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七大城市群已成为房地产最后的阵地
作者: 孙骁骥   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-02-03 17:53:26        点击1241
    

最近,内地房地产股的表现比较抢眼。内房股的某龙头企业更是配股兼发换股债,筹资超过两百亿。而其他H股的内房股都不同程度上涨。

在国家强调“房住不炒”的政策不变的情况下,内房股继续去年的势头,在2018年依然有抢眼的表现。这让不少人改变了对于内地房地产走势下行的看法:房地产貌似看上去势头不错,中国的房地产是否依然大有可为?

一,缺乏资金持续输血,地产业靠发债过冬

不过,如果考察这一次地产股普遍利好的因素,会发现实际上这并不完全在于地产行业本身的发展出现转机,更多的还是一种资金层面的短期利好。

毕竟,2018年的金融政策将会延续过去“强监管”、“防风险”的路子,地产公司也都预感到今年的资金面依然会很紧张,于是,他们开始了大量的资金筹措举动,例如海外发债。

今年一月以来,包括碧桂园、富力、龙湖等龙头企业都宣布了大宗的发债计划,金额都非常巨大。这与过去相比,有所不同。在过去,地产商的筹资渠道主要来自于低息的银行借款和各种渠道的借款,但从去年以来,在监管压力不断增大,传统的资金渠道被堵死,“地产债”成为了重要的资金筹措来源。

Wind数据显示,2017年中资企业海外发行美元债约1800亿美元,房企海外债发行数量已达74只,实际发行规模超过366.58亿美元,继续刷新历史高位,且较前两年发行总和增逾99.4%。

据统计,地产债占亚洲高收益债市总市值比重约两成左右,是债市当中最大的产业,而中国又位居举足轻重的地位,因此,中国地产发债商荣枯可以说牵动整个亚洲债市的走势。

在国内融资渠道愈发收紧的情况下,大地产商透过债市开始求助于“外国老乡”,“老乡”的主要成员就是国外的大型金融机构和投行。这种资本的“里应外合”,是造成最近一轮地产业利好消息的重要原因。

于是,出现了一个具有反差的现象:内地的媒体和机构还在念叨“房住不炒”、看空房市的时候,例如J.P.摩根、高盛等等长期与中国“深度合作”的境外机构却在看多内地房地产。当然,他们看多的标的并不是楼盘本身,而是上市房企的价值。

实际上,根据彭博社等外国媒体的报道,很多主流外国投资机构的资产配置中,早就已经加入了中国债市的选项。加上汇率的强势导致在岸人民币的流入,使得有更多的机构进入中国债券市场。

据统计,上个月从境外流入中国债市的资金为420亿人民币,其中有很大一部分是经由香港进入中国的在岸债市。债市其中比例最高的类别之一,就是地产债。不过,如果我们对比从内地房企经由香港发行的美元债,会发现后者数量更为庞大。

此情此景,对于地产而言虽说仍属于利好,但已经令人隐隐感到担忧。坦白说,近年来地产商依靠“挖东墙补西墙”来延续生存发展已不是秘密,在金融监管不断加强的情况下,靠疯狂的发债来“输血”,实际上恰恰说明资金面问题越来越严重。

无论是资金链还是拿地开发环节,大者恒大,强强联合已是地产业的生存法则。很显然,房地产业在严监管的寒冬当中已经由“攻势”改为“守势”。目前的大量发美元债,不过是提前蓄水、准备过冬的前兆。短多长空。

庞大的中国房地产业,在2018年以后必将会面临更多的不确定性。不得不采取“守势”的地产商们,其最后的一道坚固的“防线”就是内地人口密度集中、产业群集中的所谓“七大城市群”。

七大城市的群聚效应,为地产业了创造独特商业模式,有利于开发商确保土地融资,且商业规模足以支撑获利率稳定。这是支持投资机构对大型房企信心的“最后防线”。

二,大城市群是房地产的最后一道防线

我们通过卫星拍摄的中国夜间灯光全景图,就可以很明显的看到,夜晚电灯亮光最密集的地区就是这七大城市群。从北到南包括:京津城市群、山东城市群、中部城市群、西部成渝城市群、杭州湾区、福建城市群、以及粤港澳大湾区等。

中国七大城市群的人口占全国总人口43%、名义GDP的63%、全国总销售量的56%。过去四年间,62%的人口成长都发生在这七大城市群,这些地方也是土地运用最有效的地区,未来五到十年将是发展重点。

随着下一波的基建开展、城镇化促使人口进一步聚集迁移,劳动所得不断提升以及新婚对住房需求仍大,预期2018年中国住房平均售价可望上扬5%到8%。这意味着,谁“拿下”了这些地区,谁在未来就更有发展潜质。

房企的“抱团取暖”策略,使得局部的系统性风险大幅降低,目前72%的大型地产和海外发债商都落在七大城市群,这些企业也成功的融到了资金。地产商和境外投资者都不傻,他们深知目前中国地产大环境处于“守势”,恰恰是这种“守势”反而使得地产的优质投资标的更容易辨别。


在大家都要“抢血源”的时候,开发商们发现最大的“血源库”目前在离岸市场,这就意味着基本面较好、实力更雄厚的企业更有可能获得输血的优先权。这就是一个抢夺的过程。前段时间各个城市出现“抢人大战”,以及支撑城市发展的房企出现“抢钱大战”,根本原因其实是一致的。

根据南华早报等媒体的报道,内地企业的发债“输血”实际存在两种情况。正如前文所讲,房企是“海外发展”和“内地发债”并举,但由于海内外的融资环境完全不同,造成了两种企业债走向的不同。

就国内发行房地产企业债而言,其中90%的市场价格低于期权的执行价。这说明,市场对这一部分债券资产不看好,致其价格持续走低,甚至还有一些较小的开发商被要求提前收回债券变现。美元债的市场情况则要好很多,容易与境外金融机构合作。然而,有能力发海外债的企业毕竟只占一小部分。大部分的在岸地产债,仍然具有高风险。

更为严重的问题在于:根据穆迪的估计,2018年即将到期的企业债务中,超过85%都是房地产债,其中还债压力最大的就是恒大、富力、绿地等等的龙头企业。不过,越是大型的企业越是有更多的资金渠道,挖东墙补西墙,暂时解决债务问题的能力会更强。

最大的危险仍然在于中小房企,它们自身实力有限,无法在七大城市群的“防线”里面拿地盖楼,也得不到“外国老乡”的帮助,资金压力极大,债务违约的机会很高。

有人一直担忧中国地产泡沫何时破灭,实际上,整体的破灭基本是不可能的。至少目前来看,城市群成为了中国地产业的“护城河”,即使七大城市群未来不幸“失守”,位于这些城市群中的核心城市,其房价也不会受到太大影响。

真正值得担忧的是,这七大城市群的整体面积仅仅全国的很小一部分。对于城市群以外、被媒体忽略的地区来说,房地产业可以说是彻底的暴露在烈日的炙烤之下,严重“缺水”,缺乏流动性。

实际上,我们也可以说:城市群的抱团取暖,是在非常时期的“抢夺资金源”行动,是刺刀见红的勾当。在资金存量博弈的时代,一个城市群繁荣的背后,通常意味着周围其他地区经济的停滞和萧条。对此,投资者一定要切记之。

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