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盛世警言!2008年,深圳楼市崩盘往事!
作者:米宅米宅 十一侠   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-01-30 17:29:47        点击1211
    

最近有两种声音,甚喧尘上。

一种是逢8必衰。从世界金融史的角度来看,2008年爆发了著名的次贷危机。1998年爆发了亚洲金融危机,中央政府举全国之力,拯救香港,不亚于一场大战。

这是看衰的声音。

另一种则是彻底的看多。很多人说,在楼市压制了整整1年后,新的势头即将在2018年再次抬起。时间被定准为3月后,起始之源则再次会成为深圳。

从周期的角度来说,2015年深圳最先抬头,也最先被压制。到了今天,已经走完一个完整的周期应有的流程。

但在这个2018年的开始,以及旧历年的年末,我们想来回忆一些往事!这些故事都真实地发生过,但在十年光阴之后,大半已被忘却!但我们本不该忘!

今天我们要说的,是十年前深圳楼市的那些不堪回首的故事!而这一篇稿子的起源,是下面的这张图片。图片的主人,是一个在深圳从事15年地产的老地产人。

知其故事,可以醒世!知其故事,可以劝诫!知其故事,可淡得失!

徐牛赌局

深圳楼市的起源,与香港不可分割。

在香港回归之前,大概从1995年开始,香港楼市开始了一波暴涨,类似的情形可以参考 15-16年国内的行情。

香港人拼命地炒楼,因为所有人都知道,国内人蠢蠢欲动,一旦回归,香港必将成为中国富人的抢滩之地。

楼价不怕炒的高,总会有人接盘。香港楼市涨幅直接超过了50%。

很多香港人在价格的逼迫之下,开始外溢。但他们唯一的流出地,就是深圳特区,也就是关内。

因为这是离香港最近,也是最像香港的地方。

当时,香港龙珠花园10000元/平,而深圳关内,只有2000。这就像16年的时候,北京上海人看重庆成都的房子,简直便宜到白菜价。

这带来了深圳房地产第一波行情,一直维持到了2003年。

2003年是一个转折年。

2003年发生了什么?非典,堪称举国灾情。1990年之前出生的人应该都对这件事记忆犹新。

在整个春天,蔓延全国的事件让整个国家都陷入慌乱。

深圳受到的影响最重,深圳地产受到重创。

为了卖楼,当时的中介公司采取了很多方法,通用的方式是负首付。我有一个同事,在关外看了一套92平的三室两厅两卫,一共22万,但是最后却贷出了27万,多出的5万是装修款。

而这套房子买下来,他总共出的资金是5000元,算是定金,然后剩下的钱银行都给你拿了。

非典的余波影响久远,经过了很长时间的恢复期,一直到2007年才开始恢复元气。

2003年之前,深圳关内的均价能达到4000,在2006年的时候,均价也只在6000+。但是到了2007年,均价直接到了12500,最高价已经到了17500元。

深圳房价在一年内跳涨了50%。很多学者开始叹民生之艰,房地产从业者也开始看衰楼市,深圳起家的王石说百姓已经买不起房了,再涨就会出事。后来提出了拐点论,并让万科率先全国降价。

最终王石成为众矢之的,政府和开发商没有一个人喜欢他。

但是,这时,来自北京大学的经济学家徐滇庆公开看多深圳楼市,南方都市报的报道中,徐甚至说出了这样的话:

深圳房价肯定要涨,这是经济发展的必然规律,犹如大江东去,绝对不是谁呼唤来的。倘若要跌,就凭我一介书生怎么能“挺”得住?我们不妨再豪放一点:如果明年(2008年7月11日)深圳的房价比现在低一分钱,我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳的市民道歉。

这引起了民间经济学家牛刀的注意,并爆发了一场徐牛大战。徐滇庆当时的处境就和后来被扔鞋的任志强差不度,几乎就是众矢之的。

搜房为这次论战专门做了一个专题,这让我们在今天可以看到当时的舆论风向:


