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深圳商品住宅大僵局:观一察群之预言!
作者:homer   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-02-05 08:48:39        点击2118
    

■耗地速度:深圳5.5倍于香港

深圳市政府现在手上拥有的可开发净地大概在16~18平方公里之间。而40年来,深圳发展每年耗费的土地大概年平均为24.25平方公里。

按此速度深圳土地已不够一年所需,深圳一代半、不到两代的人就已将子孙后代的全部土地提前透支完、全部消耗完,这绝对是人类史上最残酷的土地挥霍战。

这是前几天与朋友聊到深圳的公园第一排豪宅“观一”项目时谈到的话题,当时朋友关注的是项目的投资价值、城市背景、市场趋势等等。我将此记录下来供各位参考。

河对岸的香港建设了170余年,但可开发建设用地只消耗了24%,还有76%的可开发建设土地留予子孙。深圳土地消耗的速度5.5倍于香港!

与之对比,你应该就可以想见深圳对土地的挥霍到了什么地步!而最可怕的还在于观念的极度挥霍上。

■挥霍还包括思想:深圳丢掉了命根子

深圳如今常住人口已经2000万,人均资源极少,人之极多、地之极少---但是太多深圳人还是希望深圳保持低地价、低房价的态势,对于合理的高房价高地价屡番攻击。

土地消耗如此之快,当然要用高价来作为保护手段之一,否则消耗得更快。深圳的房价上涨到一定高位的年份太晚了,这是土地消耗太快的重要原因。假设十年前的2008年房价就在5万/平米的位置,留给咨询的土地资源现在应该要宽裕很多!

当然会有人说,如果这样深圳的产业就完蛋了。别忙着这么转移焦点,土地是城市、人类的命根子,别以为自己能够摆脱土地的限制。

如果土地资源都被快速耗尽、未来空间枯竭,光留着那些随时可能被淘汰的产业又有何用?用低产出的方式快速耗地真的值得吗?

■0地时代、旧改撞上成本珠峰

我们当代的深圳人,是时候想这个问题了:我们如何面对子孙后代的追问!我们的耗地方式能否经得起检验!?

当然你可以说现在深圳已经度过了耗地高峰期,接下来进入相对平稳期,但是对不起,即使如此18平方公里的土地也无法满足2000人口的超大城市所需。

而且更恐怖的消息是,为了建设租赁体系、完成国家指令,深圳所剩余的可开发净地中原本可以用来出让建设商品住宅的用地,将全部用来建设租赁房、长租房、长持房,没有哪怕一寸土地可以用来出让给商品住宅建设了!

深圳商品住宅建设将进入“0地时代”,商品住宅增量全部只能依赖旧改!而众所周知,旧改带来的沉没成本是巨高的,如果深圳旧改量达到总体老旧住宅总量的30%,生活与营商成本将必然突变,对整体性利益造成巨大伤害,是鹏城不可承受之重!旧改已经接近撞上广义的成本珠峰--其实旧改达到30%几乎成为一条中期上限,突破就会有麻烦!

有鱼可钓、有机可抓

■深圳商品住宅建设大僵局

直言之,深圳的商品住宅建设已进入死胡同:0净地时代、旧改受阻时代同时降临!这会带来这样严重的后果:如果不尽快改进,最快在一年半后、最慢在三年后,深圳的新商品住宅年供应量将萎缩至只能以千套计的水平,创下惊人的历史最低值。

届时,深圳的新增商品住宅供应将成为全球最紧张的城市---请注意:不是全国最紧、而是全球全世界全人类最紧张!!!!!

写到这里我想起了古人之云:“遇事虚怀观一是,与人和气察群言”。观察事务是心胸要虚怀若谷但看出其关键矛盾、人际交往是行事要与人和气能分辨出群言众语。

土地矛盾,已然成为深圳的主要矛盾、核心矛盾、最大矛盾,这应该引起最高级别的重视了,深圳已没有任何条件在土地上再次犯下那怕一丁点儿错误。发展至今,深圳的土地空间已如此紧张,任何一点小错误都将会扩大为大损失,深圳承受不起。

■最晚三年,地价替换房价!

所以,我还是坚持对未来的判断:最晚三年,现在的深圳房价是届时的深圳楼面地价!“地价替换房价”的汹涌浪潮必将涌现。深圳目前全市的房价是大约5.5万元/平米,也就是说,2020年底开始,深圳全市的土地价格都将达到5.5万元/平米的水平。

而这还是全市水平,如果在主城区、核心城区、城区的资源地段,楼面地价8~15万/平米将成为常态!替换掉目前的房价。深圳在双重挤压之下,几乎只剩这一条土地保护的文明手段或者说途径了:大幅涨地价!

按照房价与地价2~3倍的倍率关系,三年以后的地价影响的是五年以后的房价,那也就是说,五年之后全市的新增商品住宅就将达到全市10~15万元/平米的水平,而在主城区、核心城区、城区资源地段,新商品住宅的价格达到16~45万/平米的水准。

其中最贵的就是城区资源地段---怎么解释呢?就是即位于主要城区、又能够直接拥有自然稀缺资源与民生稀缺资源的地段及其房产,将成为全深圳价格最高的品种。这是不易人的意志为转移的。

■观一察群:自然稀缺、民生稀缺、检阅视角

“观一”这个项目怎么说呢?其实就可以视作双重稀缺资源都具备的豪宅项目:

12万平米占地灵芝公园的第一排----这是自然稀缺资源,而且由于规模始终因此是典型的生活尺度,颇具都市与郊野的矛盾统一的况味,随着深圳土地资源枯竭,公园第一排的机会已经越来越少了。

而地铁口就在观一楼下,大型购物中心也就在观一楼下,周边是典型的熟地----学校等等各类民生资源齐备,这就是稀缺的民生稀缺资源。

同时,这项目还拥有一种上帝视角,广袤壮观的城市、芸芸众生、纷繁前海,都在窗前铺陈,观一的窗景犹如城市的检阅台,每天看那大城大戏于是“观一察群”。

因此呢,这个项目如果在9万左右的价格,其实是可以视作是以未来的地价买到了现在的豪宅,以此不是代价的所谓房价控制了自然稀缺资源、民生稀缺资源,从而成为城市得检阅官。

这种机会,放之北上广深港,都是极少的!在土地见零、旧改撞上成本巨峰的情况下,就更值得投资狗们、自住豪客的嗅觉去发现了。你应该考虑去观观一了。

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