业拥有巨大的升值空间
■龙华物业价值正在显现,龙华交通配套加码在即
■深港同城生活加速,深圳北站周边物业迎来价值重估
正文:


未来的中国第一湾区,拥有全球最大的湾区经济体量

全球60%的经济总量都集中在入海口地区,湾区经济已成为当今世界发展的重要形态。我国大陆海岸线约1.8万公里,自北向南主要有渤海湾、胶州湾、杭州湾、粤港澳大湾区、北部湾等。在所有的湾区中,粤港澳大湾区最有条件建设“湾区经济”,最有可能成为中国第一湾区,成为与三大世界级湾区旧金山湾区、东京湾区和纽约湾区并肩的国际一流湾区和世界级城市群。

 

 

2017年12月底,2017年度珠三角竞争力报告——《大湾区》发布。数据显示,2017年,粤港澳大湾区经济总量已超过旧金山湾区,接近纽约湾区水平。在区域对外贸易、利用外资总额、港口集装箱年吞吐量等方面都非常具有竞争力。其中,区域港口集装箱吞吐量是世界三大湾区总和的4.5倍,并且湾区总体经济增速保持在7%以上!

英国经济与商业研究中心12月25日发布的报告预测,2032年城市人口占世界总人口比例将从目前的55%上升到61%。全世界最为显著的城市化案例之一将是中国的粤港澳大湾区。粤港澳大湾区目前总人口已经高达6800万,据预测,粤港澳大湾区的总人口有望在2032年达到9000万之多,而该地区的经济生产总值将是现在的三倍。

 

资本将自由流动,加速深圳最强发展潜力转为最强发展动力

在粤港澳大湾区的十一个城市中,作为商贸之都的广州、科创之都的深圳和国际金融中心的香港是最耀眼的三个城市。这三座超级城市对就业者、投资者、企业家都产生着无可比拟的吸引力,粤港澳大湾区的建设势必将围绕它们展开布局。正由于这三座城市在粤港澳大湾区中拥有举足轻重的地位,它们自然将获得更多的政策红利的加持,从而有望实现更好的发展。

特别是科技创新程度足以媲美国硅谷的深圳。深圳拥有高达9%的年均GDP增长率,它以创新为核心驱动力,以科技和金融作为两大发展引擎,正形成强大的综合实力,经济发展蒸蒸日上。目前,深圳GDP超过广州已经实现,超过GDP增长率为1.9%的香港就在眼前。可以说,在粤港澳大湾区乃至全国的城市中,深圳最具备走向世界,达到如同东京、伦敦、纽约等国际大都市一样高度的发展实力。而粤港澳大湾区时代的到来,将加速、加码深圳的经济发展速度。

从制度上来讲,粤港澳大湾区之内同时存在“两种制度”、“三个关税区”、“三个法律体系”,存在跨区、跨境带来的体制机制问题。比如现时规定港人在内地工作超过183天须缴付内地个人所得税。为推动粤港澳大湾区发展,深港两地将深化合作,在深港两地政府有形之手的推动下,便利香港居民在深圳发展的政策措施加快出现,港人在深圳就业、创业、营商等方面将具备更多便利,这将使得更多的港人在深圳学习、就业、创业、营商、生活以至养老。对于深圳来说,将可以借助香港的成熟经验、香港的人才更好更快地建设和发展城市。

从交通上看,粤港澳大湾区时代的到来,让城市群互联互通,加快珠三角进入一小时生活圈,让突破行政壁垒的人流、物流、资金流和信息流等生产要素在粤港澳大湾区高度发达的综合交通体系中高速自由流动。深圳凭借全国数一数二的城市人口吸引力,将随着与东莞、惠州往来的城际轨道的通车,使得莞惠两地的生产要素向深圳集中;同时,随着未来深中通道的开通,串联起珠江东西两岸,使得珠江东岸更多的生产要素直接向深圳汇聚;另外,还将随着广深港高铁的通车,使得寻求新的发展机遇的香港的生产要素向深圳聚拢。

深圳发展前景可观,深圳物业拥有巨大的升值空间

未来深圳发展前景可观,那么将在深圳的物业上如何体现呢?

从经济特点和经济体量看,位于粤港澳大湾区的深圳和旧金山湾区的硅谷十分相似。比如,旧金山拥有UBER、Facebook、特斯拉等人们耳熟能详的科技企业,深圳则拥有腾讯、华为、大疆科技等优秀企业。而从整体来看,深圳的企业密度和产值数量与美国硅谷也是旗鼓相当。

而根据第一太平戴维斯华南区高级董事吴睿在2017中国深商大会“聚焦大湾区,菁英潮时代”论坛上提出的观点:三大湾区第三产业的GDP占比超过80%,但深圳只有62%,未来还有接近20%的空间。第三产业未来有长足的发展空间,与房地产的发展密切相关。如果以成熟湾区——旧金山湾区的硅谷现在的物业价值为标准,从长远的发展来看,深圳的物业还存在巨大的升值空间!

