导读：
■过去嗤之以鼻，如今追悔莫及
■豪宅变迁史，实质就是城市发展史
一、工业化阶段，深圳豪宅起步期
二、科技创新浪潮，中心区豪宅区崛起
三、错过了后海湾，还有机会吗？
■深圳城市不断升华，下一个新兴豪宅区形成的契机
■二次城市化时代，这座城市自成核心
■二八演变成一九，超级商务中心更需要怎样的空间
■前海湾+“宝安湾”的世界级契机，以独一无二的空间验证
正文：

■过去嗤之以鼻，如今追悔莫及

近期主要任务之一，是盘点深圳的豪宅或豪宅区。这个主题在深圳乃至全国已经不新鲜。譬如一说起深圳的豪宅，估计大家第一反映就是传统的华侨城、蛇口，还有新晋的后海等片区。毕竟2017年一线城市豪宅（10万元/㎡以上）十大热销豪宅榜单中，其中四个源于深圳的豪宅都是位于这几个片区。

这是现在大家的共识，若倒回十年前、二十年前的后海，曾经多少人嗤之以鼻如今却追悔莫及。错过的或许抓不住了，当下及未来的新兴豪宅或豪宅区却还是有可能收入囊中的。但在当下深圳的高速发展下，哪里才是机会？

这也是我们专研深圳豪宅发展的主题及背景，大家可以发现，这座城市发展史并不长约40年，却已历经了银湖、香蜜湖、华侨城、蛇口+后海等多个豪宅区的崛起，且呈现了十年一变化的格局。为此，此番我们来找内部原因，就城市内生性角度来寻找深圳豪宅变迁的发展史。

■豪宅变迁史，实质就是城市发展史

不同于北上广的数百年或数千年史脉传承，深圳的城市发展史很短，只有近40年，却完整了历经了农业、工业、服务业、金融业四个发展阶段，GDP更罕见达到了GDP 2.24万亿元的规模，超越广州、新加坡、日本大阪等，位居全国第三、亚洲第四。

这也是现代化社会发展下几乎所有核心城市都要历经的过程。这也是中国大陆城市前所未见的世界级城市崛起速度。深圳的崛起源于改革开放，源于工业发展，迄今历经了多个中心区，伴随而生的正是豪宅区的孕育与发展。

所以说，一座城市的豪宅变迁史，是一座城市过去数十年经济发展的缩影，也是这座城市中心区的发展史。

一、工业化阶段，深圳豪宅起步期

自立市起到1997年左右，深圳几乎都是依靠工业化推动城市化，所以大量还是做工厂建设，制造业发展，工业的发展，故当时的深圳也有“世界工厂”之称（如今大多都转移到东莞或其他城市）。

而且当时深圳城市发展起步在罗湖，那里是深圳最早建设之地、与香港接驳也是最方便的，众多外资商进入深圳首站就是罗湖。因此早期的深圳，除了罗湖的快速发展及繁华，其他地方几乎都是渔村。

需要注意的是，不同于农业社会的重复操作，看天吃饭，到了工业社会，创意、创新的价值凸显，而创意与创新更多时候是一种天分，而天分是稀缺的，差距就出来了。现在的很多大企业家，其实都是在工业发展阶段孕育并发展起来。

此时由于工业发展所需，人与人之间的差别也就显示出来了，此时工厂主、企业主、金领也逐渐增多。这就是工业社会存在所谓的“二八定律”：20%的人所起的作用、所占的价值，占比达到了80%。

为了满足上述20%人士的居住需求，深圳最早的豪宅区也就逐渐出现了，如银湖豪宅区，基本上都是当时的政要人士以及第一代企业主的集中居住地。但这也只是深圳豪宅的起步。

二、科技创新浪潮，中心区豪宅区崛起

这并不是终点，工业经济之后，则是信息经济，智能化、科技化浪潮，汹涌澎湃而至。97年之后的深圳在探索自身发展，城市发展模式也在自我转型，科技、信息经济在爆发。2004年深圳市政府从罗湖搬至福田中心区，金融行业在起步，高新区在南山中心区设立……