结果已经显而易见,这一次,牛刀赌对了,一年后的2008年7月,深圳关外的房价,几乎被腰斩。

最终,徐滇庆在南方都市报上发表了整版的道歉信,宣布向深圳市民道歉。

但是很显然,徐滇庆并不认赌服输。他将自己输掉这次赌局,归结为“错在没有估计到美国次级债的冲击会产生如此严重的信任危机”。就在这封道歉信的结尾,他写下了这样一段负气的话:

一年前,我说深圳房价要涨,错在把时间段说得太绝对。但是总的趋势判断并没有错,所依托的理论也没有错。2007年上半年深圳房价暴跌是因为过度投机,把房价炒了上去,目前出现一些调整。但是,绝不等于今后会再度出现炒作。

徐滇庆依然看多深圳楼市。而后来十年的深圳楼市走向,几乎都是为了证明徐滇庆观点的正确性而存在。当然,这是后话了。

腰斩

看2001年到2008年的房价表,此前如同一条漂亮的上升线,到了2008年,这条上升线被硬生生折断,斜斜地挂下来。

这成为很多开发商喉咙的一根刺,几年后想起来,还会有隐隐的痛。

在2008年,降价、特价、促销、真摔、裸奔、救市;这一年和价格有关的词汇十分丰富。“关外4988元/平方米起”、“关内7380元/平方米起”等表述,现在看来让大家恍若做梦。

但这并不是开发商在作秀,而是不得已为之,直接降价50%的豪宅在2008年都曾出现,特价还能有假?当年的开发商就差在楼盘门口贴上“亏本甩卖,切勿错过”的标语了。

我们找到了这组数据:

龙华区金地梅陇镇,二期二批最高价18000,四期最低价6800。

龙岗区东方盛世,二期一批最高价20000,均价一万五开盘,最后九千促销。
龙岗区公园大地二期一万五均价,最后8字头促销。
盐田区半山溪谷,一期开盘均价18000,最高价超过四万(非别墅),三期九字头促销。宝宝安区熙龙湾开盘18000均价,最后10800起价促销。
宝安区凯旋城开盘均价二万,最后9字头促销。福田区高发城驰开盘均价23000,最后一万三促销
…………

我们就以宝安区的西乡为例,详细的来看一下当时的盛况。

在2007年,宝安区西乡疯狂程度令人惊叹。槟城西岸在大雨的天气开盘,15000元/平的销售均价,开盘抢空。这一带商品房林立,有富通城,阳光海等超级大盘,中信以4555元/平楼面价拿下了当时的区域地王。

当时的开发商,心照不宣地集体将西乡做了重新包装和定位:国际西岸的碧海中心区。

在这个概念的炒作下,区域楼盘迅速破万,最终销售均价定在在15000元/平上下。而深圳许多区域的房价在这一年都上升太快。

2007年7月的房价和1月的房价比,大幅拉升了45%。在当时,地铁并没有实质性意义,配套也几乎没有。在这样的概念炒作下,涨幅过于虚空,自然也是无法支撑的。

转折在2007年8月开始。

这个8月,在一期均价15000开盘就抢光的楼盘泰华阳光海推出二期的时候,所有一期的炒家都没有了喜悦。

因为二期的开盘均价和一期基本持平。这在当时的深圳,就是一个噩梦。买了早期房源,而到后面不升值的楼盘,这也是第一个。

但这个噩梦,才是起点。随后,整个区域忽然平静了。泰华的销售员,开始往全深圳跑,全深圳打电话找人,全深圳的拉人看房,结果是无效的。

坚持了三个月后,最终决定对南山科技园白领以一万元左右的均价进行团购促销。

但这仅仅只是预热,因为更恐怖的地震还没有开始。

泰华阳光海的销售均价从15000降到10000后,又到了9000,直到最后7字头筑底,才引发了刚需的抢购。

区域内的其它楼盘也一样。前面说的槟城西岸,是第一个将区域均价拉到15000的楼盘,后来也不得不6字头的价格入市。

这时候,对于区域内新入市的楼盘则更加无奈。金港华庭引进了沃尔玛做社区配套,这在当时是个强劲的优势,但开盘价只敢开在8800元/平左右。隔壁的中熙香缇湾,首次做出了创新的小复式和同居不同堂的大户概念,但依然只能低开吸客。

