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这座城市的超级豪宅,错过了未来追100年也未必赶得上
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-01-18 12:45:20        点击875
    

导读:
■良莠不齐的豪宅观,亟需纠误
■深圳的豪宅简史
■新时代的豪宅评判标准
■资本圈衡量身价的重要因素,是拥有哪里的豪宅
■这是深圳最好的时代,留给国人的机会却不多了
■这也是深圳最大的危机:多重急告,5年后见真章
■被人为限制了,也被严重低估了,错过了将百年难及
正文:

■良莠不齐的豪宅观,亟需纠误

今天和大家探讨的专题,是豪宅。说到豪宅,不妨先回顾下中国的商品房发展史。较之西方以及香港等全球级发达城市的商品房市场,中国大陆真正意义上的商品房发展史其实尚未超过40年;豪宅作为商品房的一部分,发展史也就更短了,至今不过30多年。因此对于豪宅的认知,很多人的认知都良莠不齐,甚至人云亦云。

1981年之前的中国,大陆只有房地产开发没有商品房开发;1981年国务院在深圳和广州等四个城市开始试点商品房开发;1987年11月26日深圳市政府首次公开招标出让住房用地,这才真正打开了中国商品房开发与销售市场的窗口。尔后十多年,随着大家对商品房有了一定认识,这才逐渐有了普通住宅与豪宅的区别性认识。

正是由于大家对豪宅的认知起点都差不多,中间历经的时间又不长,这就使得无论是很多地产人士还是购房者,对豪宅的核心认识都未必到位。在此我们力求所证,为大家层层剖析豪宅的评判标准,以及新时代发展下该如何辩证认识并选择。

■深圳的豪宅简史

对于豪宅的划分标准,大多数人第一反映是以售价或总价来衡量,觉得价高了就是判断豪宅的第一标准;有些人则看产品、品牌、用材、装修程度等;也有些人看的是资源的占有程度,拥有的稀缺资源越多就越豪宅化……且不说购房者,即便是房地产行业内人士,在面对豪宅时估计定义也众说纷纭。

因此对于豪宅,用“一千个人就有一千字哈姆雷特”来说明它的答案之多也不为奇。从人性角度来说,由于每个人的人生阅历、经济实力等因素构成的生存状态不尽相同,不同时代、城市化发展阶段不一样,加上不同地区、不同发展力水平、不同层次的人,甚至思想认知水平不同,对豪宅的理解都不一样,对豪宅的评判标准也会随之发生变化。

梳理深圳的豪宅简史时我们可以发现,根据城市化发展大体来划分,早期大家对豪宅的评判标准,更多偏向于对户型面积的大小、产品本身的结构、建筑材料的选择等。譬如早期的的罗湖银湖别墅区、蛇口龟山别墅一带等,而且居住群体多为政要人士或在华投资者、海外人士等。

尔后到了2005年前后,随着深圳市政府迁移到福田中心区,城市化发展快速猛进,多个传统豪宅区逐步兴起,普遍人士对豪宅的判断标准则逐渐倾向于对城市山湖海资源的占有,如位于中心区的香蜜湖豪宅区、华侨城、蛇口半山区等。

■新时代的豪宅评判标准

如果说上述都是深圳的传统豪宅区,那么2015年之后的深圳所孕育的则是新兴豪宅区。随着深圳城市发展重心已转向西部的南山、前海湾,加上深度城市化甚至出现了金融化发展的趋势,这就催生了大量的城市新贵人士,也吸引了众多国际化及港澳台人士在这里进行投资以及居住。

由于这些城市新贵及在深的国际人士在居住空间需求不同于上一辈人士,深圳随之也出现了与之匹配的豪宅评判新标准。极大地区别于老一辈人士,他们在居住领域更多地与国际潮流接轨,更倾向于个人精神上的富足、个人空间的选择、生活方式的创新,甚至是独特的个人偏好需求或人文气质等。

如位于美国纽约曼哈顿中心的ONE57、One Riverside Park豪华公寓;位于英国伦敦中心的One Tower Bridge;亚洲第一豪宅——由印度首富安巴尼的私人豪宅安蒂拉等国际盛名的全球顶级公寓;入列《亚洲10大超级豪宅》前三的深圳神秘豪宅前海观一。这些超级豪宅,除了占位城市核心地段、拥有绝佳城市自然资源、高配的综合配套服务外,更各有特色地融入了人文艺术、定制式空间设计等众多细节内容,甚至可以在室内打造专属的派对空间、各自属于男女主人的双私人房等。

所以说,豪宅观并非是静态的,而是动态的!唯有纠误了过往一成不变的豪宅观,以动态思维辩证地探索豪宅的内涵,挖掘投资哪座城市的豪宅,才能真正地理解城市豪宅的价值。

■资本圈衡量身价的重要因素,是拥有哪里的豪宅

拥有亚洲超级豪宅意味着什么?身在中国大陆的你,资本身价还能再翻番吗?

