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深圳房价健康化的五类建议
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-01-20 11:38:19        点击665
    

注1:1月11日,武汉房协、大家顾问联办了《2018武汉楼势分析报告会》,218位业内人士参会。我进行了以“高原态元年”为主题的2小时演讲,涉大势、土地、客户、房价4方面的分析,点击本段文字可看独家视频,这是第二次公开演讲视频。

注2:本政策建议写于2013年底,并通过提案或议案方式提交政府。有些建议已经被采纳、有些即将被采纳。回头看依然很有价值,为能够推动行业进步感到欣慰。现已可公开,供大家参考。


深圳房价健康化的五类建议’正文:

一)降低企业租赁成本,增加持有物业吸引力,分流开发压力

深圳房企之所以不愿意持有物业,重要的原因是,企业持有物业出租的成本太高。以企业出租商用物业为例,12%的房产税、5%的营业税,以及城市维护建设税及教育费附加、年终汇算清缴的企业所得税、印花税。而高额的增值税等,又使得企业通过三级市场转让物业无利可图。

结果,企业就一股脑进入住宅开发市场,据大多数要通过开发来盈利、维持生计。导致住宅市场过热。建议学习香港,降低租赁成本、实现企业与个人或家庭持有房产相同的成本。否则偏向型的扶持政策必然带来偏向型的结果。

二)与时俱进,修正相关市场条例

1、允许建筑转性,允许产权重新查丈、划小

深圳很多位置越来越旺的工业区,目前只能推倒重来,带来巨大浪费。使得全市的沉淀成本越来越高,就有成本无法发挥作用而被拆除沉淀。如果允许在满足消防的前提下,转换性质,就就能够立即提供很多中小户住宅的供应。这就要求有两个做法必须实现:允许建筑转性、允许产权重新查丈、划小,以便租赁与转让。

2、尽快取消商用物业的各类歧视政策,降低住宅市场压力

现在,在土地使用年限、金融政策、持有成本上,商用物业有诸多歧视,从而导致很多应该进入商用物业的资金,被迫想尽一切办法进入了住宅市场,导致住宅市场过热、而商用物业市场门可罗雀。

3、鼓励租住住宅

现在,解决居住问题被简化成为购房,但其实,“居者有其屋”是任何经济体都无法实现的目标,因为土地空间是最稀缺的资源。居者不必要有其屋,租房子住也应该成为正常的选项。因此,对于租房子住的行为,应该在宣传上、个税抵扣上予以支持,形成分流,降低住宅市场压力。

三)与时俱进,修正相关建筑条例

1、取消日照限制、极大地提高容积率

深圳位处南方,日照充足、天气炎热,人们更多的时候是躲避阳光而不是寻找日晒。在低纬度地区,建筑往往都是不讲究日照条件的,只有高纬度地区才过度地追求日照,而我国的建筑条例承续苏制,苏联就是极高纬度的国家。建议深圳有条件放宽日照条件,充分利用土地,完全可以学习香港、新加坡的做法。

深圳现在的主流住宅容积率为3.0,作为可开发建设用地少于香港的城市,应该尽快提高容积率到6.0左右甚至以上。

2、一刀切,严禁偷面积、搞赠送

现在的情况是,品牌公司由于注重声誉,不敢搞赠送、偷面积。但是行业内一旦有偷面积的,其它企业只能追随,不跟从就会严重吃亏。而偷面积事实上使得账面房价快速拉升。

事实上某些房子如果考虑到偷面积情况眼中,实际价格远比账面价格低。建议从今严格控制,必须搞一刀切,全部都不允许赠送、偷面积,学习香港严格控制发水率的做法,降低账面房价。如果不控制偷面积,赠送面积比例越来越高,深圳的账面房价超过香港指日可待!

四)土地市场要革新

1、划细宗地,加快供应速度

建议深圳要尽快划细宗地,避免过大地块的出让。过大地块出让必然导致形成供应的速度,慢。只有划细宗地出让,才能加快形成供应的速度,而且使得城区空心化、拼图化的现象减少,迈向建设一块成熟一块、然后阵地式推进。

2、需要大幅度减少工业用地和写字楼占比,增加住宅用地

在深圳可开发建设的土地总量中,近40%被用作工业厂房用途,做居住用途的比例仅为25%,这很容易导致住宅用地地价过高。建议对以前规划落后的公用事业、工业厂区、港口区,通过合理修改规划变为居住用途。其次,目前深圳的写字楼规划太多,容易造成资产沉淀和空置风险。

建议除几个中心区外,其他地段写字楼规划应慎重,代之以规划住宅来缓解住宅供应压力。

3、预防土地危机,推动旧改增加土地供应

香港的法例曾经规定,85%的业主同意后,就可以启动旧改,剩余的15%业权将强制过户给旧改方。但难以启动,后来重新修改条例并获得通过,降低到75%的要求,之后才逐渐能够启动。深圳旧改的规定要严格得多,90%、95%甚至要求100%同意才能启动旧改的做法,事实上使得旧改无法进行。

寻求完全同意的社会成本,已经高昂到令全体市民无法承受。而深圳净地已经所剩无几,未来只能依赖于旧改提供增量,旧改已经事关城市的未来命运。旧改本来历时就非常长,十年才养成一个项目都已经算好的了,此类案例比比皆是。因此,深圳有必要学习香港,降低旧改成本,否则城市的空间危机就会以更强的姿态爆发。

4、进行新市镇规划,租借东莞、惠州靠近深圳的土地

学习东京,深圳应该尽快出台自己的新市镇规划,以政府为主导,如果能够在沙井、松岗、坪山、光明等地规划5个新市镇,并以轨道交通进行链接,让各家房企进入开发,就能够快速疏散城区人口压力。

租借东莞、惠州靠近深圳的土地,发展大量的深X合作区---不仅仅是产业合作,享受深圳的电信、教育、社保、交通,事实上扩大深圳的可居住面积。

五)搞活二手交易、限制进入的同时放开退出渠道

现在,二手市场被控制住,这相当于降低了二手房的供应。现在房产供应越来越借助于二手房的供应。控制二手交易,事实上降低了供应量,对于稳定房价是不利的。应该在限制进入的同时,放松退出渠道,搞活交易、增加二手楼供应。


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