01

上周，我们先谈了非都市圈中小城镇房地产将逐渐走向萎缩。

那么，都市圈呢？

都市圈之争将成为更高层级的竞争。

未来，国家竞争的核心不是城市竞争而是都市圈竞争，这既是国家政治经济竞争力之争，也是国家品牌形象影响力之争，谁拥有的都市圈更大、更多、更强，谁就能吸引更多的人才、掌握未来发展的引领权。

广深都市圈、北京都市圈、上海都市圈对标的是世界级大都市圈——东京都市圈、纽约都市圈、伦敦都市圈，并力图超越。

眼下，我们的都市圈距离这些世界级都市圈还有很大差距。

以上海为例，其实还不是真正意义上的都市圈，上海只是上海。

上海GDP仅占全国的3.7%，上海的轨道交通几乎没有走出上海市域，上海市政府与周边城市几乎没有互动，产业、人才、技术、金融的交流都是自发而无序的。

东京都市圈GDP占日本40%，东京都市圈轨道交通总里程是上海的3倍多，东京都市圈内城市之间规划一体、相互衔接。

▲图为东京都市圈范围 

如果上海不能放弃“螺蛳壳里做道场”的传统观念，转而打造大上海都市圈，不仅会被世界级都市圈俱乐部所抛弃，而且真有可能变成网民热议的杭州湾都市圈的一部分。

武汉、成渝、南京、合肥等国内都市圈将形成争先恐后的竞争格局，谁在这场都市圈之争中胜出，谁将引领国内都市圈发展的主导权。

过去我们说过，都市圈是以轨道交通为纽带，以科技产业新城和特色小镇为星罗，以人才导入为核心，形成产业竞争优势和消费升级优势，实现产业与人口的转移和腾笼换鸟。

十九大报告提出的“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，从战略上印证了都市圈的必由之路。

都市圈内的核心城市应当起到主导作用，并与周边中小城市协同城市空间、产业资源、人口分布、交通组织、用地规划等，才能真正形成都市圈的经济一体化。

都市圈里的核心城市和中小城镇人口还会长期净流入，城市还会发展，土地财政还将继续增长。

谁的土地出让金更多，谁的环境营造就更好，发展机会就更多，增长潜力就更大。

02

都市圈的发展，其实更加速了非都市圈城市的萎缩。

去年，住宅用地出让金前50强城市，绝大多数要么是都市圈核心城市或省会城市，要么是都市圈里的中小城市。

从上图可以看出，除了安徽阜阳、浙江金华、浙江台州、山东菏泽、江西赣州、江苏盐城，其它城市都是紧靠长三角、珠三角、京津冀都市圈核心城市，而且只有江西赣州一个城市属于非都市圈城市。

去年，50强城市成交住宅用地面积仅占42%，跌入近几年的最低点，反映了以一二线城市限制土地供应和严厉调控的效果。

尽管如此，50强城市还是吸走了大量的城市发展资金，住宅用地出让金收入占全国2300城市的74%，显示城市发展集中度相当之高，甚至高于房地产行业集中度。

反观三四线城市，它们抓住了一二线城市调控和大房企进入的机遇，收获更多的土地财政，去年的土地出让金占比虽然不高，但却比2016年几乎翻了一番。

在一二线城市挤出效应、三四线城市去库存和棚改的大背景下，三四线城市住宅建设用地成交面积也仅仅上升了24.6%，可见其未来很难保持继续增长。

未来我们必将看到：房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。

尽管去年一二线城市受到严厉调控，但是土地出让金的绝对值却是大幅上升的。

但都市圈核心城市的土地越发稀缺，供不应求将成为常态，而且还会呈现趋势性下降。

《上海市城市总体规划（2017—2035年）》明确提出，“要按照规划建设用地总规模负增长要求，锁定建设用地总量控制在3200平方公里以内”，显示了城市政府控制土地供应的意愿与决心。

虽然都市圈三四线城市土地很多，但是，如果它们无法打通与都市圈核心城市的“连接”，也就不可能有更多产业和人口真正导入，房地产市场也很难起到支撑核心城市的作用，土地供应也难以持续增加。

