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房子为什么这么贵?看看香港就知道了!
作者:桥孺   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-02-07 18:12:31        点击1490
    

12月初的香港,气候温和,街景怡丽。从地铁中环站出来,走100多米,就能到达皇后大道中18号的新世界大厦,中原集团总部就在这座大厦之中。

进入大厦,穿过曲折的办公区,我被引入中原集团主席兼总裁施永青的办公室。这是时隔十年后,我第二次在香港见到施永青。

施永青的办公室与十年前一样,不到20平米,略显狭长。在他座椅背后的墙上,挂着一幅战国时的《沧浪之水歌》:沧浪之水清兮,可以濯我缨。沧浪之水浊兮,可以濯我足。

在对面的墙上挂着一幅国画《南津关》,南津关雄壮非常,是长江三峡的起始点,也是中国大陆一二级平台的分界点。“水至此而夷,山至此而陵”。长江出南津关,便摆脱了高峡深谷的束缚,开始进入辽阔的中、下游平原。

宁波籍、上海生、香港人的施永青身材高大。他操一口粤腔国语,温文尔雅,慈目透剑气,温语藏机锋。

我们从香港的房价聊起。

香港的房子为什么那么贵?!


(注:图中的“呎”约等于平方米的十分之一)

问题老套而又敏感,施先生并无回避,亦无玄谈,而是扎扎实实列出了几条理由,这些理由你似乎早有感觉但又不愿或不敢承认。

施永青说,人们觉得香港房价高,是因为香港人平均收入的增加并没有与房价的上涨同步。在香港这种城市,房价不必反映大部分居民的购买力,它对应的是“用家”。

从市场供需来看,香港房子的买家也不可能是所有居民。香港每年的新房供应量只有约20000套。这个数字在曾荫权年代更低,年均10000套左右,最低曾至8000套。

但香港有250万个家庭,供需比率还不到1%,或者说,只要不到1%、甚至0.8%的家庭买得起,也就可以了。

即便按照这个比率,也会有20万到30万个家庭买房,但只有2万套的供应量。怎么办?市场经济用价格来分配资源,房价就只有涨到其中90%以上的家庭买不起,或是不愿买的程度。

或许应该这样说,现在的房价的确很多人买不起,但这个“很多人”之外的人数,也绝对可以把新增供应量给消化掉。更何况,现在香港的房子,很多甚至也不是卖给“用家”,而是卖给投资者的。

所以,现在香港的房价反映的其实是投资者的偏好和实力。

投资者考虑最多的,不是房子的实际用途,甚至不是运营用途,而是值不值得进行资金配置。如果投资者现时的偏好是房产,那就会有大量资金涌入。

从历史经验上看,在黄金、债券、股票和房产之中,投向香港房产的资金回报率是最亮丽的。得手后的投资者们觉得自己是高手,会有成功的路径依赖,于是会再加码。

另外一个误区,是人们总将房价与收入增长挂钩。

房产是投资性商品,而不是消耗性商品。消耗性商品当然要看新增收入的情况,收入增加,大家会吃好用好一点,否则就节俭一点。房子有投资功能,房价反映的是人们积累财富之后,再进行配置和转换的结果。

说到国家整体财富增长,每年发达国家能有3%,发展中国家能有5%,都是相当惊艳的了,更不用说中国内地的6.5%以上了。但投在房产上面的远不止是新增财富,存量财富“移动”的能量往往比新增财富大许多。

如果呆板地按照国民财富的增长来观测房价,那你对房价的上涨,怎么也不会想得通。

2017年香港的经济增长达到3.7%,并不算低。而且要特别注意一种不均衡:收入的中位数增长并不快,但高收入人群的收入增长更快。如前所述,这部分高收入人群的绝对人数,就足以将香港每年的新房供应吞掉。

笔者认为,至少内地的一线城市,正在复制香港房价故事。

为什么不增加供应?

首先是有房价下跌社会不稳的前车之鉴。

在1997年香港回归及东南亚金融风暴过后,香港政府推出每年供应八万五套居屋,导致供应大增,香港房价从1997年底到2003年第三季度,一直在跌,最多跌去70%。供房的香港人变成负资产,就是欠银行的钱,比手里房子的价值还高。

当时的供应量高到多少呢?2000年供应的新房套数达到10万套(包括福利性住房),现在才是4万多。

彼时,不只出现负资产,因为政府的土地卖地少,土地收入就会减少,公务员还曾出现过减薪潮。

据笔者所知,这次房价下跌引起香港社会的激烈反弹,后来香港特首董建华,未完成第二任期即辞职,与此亦有关系。所以,香港政府一直忌惮增加供应,拖低房价。

除此之外,人们对香港的印象是地少人多,土地不够用。但令人吃惊的是,其实香港有大量土地,其中40%是郊野公园。

香港用做城市发展的土地,占比不过25%,其中用做住宅的土地仅占7%,这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面,城区用地占比才是4%。也就是说,只要再拿2%出来,就可以改善居住面积50%。

