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投资分析
2018年深圳房市展望,如何找准置业方向?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-01-22 15:02:16点击2869


一、2018年深圳楼市展望,条条不离稀缺

回顾2017年深圳楼市,从成交量、新增供应量、土地、政策等方面分析,2017年深圳楼市的发展轨迹已经很明晰。但殊途同归,无论深圳楼市如何变幻,相信越来越多的购房者对2018年楼市的认知中均少不了这两个字,那就是:稀缺!

下面我们对其进行简要梳理:

首先是成交量方面。深圳市规土委的数据显示(数据来源下同),2017年成交量仅为25820套,同比减少36.2%,这是近8年来,深圳楼市全年成交量首次跌破3万套,创下了8年来最低历史水平。


其次是新增供应量方面。2017年深圳一手住宅预售项目供给量27324套,为6年来最低。资料显示,2008年-2017年的10年间,深圳住宅预售面积有两个高峰,分别是2008年的660万套以及2015年的675万套,而2017年住宅预售仅有278万㎡,创下10年以来的最低水平。


再次是土地方面。2017年深圳只有一宗“只租不售”宅地出让,该年的土地市场除自持外实在没什么记忆点。数据显示,2017年,深圳土地招拍挂市场共成交43宗地,总成交金额约764亿元,同比下跌27%,总成交面积约111万㎡,同比下跌52%。



最后是政策方面。2017年,“五限”政策串联起了深圳楼市调控始终,限购、限贷、限价、限签、限售轮番上演。

而在半年前甚至是一年前,素有“楼市南派意见领袖、创领级的房地产专家及风向级的楼市投资家”声誉的@尹香武 先生就曾做出过如下预判(链接如下:http://mp.weixin.qq.com/s/1YilaOEdHBQ6Nx1lOdbkFw,本文摘取部分供参考):

①现在的政策一方面在制造大城市的人为稀缺、一方面在制造小城镇的人为富余;

②政府、房企都将开始买房而不是卖地或卖房;

③购房者类型暴增5倍将对个体购房者产生排挤效应;

④月租将替换月供;

⑤地价将替换房价……


二、2018年房产趋势:快速淹没;2018年投资主题:立即升维

上面诸条中隐藏着许多2017年的楼市大事件,其中①、②、④、⑤的指向均与土地供应稀缺导致的新房供应稀缺,进而房地产价值被抬高有关。

但这些在楼市长效机制的严控背景下,已成既定事实,因此,对于购房者而言,最为关注的则是其中的③。

所谓的“购房者类型暴增5倍将对个体购房者产生排挤效应”指的是什么呢?如果说以往的购房主体是以个体为主,那么现在的购房主题中则加入了政府、房企、险资、养资与基金,相当于购房主体类型变为6,较之于以往的1,暴增5倍。

这对购房者而言,会产生排挤效应,加之现下长租公寓之风盛行,使得购房者的机会窗大幅收窄。而当众多普通物业与购房者被快速淹没时,对于具备前瞻眼光的投资者而言,则需要立即升级思维,并挑选高稀缺度的物业,才能避免在大浪潮中被淹没。

三、塘朗城·TOWN寓,不败的置业方向

那么,究竟何种物业才能算得上是具有高稀缺度的物业呢?

我们认为,在住宅以价格为稳的前提下,商务公寓因商业属性与流通性,具备着较大的发展空间,如南山大学谷片区的塘朗城·TOWN寓便是其中翘楚。

其一,项目占据南山核心地段。其扼守南山北大学谷智慧中心片区,18所高校扎堆,成为高精尖人才孵化器,蕴藏着较高的人居价值。

不仅如此,项目占据大沙河创新走廊巨无霸高端产业带源头位置,据深圳商报数据显示,片区内约集中着深圳1/3的高新技术企业、60%的重点实验室和工程技术中心,其中,仅深圳清华大学研究院累计孵化逾1500多家高新技术企业,投资企业逾200家,培育上市公司逾20家,为新兴产业的快速发展起到了重要的孵化推动作用。


其二,项目奢享畅达的交通。项目本身与地铁5号线塘朗站A、B出口无缝接驳,且与4号线、7号线、15号线(规划中)、17号线(规划中)串联;位处深圳北站与西丽高铁站(规划中)之间,多线路、多站点密集纵横分布。

在此,可快享轨道集合网,高效直达前海、深圳北站、后海以及福田中心区等城市核心区,形成快捷地铁生活圈。利用高铁交通,又可快速通达香港、广州等多个城市,交通通达性极佳。

值得注意的是,广深港高铁即将于2018年第三季度完工,届时将把香港与广州南站连接起来,并途经深圳的福田站和深圳北站,而深圳到香港的时间将缩短至14分钟。更为难得的是,项目与深圳北站仅一站之隔,这意味着由项目出发南下抵港的时间将大大缩短,项目价值也将因此再获进阶。

其三,项目有着极强的生态稀缺性。项目揽括城市稀缺的一线生态资源,如10平方公里的塘朗山郊野公园、64万㎡的深圳野生动物园、2.6万㎡智谷翠园、29平方公里的西丽水库和长岭陂水库、28万㎡的麒麟山庄、285万㎡西丽果场等。

深圳作为一座滨海城市,土地资源本就稀缺,生态资源更是弥足珍贵,能够拥有其中一种已是奢侈。而项目所在片区内集合了山、湖、公园、水库等完整的生态链,总面积达千万平米以上,相当于是以生态人居著称的南山华侨城面积的40倍左右,在此居住的业主们可享受到纯粹的自然环境。

其实,早在2005年,深圳在全国率先划定了974.5平方公里的基本生态控制线,并出台《深圳市基本生态控制线管理规定》。这意味着,未来新批地块兼得稀有的生态资源或将成为历史,项目的稀缺性可见一斑。

其四,双国企强势联手,为品牌加持。项目由深圳地铁集团和深业集团双国企联袂打造,双强联合,必出精品。前者是深圳轨道交通建设的主力军,后者是城市空间价值塑造者,两大懂行且杰出的国企品牌联手,无疑决定了项目强大的价值基因。

其五,项目以小博大,稳占价值高地。目前项目主推约34-61㎡户型,不仅迎合市场主流需求,且总价约220万起,加之不限购不限贷的优势,撬动的是深圳这座城市的未来价值,堪称是不败的置业/投资方向。