首 页行业观察项目及片区考评营销万象业内及人事投资分析土地市场楼盘资讯 关于尹香武业务联系论坛人才招聘手机版
最新公告
 项目动态 更多...
 
 主页评论 更多...
 
 

此执政周期:房企已打响生死战,土地有超级大牛市!
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-01-18 17:58:04        点击817
    

去年5月底开始,我说我国即将大力建设“5050、442、607-、30-”的新型住宅结构、很多土地将允许变性为租赁住宅,很多人还不相信。现在“租购并举、多主体供给、多渠道保障”已成为住宅领域的国策,住宅供应结构的调整大幕已经拉开。

未来50%的人不再进入商品住宅市场,而是进入住宅租赁体系---公租、廉租、商租。而为了迅速稳定房地产市场,租赁体系的建设一定要尽量加快速度,如果没有快速度,而是慢吞吞地进行,那么将失去租赁体系的价值、作用与意义。

目前的理性推测与可靠消息表明,必须要在一个执政周期内---也就是5年内基本建成大中城市的租赁体系,这个给未来的房地产走势带来巨大影响,房企生死战已经打响了!今天谈谈这个,开谈前提醒你:

最新获得了4份大数据下的内部深圳人口及其迁移分析,这些天机型数据令深圳及周边城市的房地产趋势已无秘密,几乎是购房投资的底牌。据此粗算,洪峰迎背地区间差幅最大320%,极具诱惑又极具风险!

而深圳GDP已是城市领域的亚洲第四、全球前十,地位近峰值,该调整你的眼光坐标了,你还能抓住洪峰并避开弱势资产吗?1-28周日举办《开年密讲:此说一出天下反,高能三顾横财发!》,详见密讲永久地址www.banq.cn/html/28932.htm。报名即找13410245892张小姐。言归正传。

我在雪山林海中拍下的木屋

按照“5050、442”的估算,为了实现住宅领域中租赁、购买各占50%的结构调整目标,势必有众多原本用来做商品住房的用地,转换为租赁住宅用地出让。

商品住宅用地因此将大幅度减少,在二线及以上城市,这个音速将导致有效的商品住宅用地将暴降接近50%。而加之原本有效土地----请注意不是总土地量而是有效土地----就已在快速减少中,叠加上述影响后,应该可以推断大中城市的商品住宅供地将暴降不仅50%---很可能是70%!

也就是说,自2018年开始一直到2022年这五年中,年均出让的土地将仅相当于前一个执政周期的30%。我国土地供应进入最饥渴阶段已经毫无疑问。

而我国房企绝大多数都是开发型房企----真正能够依赖于租金养活队伍的大房企只有一家半:万达算一家、华润置地算半家,绝大多数房企为了维持企业运营和团队队伍,就必须要不断储备土地。商品住宅用地供求矛盾应该将空前紧张。

开发是我国房企的命根子,我国房企以开发为主导,经营---也就是收取租金的业务不足以支撑企业存在,如果开发规模萎缩,连队伍都将维持不住,队伍没了,企业也就没了。总之,我国是开发型房企多、租赁型房企极少。

而我国目前的税制不利于发展集团租赁业务,1-12我在《房企做住宅租赁,是山峰还是大坑?》一文中,也指出,起码在3~5年内,除非税制发生重大变化,否则现有以开发为主导的房企特别是大房企,只能继续以开发为手段来维持业务与团队,没有开发,企业就必然散架。

在现有走势下,对开发型房企构成了巨大的发展反制。开发性房企产出房产之后,就推出销售。而售价往往是按现有市况评估做出的。但销售后市价又进一步上涨,导致售出房子后没办法买回同档次土地,这种情况极为普遍。因此此类开发型房企提前储备土地、更多及时储备土地的动力是极为强劲的。

我国房地产业从业人员超过了1亿人,单是一个上海就接近50万人,北京好像是40万人,深圳、广州各自应该在20~30万人之间。

这些人中在房企就业的人也是个巨大的数字,这么巨量的就业者都要靠开发来维持、这么多开发型房企都要依赖于开发来运营,这就构成了一幕举世罕见的怪异大戏:

明明开发不可持续,因为城市化终将走到终点、商品房终将平淡,但我们的房企只能依赖商品房开发来生存。

明明租赁经营与投资更可持续,但税制环境将租赁限于商物,对房企转型做住宅租赁构成了反制,没有曙光。

现在的大中型房企,已经上市的比例是很高的,季报、半年报、年报频繁提出也即要求,这些都需要不断的开发来体现。

在商品住宅用地供应即将暴降的前提下,而调整结构没有三~五年做不到,因此,房企必将进入历史上的第一次:即将展开“求生式拿地”。“不拿地速死、少拿地早死、早拿地晚死、多拿地苟活”----这个局面即将出现。

所有在一线城市、二线城市仅剩推出的商品住宅用地都将是房企的一颗颗救心丸,引起哄抢,现在的房价必将成为三年后的楼面地价。所有能推进的旧改都将成为香饽饽---配建占比越少的越香。为了求生,地价就只是其次,地价必将暴涨,土地市场将迎来超级大牛市。因此:我们2013年判断的“地地地王”将从深圳波及到全国的所有一线城市、二线城市以及目的地城市。

仅剩的商品房开发用地、能推进的旧改,是房企的生命线!在没有探索出新的出路之前,可以预料我国商品房土地市场将发生“求生踩踏行情”。而房企生死战我判断从2018年年初---也就是现在已经开始打响,这一场生死战将最少持续3年---也即一个执政周期!