土地供应难以增加,有很多原因。

首先是政府的外在制约很强,社会上各方的代表团体很多,还有环保人士,复耕人士等。反对声音较大,意见并不容易统一。比如,从70年代开始,香港已无农业,但还有农地;从90年代开始,香港已无工业,但还有很多工业用地。

还有阴谋论说,某些人士不想政府顺利解决住房问题,以使年轻人保持对政府的压力和不满,以增加政治筹码。这种说法嘛,施永青不愿置评。

关于内地豪客、租售比和福利房

香港的八卦新闻热点之一就是内地富豪赴港买豪宅。但施永青不认为这些豪客对香港房价有实质性影响。

“因为内地客人购买金额占香港新房销售总额的比例不超过10%。”其中,新房多过二手房,豪宅多过普通住宅。如果从缴纳印花税的数量看,这个比例会更低,因为很多内地豪客都有香港身份,去掉这部分,内地客比例会降到3%—5%左右。

虽然总量不多,但因为是不确定因素,所以对市场供需平衡的短期影响还是有的。

在笔者问到香港租售比(租金售价比)是否正常合理时,施永青有些小激动:只要有人愿意去做(这个生意),就是合理的了。如果不合理,不会有人去做。本来没有人去做,硬下指令让人家做,才是不合理、不正常的。

施永青指出,大部分香港人在有条件的情况下,当然是愿意买房子而不是租房子。“这还是在租售同权的情况下。”

曾任过香港房委会委员的施永青认为,从国际比较而言,香港的福利房是做得不错的。因为二战后,香港的人口是100万左右,到现在已增到700万。

“看看南非约翰内斯堡、巴西里约热内卢、菲律宾马尼拉的贫民区,没有卫生设施、健康食水、黑帮横行。你敢进去吗?”

施永青告诉笔者,香港有50%居民住在私有房屋,也就是内地所说的商品房内。有30%以上居民住在公屋(廉租房)内,另有10%以上住在居屋,类似内地共有产权房,政府和居者持有比例是4:6或3:7。居屋不是无限供应,购买居屋需要抽签,面积很小。

香港属于全球人均收入很高的地区,怎么会解决不了居住的问题?

施永青认为,原因是地价太高。

解决办法是:政府应该让香港每个家庭都有一次买到在廉价土地上建造的房屋的机会。政府提供这类土地,用香港人的支付能力来制约开发商的定价。只要能赚到合理利润,开发商就会兴建这类房产。

这种办法需要做好严格的资格认定,比如,香港本地人;没有房产;只能自住,不能用于出租等投资用途;只能转卖与合资格人士。最好再有一条,就是单套不能超过50平米,因为普通香港家庭的私有住房也就有这么大。

“这样规定了后,李嘉诚的儿子绝对不会来凑热闹。因为买了之后,除了交费交税,没有其它用处。”施永青开玩笑地说。

对内地楼市的看法

施永青信奉市场经济,但他认同内地降低房地产业在整体经济中的比例和重要性的做法。

“因为没有见过一个靠房地产业而强大起来的国家。资源聚集在房地产业有两大问题:一是资源错配,大量集中于房地产,不利于经济平衡合理发展。五矿、中粮、海运、码头……,几乎所有行业都去做房地产。二是城镇化会有阶段性瓶颈。开发商不要再盖那么多房子了,因为没办法把它们使用好,很多房子都空置。

至于去库存,施永青不以为然。他认为,近两年来,内地的三四线城市去库存,只是替开发商去了一部分库存,没有替社会去替库存。用了社会、社保、银行和市民的钱,解决了部分开发商的资金周转,但并没有解决资源错配的问题。关键要使三四线城市具备足够的就业机会,才能吸引人口流入或不流出,给予楼市以持久的支撑。

现在让开发商自持,就是让他们尝尝这个空置的味道。让他们从关注交换价值转而关注使用价值。开发商们会发现,出租的回报还不到资金成本的一半,这算好的投资吗?开发商终会明白:再建更多的房子没有用了。

当然,政府也不想房价出现明显下降,因为经济会出问题。政府既不想让房价升得太高,也不想跌得过重,但这是很高难度的动作。

对于内地征收房产税的看法

内地房地产学的是香港模式,所以,先从香港的地产税谈起。

香港的房产税并不是以房屋的市场评估值来征的,而是按房屋的租金水平做为税基。而且税负不重,用途清晰。香港房产税分为三个部分:

