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行业观察
炒股要关注土地经济

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-01-20 11:30:53点击1255


前注:本文重要故再发,是去年演讲速记,请注意口语化特征

■原来为何购房者比发展商赚得多?

房地产原来的融资模式是:中间是房企与房产,上游是银行,下游是购房者、是客户;原来的上下游链接其实都是银行---上游就是间接融资、下游就是直接投资(直接买房地产投资)。

而购房者因为按揭政策优惠、基准利率也低,可以获取比房企更优质的、成本更低的贷款,也就是说在旧有模式下,是下游的融资成本远低于上游。这就导致投资机会倒流集中在下游---也就是购房端。

在间接融资的情况下,下游也就是购房端的机会,必然是会高于上游也就是开发端的机会的。但现在情况有了悄然但影响深远的变化。今天谈谈这个,开谈前提醒你---开年密讲已近半:

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老房子也有春天,现是会所式餐厅


■价值或许将被导流

现在我国要建设租赁体系,为了做保障体系,由于租赁房源不具备溢价条件、不具备涨租条件,因此建设资金来源必须可以违约,如果不可以违约要做这么低廉的事,是做不下去的,所以就要改变上游间接融资的现状,转为直接融资。

直接融资就是可以违约,就是我建完了房子我没钱还你,要命拿去,要钱没有,就是这个意思。租赁体系、房保体系的建设,意义就是带动房地产上游从间接融资转向直接融资,就是启动期盼已久的房地产证券化,如果能够实现这是伟大的一步!

未来希望建设的新模式是:上游逐步转移到直接融资、实现房地产证券化,下游是购房者,还是面对银行,下游的融资是针对银行的,是要硬性偿还的、成本比较高,而上游的成本就大幅度下降了--从证券市场融的资,没利润是可以不分红的、破产是没有无限责任的。

■大牛市最重要的决定条件:土地经济注入股市

新模式比旧模式巨大的不同就是上下游成本的巨变,及其带来的价值空间的转移。旧模式将机会集中在下游,实现了城市价值的民主化---把价值分给了很多有眼光的老百姓。

但是新模式则是价值民主化的变种,是涉及民众更多的城市价值民主化,一方面价值将倒流到上游去(因为上游成本剧降),实现价值的集中、分配的更民主,因为这种集中价值又通过证券产品将土地经济注入股市,原本集中在下游的购房投资者,就可能因为价值的转移而改为进入上游,通过证券参与土地经济。

土地经济是所有经济、所有人类生活的总基因、总归入,人类总是在创造剩余价值、剩余价值总是归入土地经济之中,人类从来都是单边主义的,无论任何天灾人祸都没有改变发展、进步、向前、向上的永恒主题,这就使得总基因、总归入的土地经济也是单边主义的。

所以参与这个游戏安全度是最好的,只有土地经济注入股市,股市才可能有大牛市、长牛市。土地经济独立于证券市场之外的股市,是没有真正意义上的牛市的。大牛市的最重要决定条件是:土地经济注入股市!

■大国共途:美国给我国的借鉴

一)只有土地经济才自来肥

再深化一下土地经济与股市的关系。我国股市之前不包括土地经济,土地经济是独立循环的,政府通过这个实现重大基建资金、地方政府运作资金的筹集。

人类不断创造剩余价值,在剩余价值里头接近一半是自动交给土地的,你知不知道、愿不愿意它也拿走,现在人类赚的钱吃喝不完,所以积压在土地上的资金越来越多,所以土地经济它的“自来肥”特征是比较强的。

如果你把这个土地经济置换到股市里面,这个股市就有大牛市,但是如果置换出来就没有大牛市,而原来直接融资就是把土地经济置换出来了,你把土地经济置换出来了你又说要大牛市,做不到。但如果把土地经济,不要说全部装完,你只要装50%进去,一定有大牛市。

二)怎样融入土地经济?