【开年密讲召集:此说一出天下,高能三顾横财发!】

根据4份基于移动通讯、医疗就诊、水电社保等大数据下的内部深圳人口分析及其迁移规律,这些天机型数据令深圳及周边城市的房地产趋势已无秘密,几乎是购房投资的底牌。据粗算,洪峰迎背地区间差幅最大320%,极具诱惑又极具风险!

而深圳GDP已是城市领域的亚洲第、全球前十,,地位近峰值,是时候调整你的坐标与眼光了。你还能抓住洪峰并避开弱势资产吗?为此1-28周日举办@尹香武 的开年密讲:此说一出天下反,高能三顾横财发!详见密讲永久地址:www.banq.cn/html/28932.htm。报名即找13410245892张小姐


发 表 评 论』『打 印 本 页』『关 闭 窗 口
 相关文章 全部相关文章... 
 
 - 命门之3:萎大时代。。。  - 迎接“需改”: 谁被爆击?谁进钱  - 十年烂账拆弹年,去化周期攻坚年
 - 命门之2:我的天啦,我的地呢?  - 密讲第33场举办地点通知!  - 都市竞争,焦点在此。
 - 命门之1:从东北谈起土事地情  - 节省逻辑会致命:从阿里Vs腾讯论  - 2018深圳房价会暴涨吗?
 - 房训14:多买地主楼、少买地产楼  - 就业率低才高级:农村扶贫→城市扶  - 转基因的人、转基因的脑!
 - 论泡沫竞争,说信用扩张  - 华为闲谈:中美国,任正非,孟晚舟  - 开春密件专享:楼市刀功狠,反身浪
 - 旧改,是不可撤销的提准。  - 省城浪潮后,价值再凝聚!  - 珠海万象世界专题讲座圆满结束
 - 暴雨天超110人捧场,广州万达城  - 满京华云著专题讲座圆满落幕  - 购房的天然治权:兼论房改用作
 - 任正非的房托邦思维  - 三价合一:需求侧改革,来了!  - 坐稳扶好:论深圳千套化的可能性!
 - 80人捧场恒邦壹峯讲座  - “三价合一”全文发布,买家开始裸  - 你的圈养散养等:分层五条路,越扶
 - 关键是,你会浪吗?!  - 世界原点在变:中美贸易必将大增!  - 珠海华润周六讲座召集:前瞻地表新
 - 会员先享观点接受通知:《“四替效  - 满京华·云著’周六讲召集:新的政  - 密讲第32场举办地点通知!
 - 你是要命,还是要房?!  - 解读此次超限房事的“价值时间观”  - 论经济叙事的新原点
 - 广州万达城’讲座召集:掀起房流,  - 决定命运的利益导流:间接化→直接  - 老破大(小),都是骗举!
 - 收敛宿命,必然调控。  - 广州万达城内训圆满结束  - 我本不想剧透,你却将被软禁!
 - 这个房种,两年翻倍:谁说2016  - 尽快价值再凝聚,对抗裸奔与明箱  - 会员先享观点接受通知:《“千套级
 - 恒邦壹峯’讲座召集:三特思维与财  - 《开春密件》的快递查收通知!  - 房地产投资者是不劳而获吗?
 - 150%闪变’密件专享:时间加息  - 你要有点儿压身之宝  - 5G与城乡、房价:索命还是冲锋?
 - 真实房价-70%之后的万骨枯与十  - 流氓、太多,真的!你呢?  - 论“郁祝配”与财团化:房企董与总
 - 首场工作日特急密讲圆满落幕  - 仙龄启示:李嘉诚、英女王及芒巴配  - 关于开年密讲的突发说明
 - 100%暗利明言:逃离扶贫房,搭  - 你即将进入大航道:“拆炸弹+去杠  - 工作日百人捧场丽江·雪山艺术小镇
 文章评论 全部文章评论...  
 
顺序显示    逆序显示 0条评论, 总共 0 页  第1页 最首页  前一页  下一页  最后页
深圳市邦恒投资顾问有限公司 房地内参 版权所有外贸商城建设
电话:0755-26929235 市场热线:13924647913(孙先生)
外贸b2c商城建设 粤ICP备证05139260号 E-mail:banq@vip.163.com    技术支持:杰创达
本网所有文字、图片等资料未经许可禁止转载、经许可转载者必须注明出处;
文章内容与观点仅供参考,不构成投资建议,也不代表本网通过文章作出了任何承诺。