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投资分析
2018开年急告:哪里还有买入城市稀缺资产的机会

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-01-12 18:22:51点击3100


长租公寓,迎来市场风口期

现下,坚持“房住不炒”的调控总纲,发展租赁住房建设,已成为楼市不可逆转的市场趋势。一系列利好政策、巨大的市场前景、一二线城市持续居高的房价以及基数约2亿的年轻租房人口(数据来源于东方证券报告)……综合助推下,长租公寓,可谓迎来了市场风口期。

以深圳为例,关于预售转长租的消息可谓是此起彼伏:先是原关外的项目如宝安沙井的星河荣御等,也已与建行合作展开长租公寓业务。近期确定的位于福田香蜜湖深业中城响应国家主基调,将自持物业转做长租公寓,计划2020年投入运营,租金与市场接轨;接下来是南山深业世纪山谷确定拿出400套房面向精英人群转做长租公寓,另外有260套房用于长租养老公寓……


类似消息一出,犹如深圳楼市的一颗颗深水炸弹,一时间多家房企磨刀霍霍,明确表态预售转长租的意向。

在这种大潮之下,不少规划预售的一手住宅或公寓纷纷酝酿转做长租公寓,虽然这是目前楼市政策下多数房企的选择,但对于房企而言,怕是“醉翁之意不在酒”。

深圳土地或将断供,房企自持物业等于变相持地

据深圳市统计局的数据显示,深圳全市面积为不足2000平方公里,仅为同是一线城市北京的1/8,是上海、广州的1/3。

目前深圳建成区面积已达900平方公里,早在2005年,深圳市便将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线,共计974.5平方公里,这意味着,深圳可供开发的土地空间已经基本饱和。

同时,据深圳市房地产研究中心的数据预测显示,未来几年,深圳每年实际仅有0.33平方公里的新增住宅用地供应,几乎无地可供。虽然深圳土地供应或将迎来短缺,但各大房企的拿地热情却持续不减,房企抢地报价直抵价格上限的现象更是屡见不鲜。


当越来越多的房企成为长租公寓的拥护者时,相信具备前瞻眼光的投资者早已明了:在深圳土地供应急剧下滑的背景下,房企选择此举无异于变相持地,这就制造了人为稀缺。

■多重急告:新房供应大危机,南山近5年无宅地供应

事实上,房企的这种转型,将原本面向市场的物业自持,而面向个人购房者的物业将会骤减,新房甚至会迎来供应危机,优质物业的稀缺性渐显。为何这样说?

首先,深圳新房供应已呈现出下滑的态势。根据深圳房信网数据显示,2017深圳全市新房住宅成交25820套,同比减少36.2%,创下2010年以来的近7年新低。

其次,深圳土地供应已迎来史上冰点。由下表《深圳近5年住宅用地土拍情况统计表》可看出,2017年深圳的地块数量、用地面积均为最低点,而南山区这5年更是无宅地供应。

再次,购房主体类型暴增5倍,留给个人投资者的机会已不多。此前有消息爆出,深圳一栋商务公寓项目被某机构斥资约20亿元整栋购入,如今政府机构也已加入购房大军,加之房企、险资、养资与基金,较之于以往的个人购房,实际上购房队伍已暴增5倍。

以上种种,均加剧了深圳新房尤其是优质物业的稀缺。而当购房者的机会窗被收窄时,如塘朗城·TOWN寓般占据核心地段的优质物业,势必会成为人们竞相争抢的标的。

买入城市稀缺资产,要瞄准这样的多重稀缺机会

按照如此逻辑演绎,在新房供应的变得更为稀缺时,但人们的住房需求却是与之成反比的,而在售新房具备多重稀缺性后,价值将不断攀升。

不仅如此,深圳目前有着居高不下的人口增量,新房市场或会出现供需失衡。届时,塘朗城·TOWN寓这类集合多种优势的物业,将无价值天花板可言,只有趁早入手才是王道!


首先,就地段而言,项目占据南山北大学谷智慧中心片区,区位优势明显;其次,项目与地铁5号线塘朗站B出口无缝接驳,属于真正的地铁资产,地铁盘的高价值属性无须赘述;再次,项目坐拥塘朗山、西丽水库等一线城市稀缺的生态资源,出则繁华,入则尽享自然;最后,项目为深圳地铁与深业集团双国企联袂开发,品牌保证,成为项目品质与价值的助推利器。

不仅如此,项目现主推的约34-61㎡户型,迎合市场主流需求,加之不限购不限贷总价约220万起的低价优势,在长租公寓的风口下,在新房供应紧俏的趋势下,无疑为投资者提供了买入城市稀缺资产的机会!