以现在资本市场的话来说,现在中国的资本圈,真正衡量标准不是拥有多少套物业,而是你在香港、北上深这些一线城市的核心地段是否拥有豪宅,而且是是否拥有排得上前三的亚洲超级豪宅。

然,北上广的核心城区基本上已经被资本所占据,没有什么建设用地,没有新房供应,旧改也难以推动。可以说在深圳以外的一线城市,要想挤入主城区难上加难,而且付出的时间和资金成本高,甚至非金钱就能实现的。相比其他三座一线城市,只有在深圳核心地段还能买到城市资源+自然资源双重结合的物业。

所以说,有志于入列全球资本行业的人士,若香港、北上广任一城市都有豪宅了,那深圳岂能缺席;若错过了上述城市,那么在深圳拥有豪宅所具备的价值,或将造就你事业的巅峰。

■这是深圳最好的时代,留给国人的机会却不多了

在中国作为全球第二大经济发展体且还在继续发展的大背景下,深圳作为中国改革开放的实验城市,从1979年才开始发展,货真价实是中国当代人亲手打造崛起的城市。追随着深圳不断发展壮大的人们也可以发现,这座城市是三年一小变,五年一中变,十年一大变,不到30年已是全球最年轻的千万级国际化都市。

随着国家把深圳·前海确立为自贸区,更进一步促使这座城市成为中国海洋文明的中心、民营经济的中心。区别于北京的央企总部聚集、上海的外企聚集,深圳代言的是中国本土、民间经济的崛起力量,才是真正成为我国民间力量的集中展示地,真正体现了中国当代人聪明智慧结晶的唯一当代城市。

全球最权威的世界城市研究机构GaWC发布的全球城市排名榜前30强城市,综合了经济增长前景、未来10年预期可支配收入以及劳动力人口的规模,评估城市的经济活力和发展前景等因素,深圳排名第六,赶超巴黎、洛杉矶,是上述世界30强城市最年轻的城市。

2017年的深圳GDP总量已达2.24万亿人民币,已赶超香港、东京大阪、韩国首尔,位居亚洲第三、估计也跻身全球第四。这样的深圳,是中国唯一的全新一线城市,在上个世纪从未出现过,21世纪迄今也仅此一座。可以说,已经登上世界舞台的深圳,开创的不止是世界的,更是世纪罕见的时代性机遇。

这是深圳最好的时代,也是这座城市潜伏的巨大潜力。加之深圳这座城市强大的创新力和科技发展力,现正打造的前海“中国曼哈顿”金融中心,“海上丝绸之路”之人民币出海口,良好的营商环境,充满年轻活力的蓬勃朝气,都是资本瞄准深圳,瞄准深圳核心地段豪宅的重要原因。

而根据前文所述的深圳豪宅发展史,在深圳城市发展之际,与之相匹配的亚洲级乃至世界超级豪宅也将在此诞生。所幸的是,随着深圳不断与国际接轨,在豪宅方面之间的差距也不断缩小。正如此,我们认为对投资者而言,买入一座城市的超级豪宅,实际就是对这座城市价值的最大认可。

然而,这样的进入机会在深圳已然不多,甚至在急剧减少中。

■这也是深圳最大的危机:多重急告,5年后见真章

这是因为随着深圳城市价值的释放、土地的珍稀程度越来越高,能进入深圳购置核心豪宅的机会也越来越稀缺了,甚至多角度发起了高能预警信号。

仅土地而言,深圳辖区面积1997平方公里,但目前政府手上拥有产权的净地只有16平方公里。而且这16平方公里中,大约有5平方公里将全部用于满足“租购并举”住房体系下的租赁需求。这意味着未来深圳的商品房新增需求将更多的依赖于城市更新,然而城市更新成本高推动难,再度加剧了深圳新房供应危机。

