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论“郁祝配”与财团化:房企董与总们从万科能看到什么?
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-02-05 14:46:35        点击1143
    

今天(2月1日)一大早,我的一个小朋友群中就讨论起了万科大势变动的事。我被大家问起怎么看待,我就说了些看法,这里集中起来供大家参考。

 

属蛇的魔蝎座郁亮先生现今52岁,他兼任万科董事长与总裁至今只有6个月,今日他主动让位万科总裁,只担任董事长,管不确定的决策事务。比郁董小4岁属鸡的祝九胜先生在进入万科的第6年接任万科总裁、首席执行官,主抓执行、管确定的事。

在我眼里及根据亲身感知,郁亮先生是理性、务实、稳定、清醒、有决断力与自控力的人,他不是个人英雄主义式的商业领袖、而是那种将自己置于大海中然后起运动的类型,他是在需要的时候无声之中见雷霆者。

现在万科面临的竞争局势、行业趋势与王石时代完全不同,局面更为激烈、形势更为多变、未来更为未知,如果同时担任董事长与总裁则会将矛盾点过于聚焦,不利于万科应付这个复杂局面,将决策与执行分开是必要的。

“郁祝配”挺好的,郁亮董事长管决策,祝九胜总裁管执行。祝总裁更熟悉金融系统,巨型房企的升级道路一定是金融和准金融化的方向、其他方向都是错的。万科未来的金融属性会加重。

其实深圳已经在2015年错过了一次可能的完美合作。如果由人寿公司低成本弄钱圈地、由万科去高效率去用钱,就必将诞生完美的模式、就可以在几乎所有的房地产分领域占据优势,就会使得深圳房企界在全国占据更无以伦比的优势、万科就会走上完美的跃级之路,就会使得巴菲特模式在中国的土地上生根发芽。

可惜当时因为王石之好恶、固守旧时代老观念,破坏了这种模式诞生的可能性。现在郁亮董事长和祝九胜总裁的结合,或许会使得万科在这条金融化道路上探索出新的途径。

到了3000亿及以上规模的房企,在我国已经有如此多家,即使只是要支持这个体量,也只能是加杠杆而不是去杠杆的,就更不用说要继续发展了。加杠杆对于房企来说就是准金融化或者金融化。

3000亿及以上规模的房企的升级之路是加而不是去杠杆----物管扩张、住宅租赁等等如果没有金融的加持与时空套利,就会成为房企的巨大负担,这些就是做得越来越实的去杠杆。但是现在行业内的这种声音、鄙视金融化的声音似乎比比皆是。

房地产开发领域的流程已经完全成熟,熟悉金融业的祝总裁可以承担给万科寻找加杠杆的可能途径。万科在开发流程前,如果能够加上金融的金钱漏斗进来,就能进一步的发展壮大,直奔之前预定的万亿目标,否则现在的体量就已经是万科的天花板了,不这样做万亿目标是实现不了的。

万科之前联合很多家公司成立了鹏金所,这是做互联网金融业务的,就是祝总裁担任的董事长。郁亮董事长本身就是熟知财务、金融的商业领袖,现在加上在金融体系中深耕多年的祝九胜,这种搭配几乎是万科迈向准金融化、金融化财团的上佳搭配了。

在房地产上加上金融的“房地产+金融”、超越单纯住宅的房地产全领域投资与覆盖、销售与经营并举----这种“财团化”这不但应该是万科的、而且是所有3000+以上房企的必然方向,否则就会逐渐去杆杠、逐渐退场。

万科如此体量,未来理应成为一家“财团”,已经有条件发展地产开发、物业经营、基建投资、金融业务等等了。要壮大就应该尽量考虑金融化方向,就应该成为“万科财团”! 楼市,其实只是金融市场的一个分市场。金融市场包括黄金市场、外汇市场、期货市场、证券市场、房地市场、货币市场这6个子市场。房地产问题就是金融问题。从这个意义上来说,房地产应该回归金融属性。


但无论怎么说,祝总裁对于房地产全领域的理解与把握,还是有欠缺的,对开发非常不了解。因此,未来符合万科最大利益的选择是强董事长制。郁亮董事长应该是无法像王石那样去完全摆脱日常事务的、况且这样做也不符合股东的利益。

预祝祝九胜总裁稳定并持续良好发挥、预祝郁祝配实现完美合作、预祝万科更上一层楼、预祝所有3000+房企的董与总能够顺利把握升级之路,预祝我国房地产业继续向上向前!

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