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投资分析
全球地铁发展最快的城市,蕴藏了怎样的惊人投资机会?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-01-08 14:05:10点击2831


全球地铁修建速度最快的城市,原来是这座城市

近日有消息披露,深圳轨道交通四期首批149公里线路即将开工建设。从2004年12月28日深圳第一条地铁线开通至今,已经过去了14年的时间,这14年里,深圳地铁总长度从17.1公里增加到了301.1公里,足足增长了17倍有余,平均每年增长约20.3公里!

 


不妨看下香港、纽约等城市的地铁里程增长速度,大家可以发现,深圳是地铁修建速度最快的大城市,没有之一。1979年香港首条地铁开通,总里程是15.6公里,37年后也就是2016年,香港地铁总里程约为264公里,平均每年增长约6.71公里。而纽约从1904年通地铁至今超过百年,地铁里程数也只有约1355公里,平均每年增长约11公里。

 

“时间就是金钱,效率就是生命”,除了深圳人以外,世界上恐怕再没有第二个城市如此看重时间、效率的价值。而以地铁为代表的轨道交通网络,是缩短市民通勤时间、提高市民出行效率最有效的交通工具。

深圳好地段和差地段之间房价差距,仍将继续扩大

地铁的开通,对站点周边的物业影响是极为明显的。其中最直观的表现,是交通出行时间的大幅缩短。以塘朗城·TOWN寓到福田区市民中心为例,搭乘公交车大概需要花费一个小时,而地铁能够将出行的时长压缩一半,节省至少30分钟的时间。

假设每人每天在交通往返上能够节省1个小时,累加起来一年就是365个小时,相当于45个工作日的工作时间。而一年中的工作日也就250天左右,这意味着如果能够在交通出行上占据优势,可以比别人多出大约20%的有效时间。


折算一下这个时间成本可以发现,与其它一线城市、强二线城市相比,深圳好地段与差地段的房价差,还是太小。一般情况下,我们所认为的好地段,指的是位于主城核心位置,且地铁站点分布密集的地段,而交通不便的无疑要归入差地段的行列。

研究表明,地铁的开通能够为物业带来普遍在5%-15%之间,甚至高达30%的增值空间,如果再加上主城核心优势,好地段的房价会比差地段的高出3倍以上。像香港港岛区地铁站旁边的物业,每平米售价大约是新界、元朗等地区的3~4倍,上海郊区奉贤的房价也仅为静安、黄埔等主城区的30%左右。

而深圳靠近东莞、惠州的新房目前单价低于3.5万元一平米的基本难寻踪迹,但是在南山、福田等核心城区却仍然能够找到单价在6、7万元左右的房子。换句话说,目前深圳好地段和差地段之间的房价差距,已经不足以充分反映时间成本的价值,在此情况下,这个差距无疑将随着都市人时间成本的上升进一步扩大。


好地段具有时空吸纳力,优质中小户吸附大量资本

一般情况下,城市中好地段和差地段之间房价差距的扩大有三条途径,第一,好地段和差地段的房子都一起涨,但是好地段涨多点,第二,两者一起跌但是好地段的房子跌少一些,第三,好地段的房子房价不动,但是差地段的房价下跌。

从中长期楼市发展的来看,深圳作为一线城市,遵循第一种途径的可能性更大一些。同时好地段具有时间与空间的自然吸纳作用,让人更容易在此聚集;以前贪小便宜,希望用时间换空间的一些购房者,如今不得不找机会从城市的偏远地段、郊区地段向城市的好地段回流。


特别是随着城市人生活、工作等方面时间成本的不断提高,对时间、效率有高要求的人,更倾向于买入好地段的高效物业,这样一来可以快速地往返于家与办公室之间,实现工作与生活的便利切换。在此情况下,总价方面有显著优势的中小户型产品,将成为购房者抢占好地段的最佳选择。

轨道资产原始股,塘朗城·TOWN寓价值空间值得想象

而与地铁5号线塘朗站B出口无缝接驳,并紧邻深圳北站、西丽高铁站(规划建设中)双高铁的塘朗城·TOWN寓,是目前市面上非常罕见的地铁综合体小户型。项目所占据的主城精华区位、双高铁站一地铁口交通优势,无疑为其赢得了极高的时间成本优势。

同时项目荟萃中高端住宅、智慧公寓、产业写字楼、精品酒店、风尚型购物中心等丰富业态于一体,是目前南山罕有在售的TOD全能综合体物业,居住、购物、休闲、商务等需求都能在一个空间维度内解决,时间成本得到更加极致的压缩。

从长远来看,像塘朗城·TOWN寓这种扼守城市核心地段,无缝接驳地铁口的综合体小户产品,所深藏的时间价值之高,远超一般人的想象。当大城市好地段和差地段之间的房价差距不可避免的扩大之时,抢先买入这样的轨道资产原始股,未来的价值空间将可以尽情想象。