一、2018年深圳楼市展望，条条不离稀缺

回顾2017年深圳楼市，从成交量、新增供应量、土地、政策等方面分析，2017年深圳楼市的发展轨迹已经很明晰。但殊途同归，无论深圳楼市如何变幻，相信越来越多的购房者对2018年楼市的认知中均少不了这两个字，那就是：稀缺！

下面我们对其进行简要梳理：

首先是成交量方面。深圳市规土委的数据显示（数据来源下同），2017年成交量仅为25820套，同比减少36.2%，这是近8年来，深圳楼市全年成交量首次跌破3万套，创下了8年来最低历史水平。

其次是新增供应量方面。2017年深圳一手住宅预售项目供给量27324套，为6年来最低。资料显示，2008年-2017年的10年间，深圳住宅预售面积有两个高峰，分别是2008年的660万套以及2015年的675万套，而2017年住宅预售仅有278万㎡，创下10年以来的最低水平。

再次是土地方面。2017年深圳只有一宗“只租不售”宅地出让，该年的土地市场除自持外实在没什么记忆点。数据显示，2017年，深圳土地招拍挂市场共成交43宗地，总成交金额约764亿元，同比下跌27%，总成交面积约111万㎡，同比下跌52%。

最后是政策方面。2017年，“五限”政策串联起了深圳楼市调控始终，限购、限贷、限价、限签、限售轮番上演。

而在半年前甚至是一年前，素有“楼市南派意见领袖、创领级的房地产专家及风向级的楼市投资家”声誉的@尹香武 先生就曾做出过如下预判（链接如下：http://mp.weixin.qq.com/s/1YilaOEdHBQ6Nx1lOdbkFw，本文摘取部分供参考）：

①现在的政策一方面在制造大城市的人为稀缺、一方面在制造小城镇的人为富余；

②政府、房企都将开始买房而不是卖地或卖房；

③购房者类型暴增5倍将对个体购房者产生排挤效应；

④月租将替换月供；

⑤地价将替换房价……

二、2018年房产趋势：快速淹没；2018年投资主题：立即升维

上面诸条中隐藏着许多2017年的楼市大事件，其中①、②、④、⑤的指向均与土地供应稀缺导致的新房供应稀缺，进而房地产价值被抬高有关。

但这些在楼市长效机制的严控背景下，已成既定事实，因此，对于购房者而言，最为关注的则是其中的③。

所谓的“购房者类型暴增5倍将对个体购房者产生排挤效应”指的是什么呢？如果说以往的购房主体是以个体为主，那么现在的购房主题中则加入了政府、房企、险资、养资与基金，相当于购房主体类型变为6，较之于以往的1，暴增5倍。

这对购房者而言，会产生排挤效应，加之现下长租公寓之风盛行，使得购房者的机会窗大幅收窄。而当众多普通物业与购房者被快速淹没时，对于具备前瞻眼光的投资者而言，则需要立即升级思维，并挑选高稀缺度的物业，才能避免在大浪潮中被淹没。

三、塘朗城·TOWN寓，不败的置业方向

那么，究竟何种物业才能算得上是具有高稀缺度的物业呢？

我们认为，在住宅以价格为稳的前提下，商务公寓因商业属性与流通性，具备着较大的发展空间，如南山大学谷片区的塘朗城·TOWN寓便是其中翘楚。

其一，项目占据南山核心地段。其扼守南山北大学谷智慧中心片区，18所高校扎堆，成为高精尖人才孵化器，蕴藏着较高的人居价值。

不仅如此，项目占据大沙河创新走廊巨无霸高端产业带源头位置，据深圳商报数据显示，片区内约集中着深圳1/3的高新技术企业、60%的重点实验室和工程技术中心，其中，仅深圳清华大学研究院累计孵化逾1500多家高新技术企业，投资企业逾200家，培育上市公司逾20家，为新兴产业的快速发展起到了重要的孵化推动作用。

其二，项目奢享畅达的交通。项目本身与地铁5号线塘朗站A、B出口无缝接驳，且与4号线、7号线、15号线（规划中）、17号线（规划中）串联；位处深圳北站与西丽高铁站（规划中）之间，多线路、多站点密集纵横分布。

在此，可快享轨道集合网，高效直达前海、深圳北站、后海以及福田中心区等城市核心区，形成快捷地铁生活圈。利用高铁交通，又可快速通达香港、广州等多个城市，交通通达性极佳。

值得注意的是，广深港高铁即将于2018年第三季度完工，届时将把香港与广州南站连接起来，并途经深圳的福田站和深圳北站，而深圳到香港的时间将缩短至14分钟。更为难得的是，项目与深圳北站仅一站之隔，这意味着由项目出发南下抵港的时间将大大缩短，项目价值也将因此再获进阶。

其三，项目有着极强的生态稀缺性。项目揽括城市稀缺的一线生态资源，如10平方公里的塘朗山郊野公园、64万㎡的深圳野生动物园、2.6万㎡智谷翠园、29平方公里的西丽水库和长岭陂水库、28万㎡的麒麟山庄、285万㎡西丽果场等。

深圳作为一座滨海城市，土地资源本就稀缺，生态资源更是弥足珍贵，能够拥有其中一种已是奢侈。而项目所在片区内集合了山、湖、公园、水库等完整的生态链，总面积达千万平米以上，相当于是以生态人居著称的南山华侨城面积的40倍左右，在此居住的业主们可享受到纯粹的自然环境。

其实，早在2005年，深圳在全国率先划定了974.5平方公里的基本生态控制线，并出台《深圳市基本生态控制线管理规定》。这意味着，未来新批地块兼得稀有的生态资源或将成为历史，项目的稀缺性可见一斑。

其四，双国企强势联手，为品牌加持。项目由深圳地铁集团和深业集团双国企联袂打造，双强联合，必出精品。前者是深圳轨道交通建设的主力军，后者是城市空间价值塑造者，两大懂行且杰出的国企品牌联手，无疑决定了项目强大的价值基因。

其五，项目以小博大，稳占价值高地。目前项目主推约34-61㎡户型，不仅迎合市场主流需求，且总价约220万起，加之不限购不限贷的优势，撬动的是深圳这座城市的未来价值，堪称是不败的置业/投资方向。