在整个深圳楼市,新房均价在2008年2月份达到了16289元的高点,然后曲线坠机式下滑,三个月后,跌至11014元。

2008年5月15日,中海康城国际爆出开盘起价将只有4988元/平方米的消息,创深圳起价最低。

断供,跑路

南方都市报报道,2008年6月25日,深圳一银行向媒体透露,宝安泰华大厦有一业主已于2008年1月份正式断供,该业主于2007年高峰期以单价8000元/平方米的价格购入该大厦一套二手房,后下跌超过30%,这是2008年深圳银行界披露出来的首宗断供个案。

但到了7月底,忽然曝出深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供,这是2008年深圳首例浮出水面的集体断供事件。

不过,让断供事件涌向高峰的是这件事。2008年年7月初,一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上广为流传,博主“风语”在文中称:某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷,目前已经有1000多宗超过三个月没有还款,其总的贷款金额已经超过15亿元。

根据2007年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例,估算该银行当年在个人住房贷款一项上所产生的坏账就已经达到200亿元。并由此推断:一家银行产生的坏账就达200亿元,那深圳这么多家银行,坏账最保守估计也过千亿。

我们再来看跑路。

2007年11月,中天置业150多家分行一夜之间全部关闭,12月金地在南山、宝安的20多家分行全部停止营业。到了2008年年初,创辉租售集团的“关铺门”成为中介关铺的全国性事件。

2008年1月份,在全国各地拥有1850家地铺的创辉租售陷入“关铺门”。彼时,这个在高峰期在深圳有500多家地铺的中介,关铺门之后仅剩余90多家, 2009年之后彻底消失了。

2008年,基本上所有地产中介都在关铺裁员节省开支。

一向以稳健著称的中原地产也开始大调整,地铺由高峰期的180多间,调整到160多间,从业人员也从高峰时段的4000多人裁减到3000人左右;

世联地产关闭工商铺业务,关外铺仅保留龙坂区域的四五家;

世华地产员工从此前的4000人缩减至2800人……

救市

全国楼市都处在了寒冬期,远在杭州的豪宅专业户绿城第二次处在了破产边缘。

在1997年,大陆客并没有像想象中的那样去高位接盘香港楼市,再加上金融危机的影响,香港楼市很快从高点跌落,进入长达数年的低迷期。

这个时候炒房的人群中出现了一个现象,就是自杀,要么跳楼,要么自焚。最后逼得政府不得不救市。

而在十年后,这一现象在深圳也开始出现,深圳开始不断出现跳楼事件。

这些人很多都是炒房中介,前期倒卖房子赚钱,但是行情来的太过突然,很多房子来不及出手,砸在了手里。最后只能低价折本甩卖,血本无归。

我们再来看下这张图:

但,能坚持到最后的还是赌赢了!

2008年10月,中央政府出手救市,4万亿计划出台。中国经济迅速回温,楼市满血复活。

从此深圳楼市再也没有经历过如此寒冬。

2009年,在4万亿刺激下,深圳价格回升,均价恢复到了11000左右。

深圳房价再次跳涨,2010年深圳均价达到14000左右,一年跳涨3000。

这一年,政府救市的大水漫灌全国楼市,不得不踩刹车。新国八条出台,剑指楼市,深圳市政府出台调控,二套首付40%,三套停贷。

但调控对深圳来说已然失效,深圳房价继续跳涨3000元,2011年均价到了17000。

2013年,国务院新国五条出台,本是限制房价过速增长,但深圳却逆向而行,均价从17600涨到23000元。从此,深圳房价如脱缰的野马,无法控制。

2014年,深圳均价从23000跳涨到27000。政府再次出台调控,二套停贷。

2015年,深圳房价从27000直接到了35000。

2016年上半年,深圳房价做出了有史以来最粗暴的一击,均价从35000暴涨到50000。

2018年,众多专家预测,深圳楼市将再次抬头,时间被定格在3月,全国大会之后。

如今的一切,正如你所见!

在十年前,2008年4月8日,宝安和龙岗有5宗居住用地出让,结果1宗成交,4宗流拍。开发商无人敢拿。

但在2008年10月后,这种景象再也不可能出现了。九年后的2017年,整个深圳市场商品房用地土地供应数量为0。

因为,整个深圳市,都已经无地可供了!

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