更何况，这些都市圈三四线城市去年已经享受了地价飞涨带来的喜悦，也消耗了大量的土地资源，未来也不会再无节制的供应土地了。

因此，都市圈城市政府“惜土如金”，必然会以不增加的土地供应获得不减少的土地出让金，这就意味着地价还将持续上涨。

都市圈三四线城市地价也已经高涨，高周转房企重仓都市圈显然不是最佳策略，虽然这些城市已经出现土地流拍、结构性拿地机会，但诸多限制依然让房企难以加速奔跑。

更何况流拍增多也会让政府收缩供地，就如过去地方政府曾经做过的一样。这些城市的供地不能明显增加，供需动态平衡就只有靠调控。

03

目前调控都未触及房地产的根本——地市，这是一块难以撼动的奶酪。

我们从没有试图调控土地市场，土地供应不足的时候没有，面粉贵于面包的时候也没有。

调控正在进入深水区，土地财政的依赖转化为巨大的调控阻力。

限价令是一条“曲线救国”之路，试图倒逼地价下降。

但是，地价下降将让土地财政受损。

“营改增”将鼓励更多企业改变企业组织结构，增加进项税抵扣，实现企业利益最大化，或让地方财政减少高达1万亿元。

这都是地方政府很难承受的，最近爆出的地方政府主动缩水财政收入和GDP数据，也是满腹苦水、不得已为之。

因此，地价不能下降、土地财政不可减少，而卖不出地的城市只能指望房地产税。

都市圈城市的住房市场将量缩“价”稳。

量缩：一方面是因为可售型住房土地供应减少，另一方面是租赁住房供应增加挤占了可售型住房。

价稳：大城市房价继续受限，中小城镇房价要么已经到顶，要么房价增长空间受制于核心城市。

租购并举的住房制度更将从根本上改变住房市场格局。

今年，人口净流入城市将推广租赁住宅，越是大的城市，租赁住宅供应越多，可售住宅供应就越少。

未来，在超大城市或许不一定要买住房，住房可租亦可分享，住房将不再是必需品。

未来，在超大城市也不一定买得到住房，投资住房的门槛将越来越高，拥有住房将是一种“有根”的标志，住房将成为投资级别的奢侈品。

但是，国有土地供应租赁住宅是不可持续的。

十九大报告指出：“多主体供给、多渠道保障、租购并举”，这意味着未来住宅用地供应不再是国有土地单一供给，而是农村集体建设用地和企事业单位用地都可以供给住房。

但是，供给制是不一样的，国有土地用于可售住宅供给，为的是依然可以获得土地财政。

农村集体建设用地和企事业单位用地只能用于租赁住房供给，为的是不冲击地方政府土地财政。

上海逐步放开科研院所、医院、产业园区、大型国有企业等单位利用自有土地建设公共租赁房，用于本单位的人才安置，未来或许也会进一步放开其自建租赁住房提供社会租赁住房。

国土资源部姜大明部长提出：“中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”，这其实也是肯定了上海的做法。

姜大明部长还提出：“中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权”。

他强调，“这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆”。

如果城里人不能到农村买宅基地，那就意味着企业包括房地产企业不能进行成片开发。

那也就意味着宅基地只能租用并提供零散的租赁住房，也只能是城中村或城郊结合部的农房出租。

可是，这些城中村或城郊农房以前不都是出租了吗？

没有买卖，就没有资产的流通，就没有农户的资产保值增值，就不能获得财产权的增益，仅仅是放活使用权，对于农村集体组织和农户来说，恐怕没有太多实质性的意义。

姜大明部长说：“政府将不再是居住用地唯一提供者”，这话不错，但政府依然还是可售住宅的唯一提供者。

租购并举意味着未来的住房供给市场租赁住宅与可售住宅将是桥归桥、路归路，齐头并进、体量相当、各领风骚。

再来讨论租赁住房有没有盈利模式已不再重要，市场春光无限、政策暖风频吹，不管你赚不赚钱，市场就在这儿。