我国如果做直接融资、改会计制度为市价记账制度,怎么改呢?你要有一个固定资产按市价去记账,现在很多企业的市值都应该大幅度提升。政府也很亏,政府十年前修的地铁,它的帐上还是折旧了,按道理这个地铁现在重建要多少钱?重置成本一公里可能要六个亿,原来一公里可能就一亿,你增长了6倍,但是帐上还在折旧。

融入土地经济两种方式:一种方式是融自己,把自己的土地经济融进去,这个有点点小残酷---会加速扩大贫富差距;另外一种就像美国,美国就很幸运,美国土地多,打墨西哥拿了很多地,便宜买了俄罗斯和法国的地,又慢慢在内部释放,把这个慢慢释放的土地价值装入了股市。

所以美国因为把自来肥的土地经济装到了股市里头,它就是直接融资,装进去以后美国就有大牛市,加上美国的经济是扩展全球,等于是把别的国家,比如说美国公司到中国来投资,中国免地价给他,中国把自己的土地经济装到美国股市去了,美国股市就涨。所以美国就是自己便宜还把别人的地装进来,有赖于大家认美元,大牛市一波接一波,很少有国家具备这个条件。

三)中国的三条路径

中国未来如果要出现大牛市,一定是做直接融资,把自己的土地经济装一半进去;让50%的人租房子,它打包上市了,就装进股市,这些人50%就装进去,奠定了一个基础。另外一个是人民币国际化,人民币只要一国际化以后,产能输出、产业转移,其它国家的土地经济装到我们的股市里面。最后一个就是修改会计制度,事实以市值计账,那么土地经济就会更直接体现到股价上。

也就是说中国能不能有大牛市呢?能,条件是土地经济装进去,而土地经济就三个:1、把租赁全部直接融资装进去。2、实行新的会计制度,以市值计算。3、人民币国际化,从而把别人的土地经济也装到我们的股市。实现这三点我们就一定有大牛市。

这个是我的观察于分析,没装入土地经济的股市是没有大牛市的。装入土地经济的大国股市才会出现大牛市,大牛市的最重要基础不是产品与制度,而是土地经济!

■千万别去过门槛低的生活

房地产证券化、房地产市价记账这些就是向股市注入土地经济。原来我们的股市是不包含土地经济的,所以没有牛市。但如果以后坚决做,把土地经济尽可能装进股市去,股市才会有出现大牛市的基础。

这个新旧模式的转换,相信有特别多的人是缓不过神来。在以前,面对不够钱的人也要建议他尽可能买房,因为机会在下游,只能直接投资。未来上游直接融资后,不够钱就不要建议买房了,而是去上游找机会---老百姓通过证券实现对房地产的间接投资。

但如有足够的钱,面对房地产是自己直接进入这个市场,还是参与投身证券市场参与上游游戏呢?其实还是是参与下游游戏,千万不要去过门槛特别低的生活,门槛越低、失败率越高。

■我国房保体系建设是没问题的

土地是人类最基础的生产和生活的要素,所以生产都离不开它,所以启动土地经济是融资效率最高,增长效率最高,浪费最少的方式,但副作用是发展速度太快会导致贫富差距扩大得过快。

所以一般的国家不太敢启动,只有大的国家、产业链足够完备的国家才敢于直接做土地经济、才做得好,小国直接启动土地经济会因为缺乏腾挪空间而窒息。所以,对土地经济的循环最好是亲自参与,不亲自参与也会导流到上游去---因为土地经济是经济的根本与枢纽,是唯一剩余价值持续注入的载体,要以各种方式尽可能参与。

所以房地产的金融化这么搞下去,在这么一个级别的国家里面,可能搞出一个万亿级的直接融资市场,是足够惊人的。地价基本上公租房是免的,企业租赁房地价是只收20%地价,剩下来用万亿级去覆盖,不到十年就完成了,我国的租赁房体系建设是没有问题的。


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