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消费升级促进商业发展,如何找到最佳投资方向
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-01-24 14:51:13        点击1553
    

导读:
■商铺价值被低估,消费升级将会把商铺价值拉高
■成熟商圈聚合效应强,商业价值水涨船高
■前海湾商圈改变深圳商业格局,成深圳乃至全国消费目的地
■可售商业供应量极少,新欢乐海岸旁现售金铺销售中
正文:

■商铺价值被低估,消费升级将会把商铺价值拉高

近几年,互联网热潮正在渐渐退去,消费者的购物需求发生着微妙的变化,对消费者而言,现在的消费已经不仅是单纯购买商品,更多是期待从消费中享受优美的环境和个性化的服务,多元化的商圈更加吸引消费者的眼球,消费升级将带动商铺投资价值再升级。

2016年,马云在杭州云栖大会上提出了一个新概念——“新零售”,表示未来20年将不再有纯电商这一说法,线上、线下和物流必须结合在一起,以实体门店、电子商务、移动互联网为核心,通过融合线上线下,实现商品、会员、交易和营销数据的共荣互通,向客户提供跨渠道、无缝化的服务体验。可见,线下服务体验将成新趋势,消费升级将会把商铺价值拉高。

根据云房数据研究中心发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》显示,2017下半年,受各相关政策的影响,在线上线下融合、提高体验服务等各种发展的新方向与新趋势下,商铺市场租金不断上升。2017年在存量物业盘活消费新需求形势下,逐渐提高体验性业态的占比,价格同比上涨3个百分点至32596/㎡。

■成熟商圈聚合效应强,商业价值水涨船高

纵观国内商业市场,将创新、特色、文化及情怀完美结合的商圈往往能成为所在城市的人气场所,如华润万象城系列、大悦城系列等特色主题商场,上海K11购物中心、海岸城、欢乐海岸等文艺潮生活场所深受消费者喜爱。其商圈内所供应的商铺租金水平相对较高,零售租金大约在1000-1500//㎡。

此外,成熟商铺的商圈有很强的聚合效应,具体从两个方面来说明问题:一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气,虽然商铺的租金相对来说比较高,但还是会吸引各方的经营者去经营,使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺,消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动,使得商圈和商铺越做越旺,租金也是水涨船高。

例如,作为2005年到2013年,深圳发展的重点区域海岸城商圈,商圈2005年起势时,商铺价格5/平米,8年后2013年卖到35/平米,8年的时间增长7倍,其增值趋势可圈可点。如今的海岸城已是深圳人的消费重地,商圈内的商业价值也水涨船高,甚少放盘,近年来成交的一套30多平方米的临街商铺,则卖出了48万/平米的价格。

■前海湾商圈改变深圳商业格局,成深圳乃至全国消费目的地

如今,随着深圳城市发展一路向西——前海湾,城市商业发展也随之奔向前海湾。“前海湾商圈”以其4倍于福田CBD300万㎡商业的面积总量开发运营,片区内形成以卓越·前海壹号、前海·卓越时代广场等综合体为主,将顺势形成具有跨区辐射力的核心商圈。

区域内更是覆盖有耗资约40亿打造的宝安博物馆、美术馆、艺术馆、书馆、青少年宫、演艺中心、体育馆等市一级公共文化配套场馆,以及占地168万㎡新欢乐海岸,规模远超于南山欢乐海岸,规划建设演艺中心、庆典广场、娱乐街区、文化旅游场所、滨海亲水长廊等地标性旅游配套,将吸引全球客流汇聚于此游玩、体验、消费。

不止如此,约36万㎡、两倍于万象城的宝中核心商业壹方城已正式开业迎客,首日客流量突破40万、次日客流量突破30万,书写了深圳商业的新格局。可以说,无论是功能定位、商业规模还是影响力,都将超过深圳其他传统商业圈,未来这里不仅是深圳乃至全球商业规模最大、项目最为集中的区域之一,也将是改变深圳商业格局,成为深圳乃至全国消费者的消费目的地。

对有实力的投资者而言,挑选有前景有价值空间的商铺尤为关键,正在崛起中的前海湾商圈则应重点把握。

■可售商业供应量极少,新欢乐海岸旁现售金铺销售中

由卓越地产开发的前海·卓越时代广场商业雄踞前海湾商圈核心位置,罗宝线(宝中站、前海湾站)、11号线(宝安站)、环中线(临海站、宝华站)三线汇聚,且距离“宝华站”仅200米,步行大约3~4分钟,当属“商务圈+地铁+商铺”。

前海·卓越时代广场业态规划注重商务人群需求以及新欢乐海岸融合,规划业态以高端商务配套为主,包括银行、证券、高端餐饮、酒窖、培训机构等,同时又无缝对接世界级旅游地标——新欢乐海岸,三处商业共同构筑前海湾商圈的商业主轴。

根据规划,前海湾90%以上的商业产品都是开发商自持,只租不售的。部分在售项目产品起售面积较大,资金门槛较高,现阶段前海湾区内可售商业供应量极少。世茂前海中心6栋独栋商业已经售罄、1万㎡地铁商业亦整层起售;华润前海中心8万㎡商业则由开发商统一运营,不对外销售。

因此前海·卓越时代广场所供应的小面积商铺,作为前海湾目前唯一在售产品的小面积商铺物业,兼具着项目在区域商业的稀缺性、顶级消费群体所需等优势,其商业产品的商业意义及投资价值都将扩至最大,此外卓悦intown入驻,项目商业价值也再度升级!

目前,前海·卓越时代广场的AB座商铺皆为现楼发售,产品建面约64-134平临街餐饮铺,B座整栋约3600平独栋总部,立减时间成本。前海卓越时代广场前海湾•新欢乐海岸旁•金铺火热销售中,ADD:宝安中心区海天路15号,VIP LINE: 36669999

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