这阶段的深圳，人与人之间所存在的二八定律体现得更为明显了。抓住了这波浪潮的人士，物质逐渐在积攒，对居住空间的天性需求表现得尤为典型。

此时，福田中心区的香蜜湖、南山的华侨城片区逐步崛起，逐渐有了香蜜湖一号、东海国际公寓、中海华庭、波托菲诺系列豪宅、蛇口等，并吸引了大量企业主、企业精英人士、管理人员在此聚居，并进行系列商务活动。

三、错过了后海湾，还有机会吗？

原本很多人以为深圳就这样了，毕竟早年规划时预估这座城市常住人口约100万人，万万没想到的是2009年末深圳常住人口就达到了891.23万人，如今更是近1500万。

万万也没想到的是，原本以为福田中心区规划商务体量约500万已够用了，但自发性极强的深圳，创新能力不断释放，民营企业活力强劲，不断自我成长，自我孕育，几乎每10个深圳人中就有一个是老板。

但是，早已规划完的罗湖土地早已没空间发展了，原本以为够用的福田也没有地可以用了，高科技企业密集程度超过北京中关村的南山土地也不够用了，人还越来越多。所以辖区面积仅约2000平方公里、相当于广州四分之一、上海三分之一、北京八分之一的深圳，只好向海要面积，向天空要面积。

于是，后海出现了。但是后海刚出现时，大多数人都不看好啊，西部通道的建设曾被声讨，后海第一个楼盘入市卖2万/㎡时曾被多少人诟病……如今又有多少人悔青了肠子呢。即便是到了2010年左右，以约10万元/㎡价格入市的深圳湾一号也并非为大家所认可，如今单价超过20万元也让国内富豪认可。而此时的后海已经遍地单价10万+豪宅，入住的则是20%中的尖端人士。而且是商务圈中的精英。

■深圳城市不断升华，下一个新兴豪宅区形成的契机

其实40年来的深圳，历经了各个阶段，但从深圳城市化、中心化发展过程来看，从罗湖到福田、南山、后海，深圳一个又一个豪宅区的崛起以及聚居，已然验证了这座城市强劲的生长力、价值孕育能力。

可以说，过去数十年来不断刷新大家认可，总让人“万万没想到”创造了如此之多奇迹的深圳，已是国内当之无愧的前三一线城市，甚至现在还在不断自我发酵，自我成长，并正在进入更深层次的二次城市化阶段。毕竟才不惑之年的深圳，还是目前全球核心大都市城市化发展的零头。

不同于北京、广州的历史沉淀，上海的外资支撑，深圳的城市发展几乎完全是由在自己内部衍生出来的，这是一座城市的自我创造价值能力，类似于美国旧金山、硅谷的崛起。深圳也正在以自己独有的创新力、自我升华能力在继续成长中。

如前文所言，深圳城市中还在继续上升，常住人口、经济规模、商务体量等都在向世界级城市靠拢。然而深圳原有行政区的规划原本并没预料到会发展成如今庞大的规模，要想继续扩展，只能在发展原来土地的基础上，继续寻找中心点。这就是深圳双中心确立后，前海中心区的价值所在，也是深圳下一个新兴豪宅区形成的契机。

■二次城市化时代，这座城市自成核心

在深圳城市日益壮大之时，涵盖深圳在内的粤港澳大湾区也多次得到国家层面的确定，并展开大湾区编制工作，致力于超越纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区，打造成世界第一大湾区。前海作为粤港澳大湾区的核心国家级片区，所承担的不止是深圳双中心区之一，更是比肩纽约曼哈顿的世界级金融中心区。

就城市发展规律而言，当一座城市依托于它的工业发展，逐渐完善其城市的基础配套建设，这阶段视为第一次城市化，也是打基础的阶段。譬如深圳所经历的城市建设，机场、高铁、地铁、道路、人文等全面基建均已得到了极佳的推进，正是中国核心城市完成第一次城市化的最佳案例。

事实上，除了依托工业发展的一次城市化，还有依托都市圈的发展而形成的二次城市化。所谓二次城市化，是指依托着都市圈的形成，加快各城市或各区域之间经济、产业之间的人、资金、信息、资源的流通，实现与周边其他城市共建设共发展，如纽约、旧金山、东京等都市圈、都市圈均是二次城市化的典型例子。