根据深圳市土地供应情况,近年来城市有效土地供应逐年减量,2017年深圳真正可面向市场的住宅用地甚至为零。即便有宅地出让,也附加了自持或限售等条件。而且深圳近年来面向市场可售的新房也在递减,2017年新房成交量更是史上最低。土地供应锐减,宅地无供应,新房供应量也在剧减,多重叠加下,最终导致的将是深圳可售新房的极度稀缺。

为此@房地内参 在分析当下中国房地产市场时,多次提醒大家,即地价替代房价、首付替代全款、月租替代月供、租房替代购房。在深圳土地供应极其短缺的今天,大概只有5平方公里出让商品房,预判3年时间里,房地产末端便会出现地价替代房价;5年时间里,首付替代总价也会随着而来。

所以当房价日益上涨,导致越来越多人购置不起,租房开始替代买房,同时随着居住需求的提高,月租自然替代月供。在这剧烈演变中,深圳的土地市场呈现不可逆转的收缩,再加之生活成本、时间效率都在提高,这对投资者在挑选物业时要求更高,在筛选豪宅时更要翻倍地严苛。毕竟留给大家的时间也不多了,五年即可见真章。

尤其是真正的城市豪宅,吸引力更强。皆因这样的豪宅保值增值能力,不仅有城市价值、土地刚性的支撑,更重要的在于对排他性的稀缺资源占有。而城市越发展,资源越稀缺。而深圳近40年城市发展,原有的城市自然资源愈加稀缺,新增量极少且几近枯竭,而这正是亚洲级乃至世界级超级豪宅的极大保证。

■被人为限制了,也被严重低估了,错过了将百年难及

就进入时机而言,我们认为,当下国家对房地产市场多重调控政策环境下,反而是入手超级豪宅的极佳时机。为何?

中国当前的新时代发展,是楼市调控密集期,响应国家稳步发展主基调,各地政府尤其一线城市政府都在有意识地执行商品房的限价行为:前两年一期备案卖完了,今年要推的二期备案价不超过一期啊,而且还不高于周边二手房水平。

这几年来,深圳的豪宅价格十分地平稳目前豪宅的单价却在10万+水平徘徊,甚至未曾超过15万元/平米的水平。这说明了什么?深圳的豪宅价格被低估了,而且是人为地被严重低估的!然而这对有眼光的前瞻人士而言,这就是机会——低成本买入深圳真正豪宅的时候到了。

拥有城市真正豪宅的价值,不止是满足当下居住空间的个性化需求,远期而言其所体现的保值增值能力,更是有实力人士应该必配置的资产标的。回顾历史,2002年到2010年初,尽管经历了2008年全球性金融危机,但香港豪宅价格仍强势上涨超200%;次贷危机美国整体房价下跌30%,曼哈顿豪宅却上涨234%……所以说,买对了豪宅,就是买对了未来。之于深圳人而言,更是如此。

2017年香港Mount Nicholson豪宅某单位卖出了120万元/㎡的单价。根据香港文汇报消息,位于全球“亿万富豪大道”(Billionaires Row)的曼哈顿豪宅One 57,售价达7.36万美元/㎡(折合人民币约48.9万元/㎡),其中一套售价约1.005 亿美元(折合人民币约6.67亿元),打破了纽约房价纪录,是纽约有史以来最贵的公寓。

同是亚洲级乃至世界级超级豪宅,却因为限价而被压抑了数倍的价格,如此的豪宅价格对比,这对国人而言无疑是极大的机会窗口。

例如上述提及的获得亚洲超级豪宅第三位、获得评委组一致认可的深圳豪宅前海观一,其在资源占有、产品品质、稀有特质、建筑设计、物业服务、综合配套、用材用料等多方面,已是世界级前沿水平,但售价却不及香港、纽约、伦敦同质产品的五分之一甚至十分之一。

对此我们只想一句话总结:此时当是入手深圳豪宅的最好时候,错过了或许就难以找到追赶世界的机会了。

所以说,深圳的投资者幸运吧,也欢呼身在深圳的自己拥有这样的机会:幸好不是在北上广,幸好还能以被低估的价格买入深圳核心地段的豪宅,幸好自己还能抢到进入的时间窗,无须待5年后关闭了才追悔莫及。

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