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此执政周期:房企已打响生死战,土地有超级大牛市!
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-01-18 17:58:04        点击606
    

去年5月底开始,我说我国即将大力建设“5050、442、607-、30-”的新型住宅结构、很多土地将允许变性为租赁住宅,很多人还不相信。现在“租购并举、多主体供给、多渠道保障”已成为住宅领域的国策,住宅供应结构的调整大幕已经拉开。

未来50%的人不再进入商品住宅市场,而是进入住宅租赁体系---公租、廉租、商租。而为了迅速稳定房地产市场,租赁体系的建设一定要尽量加快速度,如果没有快速度,而是慢吞吞地进行,那么将失去租赁体系的价值、作用与意义。

目前的理性推测与可靠消息表明,必须要在一个执政周期内---也就是5年内基本建成大中城市的租赁体系,这个给未来的房地产走势带来巨大影响,房企生死战已经打响了!今天谈谈这个,开谈前提醒你:

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我在雪山林海中拍下的木屋

按照“5050、442”的估算,为了实现住宅领域中租赁、购买各占50%的结构调整目标,势必有众多原本用来做商品住房的用地,转换为租赁住宅用地出让。

商品住宅用地因此将大幅度减少,在二线及以上城市,这个音速将导致有效的商品住宅用地将暴降接近50%。而加之原本有效土地----请注意不是总土地量而是有效土地----就已在快速减少中,叠加上述影响后,应该可以推断大中城市的商品住宅供地将暴降不仅50%---很可能是70%!

也就是说,自2018年开始一直到2022年这五年中,年均出让的土地将仅相当于前一个执政周期的30%。我国土地供应进入最饥渴阶段已经毫无疑问。

而我国房企绝大多数都是开发型房企----真正能够依赖于租金养活队伍的大房企只有一家半:万达算一家、华润置地算半家,绝大多数房企为了维持企业运营和团队队伍,就必须要不断储备土地。商品住宅用地供求矛盾应该将空前紧张。

开发是我国房企的命根子,我国房企以开发为主导,经营---也就是收取租金的业务不足以支撑企业存在,如果开发规模萎缩,连队伍都将维持不住,队伍没了,企业也就没了。总之,我国是开发型房企多、租赁型房企极少。

而我国目前的税制不利于发展集团租赁业务,1-12我在《房企做住宅租赁,是山峰还是大坑?》一文中,也指出,起码在3~5年内,除非税制发生重大变化,否则现有以开发为主导的房企特别是大房企,只能继续以开发为手段来维持业务与团队,没有开发,企业就必然散架。

在现有走势下,对开发型房企构成了巨大的发展反制。开发性房企产出房产之后,就推出销售。而售价往往是按现有市况评估做出的。但销售后市价又进一步上涨,导致售出房子后没办法买回同档次土地,这种情况极为普遍。因此此类开发型房企提前储备土地、更多及时储备土地的动力是极为强劲的。

我国房地产业从业人员超过了1亿人,单是一个上海就接近50万人,北京好像是40万人,深圳、广州各自应该在20~30万人之间。

这些人中在房企就业的人也是个巨大的数字,这么巨量的就业者都要靠开发来维持、这么多开发型房企都要依赖于开发来运营,这就构成了一幕举世罕见的怪异大戏:

明明开发不可持续,因为城市化终将走到终点、商品房终将平淡,但我们的房企只能依赖商品房开发来生存。

明明租赁经营与投资更可持续,但税制环境将租赁限于商物,对房企转型做住宅租赁构成了反制,没有曙光。

现在的大中型房企,已经上市的比例是很高的,季报、半年报、年报频繁提出也即要求,这些都需要不断的开发来体现。

在商品住宅用地供应即将暴降的前提下,而调整结构没有三~五年做不到,因此,房企必将进入历史上的第一次:即将展开“求生式拿地”。“不拿地速死、少拿地早死、早拿地晚死、多拿地苟活”----这个局面即将出现。

所有在一线城市、二线城市仅剩推出的商品住宅用地都将是房企的一颗颗救心丸,引起哄抢,现在的房价必将成为三年后的楼面地价。所有能推进的旧改都将成为香饽饽---配建占比越少的越香。为了求生,地价就只是其次,地价必将暴涨,土地市场将迎来超级大牛市。因此:我们2013年判断的“地地地王”将从深圳波及到全国的所有一线城市、二线城市以及目的地城市。

仅剩的商品房开发用地、能推进的旧改,是房企的生命线!在没有探索出新的出路之前,可以预料我国商品房土地市场将发生“求生踩踏行情”。而房企生死战我判断从2018年年初---也就是现在已经开始打响,这一场生死战将最少持续3年---也即一个执政周期!



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