另一方面,从区域看,深圳与香港仅隔一座桥的距离,但按今年11月份的数据,香港房价每平米约10.8万元,深圳的房价依然保持在每平米5.4万左右。在粤港澳大湾区战略实施后,资本将在深港两地自由流动,深圳在加速与香港同城化的过程中,城市内的物业将会迎来新一轮上涨。

  

龙华物业价值正在显现,龙华交通配套加码在即

深圳的物业存在巨大的升值空间,而因其位置的不同将有不同的表现。

其中,位于深圳地理中心和城市发展中轴的龙华区,物业升值空间潜力巨大,价值正在显现。从区域位置看,龙华地理位置优越,是港、深、莞走廊的重要组成部分;从政策红利看,随着粤港澳大湾区加快建设和深圳城市中心的西移,龙华今已蜕变成重要的“中轴新城”。

而从教育配套看,龙华从2012到2016年,共新增公办学位3.3万个、幼儿学位2.2万个,正处于名校增值阶段;从商业价值看,万科、华侨城、招商地产等商业地产公司先后入驻龙华,使得龙华商圈氛围逐步增强;从交通配套看,龙华区拥有华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽——深圳北站。

 

作为中国高铁“八横八纵”的重要交通节点,汇聚大量客流量的深圳北站,近期又迎来新的利好。12月27日,十二届全国人大常委会第三十一次会议表决通过决定,批准《内地与香港特别行政区关于在广深港高铁西九龙站设立口岸实施“一地两检”的合作安排》。预计2018年第三季正式通车的连接深圳北站的广深港高铁香港段确定采用“一地两检”!届时从香港西九龙站到深圳北站仅需23分钟!


 深圳北站成为新深圳站或者龙华站的趋势越发明显。根据《深圳城市总体规划2010-2020》,龙华将建成以深圳北站交通枢纽为核心,继福田CBD、后海CBD之后的全新商务中心区——深圳北站CBD。它不仅会成为深圳新经济增长极,还将是一个具有全球影响力的世界级CBD。


根据新修编完成的规划方案,深圳北站商务中心区位于龙华新区“一中轴两核心七功能区”空间布局中的南部核心区,总建设规模约950万平方米,其中商业建设规模约550万平方米,规划居住人口规模约11万人。北站商务中心区将引进20- 30家大型总部企业及上市公司,以总部经济基地集聚大量人流、物流、信息流、资金流,带动区域产业、金融、电子商务、文化创意、综合商业等现代产业体系全面发展。

根据规划,深圳北站商务中心区的空间布局理念是“山、城、水相互融合的城市中心”,将以“两轴四片”空间结构为核心,两轴为商业服务轴和绿谷景观轴,四片包括深圳北站商务片区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区和红木山水库生态片区。在龙华新区2016年提出的“六大片区”组团发展规划中,北站商务中心片区将整合梅林关、民治中心等周边区域,重点布局金融、商贸、跨境电商等现代服务业,加快集聚大型企业总部,高标准打造国内一流、代表深圳形象的高端商务区。



深港同城生活加速,深圳北站周边物业迎来价值重估

不久后,广深港高铁将全面开通,深圳、广州和香港三地往来将更加高效、快捷,这意味着粤港澳1小时经济圈会加速形成。而深圳北站和福田站两站与香港市中心之间的时间距离缩短至半个小时内,也让深港同城生活加速到来。未来,深圳北站将汇聚更多人流,也会对站点周边的经济产生积极影响,位于深圳北站周边的优质物业将迎来价值重估。

 

地处深圳北站CBD核心腹地红山商业文化片区的龙光·玖钻,经由红山站的地铁4号线/6号线(建设中)与深圳北站高铁线路网接驳,在广深港高铁即将全面开通之际,同时伴随着深港同城化、粤港澳大湾区规划落地的加速到来,项目价值将迎来新一轮飞跃。

龙光·玖钻不仅能完美承接双地铁轨道交通与北站高铁路网优势,同时还能以综合体形态与民生稀缺和自然稀缺进行紧密结合。

项目包含约200米高钻石立面写字楼、商务公寓、办公、约10万㎡体验式商业和约2.5万㎡五星级万丽酒店,同时坐拥红木山水库、城市绿廊的生态景观资源,实现“山-水-城”融为一体,能让投资者实现最高资产溢价,还能在顶级居住空间、高端办公、都市繁华、优享自然生态的体验中随意切换。

深圳资本,值选龙光·玖钻,约38-64㎡商务办公,约97㎡园景公寓持续销售中!

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