所以说，当粤港澳大湾区跃升成为国家战略层面，并形成世界级大湾区规划编制时，这就意味着基础建设取得良好成绩的深圳，正在进入二次城市化时代。如今前海湾的发展、广深创新走廊的规划及发展、深莞穗城轨、深港机场的贯通提案等，都表明着以深圳为核心的深莞穗都市圈正在爆发。

■二八演变成一九，超级商务中心更需要怎样的空间

深圳的城市发展已经得到了国家及世界的极大认可，如今随着粤港澳大湾区、前海的国家级确定，可以预见的是，未来深圳城市还将继续优质化、高端化发展。需要注意的是，在二次城市化发展阶段，人与人之间，人与城市之际的关系也在发展着变化。

譬如说，在信息经济时代的第四产业中，智能化降低了绝大多数人的经济意义与劳动价值---因为机器比人的劳动强多了，因而也突出了掌控了信息权、思想权的人的地位。也就是说，原来二八定律是20%的人优势更明显，但一旦信息经济全面爆发，那么20%人之中还将继续差异化，并进一步拉开人与人之间的差距，从而演变成“一九定律”。

大湾区都市圈的规划及发展，毫无疑问也将助力深圳走向世界，而且走得更好，也吸引越来越多的名企落地深圳，而众多优质企业的落地，往往伴随而生的是大量优越的资源和高素质的精英人才，而且是精英中的精英。密集的精英人口在刺激经济发展的同时也产生了相应的空间需求，而且是优质高效的场所。这就是上述“一九定律”中的10%高端人士空间需求。

毫无疑问的，这也将是未来新生代豪宅崛起强烈信号，深圳·前海及核心辐射范围已然具备了这样的条件。尤其是紧邻前海核心商务圈，同时具备了高效交通、无缝接驳地铁、永久自然景观资源等可商+可住多重功能空间的优质物业，譬如新晋进入亚洲十大超级豪宅前三的前海湾超级豪宅——前海观一，更将是当前及未来10%群体瞄准的超级空间。

■前海湾+“宝安湾”的世界级契机，以独一无二的空间验证

随着深圳城市经济发展中心的不断转移，发展至今也6年的前海也得到了大规模规划建设，处于高速发展期，带动的不止是深圳经济发展中心的转移，随之变化的则是地产格局的变化，当然表现更明显的是城市超级豪宅的价值与发展趋势。

其实无论是全球级湾区还是城市各个片区，总结规律可以发现，当区域处于发展期时进入，未来兑现之际将收获更大的价值。纽约湾区发展如此，在深圳人眼前的后海湾如此，前海更将是如此。

尤其是前海目前正处于发展兑现期，未来这里的土地价值、物业价值空间还将更大，前海及宝中覆盖的商务体量超过了1200万㎡，已然远超福田中心区水平，超过世界级商务中心体量。加上粤港澳大湾区背景下，现正热议中的“宝安湾”，扼守深圳辖区范围珍贵的可居住的45公里海岸线，占位珠江口东岸，是珠江口必经之地，覆盖了宝中、宝安老城区、航空新城、空港新城等地，是广深创新走廊的必经之路。

这里拥有贯通国内、连接全球的空港、高铁、地铁、城际交通、高速公路六维一体的交通枢纽；拥有世界一流的会展中心、会议中心；拥有深圳全市数量最多的3000多家国家级高新科技企业……是深圳迈向世界的窗口片区，将第一时间承接来自全球的各种重要商务活动。

而从世界大都市的空间需求来看，世界级商务价值体现之际，聚集在此的人中龙凤们所需求的空间，要求则会更挑剔：要便捷往返于中心区，视野要无阻挡，要靠近地铁，要靠近商圈，要600平米以上可开私人派对，需要时还可以安静地作为商务会客……这样的多重空间资源需求，在深圳及前海商务发展需求下，估计只会越来越多。

所以说，以超前10年目光来看，前海+宝中所集合的范围，这里的价值潜力还将进一步爆发，并将进一步成为大湾区发展的引擎，成为世界未来的主流片区，并将孕育系列相应的世界级商务活动，匹配出现相应的可商可住的超级豪宅空间。如今在该片区范围，率先出现并荣获亚洲十大豪宅奖项的前海观一，正处于这条世界级大湾区发展核心轴上，不正是前瞻人士的机会么？