一是地租或补地价,这是持有税,因为是按卖地时的地价征收,所以早期房产税额很小。

比如太古城的地是100年前拿的,其地租每个季度才数百港元,每个业主分摊为0.03港元!太古城的租期是999年,还没有到加租的时间。现在大部分地租,是按差饷估值的3%。

二是差饷。差是“差人”,就是中国旧称的警察。这项税收原来用途很单纯,是维持治安的开支,现在则是各项市政服务开支。它的征收是按房产租金估值(因为房子你自己还在住)的5.5%征收,每年或许有微调。差饷实质是持有税。

三是物业税。这是房子确在出租状态时征收的税。私家业主交租金收入的15%,企业交租金收入16.5%。每年还可以有20%的折扣。

谈到内地的房地产税,施永青有些担心,他认为,内地其实是想以房产的市场估值为税基来收持有税,“这样的话,有一部分人会付不起这个税”。“普通小老百姓你先不要去搞他,有些人是单位给他的房子。收多了,造反了。”

施永青的主张是一步一步来。

开始只对空置房屋征税。因为空置房是浪费资源,要逼他卖出来或逼他使用。便宜也要租出去,使得租金合理化。先将存量房资源盘活。

其实是针对第二套房征税。最后才对大家普遍收一个比较低的税率。

至于内地有些专家期望房产税平抑房价,施永青认为,税要收得很高才管用,低了没有用。而房价会有波动,政府也不能把房产税率每年变来变去。

对内地调控的看法

施永青认为,对“只住不炒”不能片面理解,不能说完全不要投资。房子在物理本质和市场特色上,备有投资价值,这是不以人的意志为转移的。

首先,相对来说,土地和房子具有不灭性。其它商品会消失,至少是功能丧失;

其次,在投资品中,房子既可使用又可投资。股票没有实际用途,贵重物品拿到当铺去,就不能再用了。而房子却可以一边用,一边抵押,同时还升值。

第三,所有产品都要折旧,房屋也折旧,但土地不会折旧,其价值会随着土地上的投入增加或社会经济的发展而上升。

本来一个社会应该是适当鼓励投资房地产,对老百姓来说,这比投资股票更稳健,特别是买本地的房地产。

这种情况下,你让大家不要去投资房地产?这是挡不住的。你让他们跟着喊口号可以,但让他们有钱不赚,你试试看吧。

对于调控以及内地房价,施永青认为,政府多次用房地产来救经济,很有效,但是也留下很多后遗症,尾大不掉。今后,政府不想再用,想降低房地产在国民经济中的角色和地位,希望存量房能够在使用价值上体现更多,而不是在交换价值上体现过多。所以,才有了“房住不炒”的说法。

这种愿望是真诚的,问题在于做不做得到。

这次调控,政府态度的核心是不许涨价。政府很强力,这个调控目标短期还是能达到的,比如一两年时间。如果是三年,就不太好说了。

内地应该从香港房地产市场吸取的经验和教训,主要是是土地供应。香港卖地没有竭泽而渔,没有一下子把土地卖光。地方政府为什么要这么快把这么多土地卖掉?将来靠什么?后面的人怎么办?

对房企拿地需自持怎么看?REITs能够解决长期资金的问题吗?

施永青认为,租金回报率低,主要因为房价高。而房价只反映了交换价值,没有反映使用价值。肯拿这种地的开发商,应该是寄希望于将来政策会松动吧。REITs没有用。它怎么解决回报率的问题呢?难道你要去骗人吗?

怎样看中介的扩张、创新和转型?

施永青认为,在目前的快速变化中,有的大型公司扮演了一个很重要的角色。它们扩张、创新和转型的愿景远大,特别是对互联网的引入,使得很多人对这个行业有新的期望,吸引的资金和人才都比行业原来的要多很多。

很多做金融、保险、装修、租赁行业都争相进入,从业人员和门店都大量增加。现在在内地,中介公司每位员工一年才开3宗生意,我担心,在大量资源进入的情况下,未来一个人只能做2宗,可以说产能已经过剩。

很奇怪,很多公司基本上不赚钱,也可以做下去。

一个社会,最好大部分企业都要有机增长,就是靠自己赚来的钱去再投入,而不是主要靠资本市场去发展,社会也要让企业有有机增长的环境。

这样做的好处是经营模式经过消费者验证,并愿意付钱。这样的企业才是好企业。当然这样做,发展会比较慢。

如果是不赚钱,只靠讲故事讲得好听,虽然往往在资本市场能够通行,但最终会造成很多浪费。

特别需要注意的是,这种投资的钱,有时还不是有钱人的钱,而是通过卖信托,聚集普通老百姓的钱。承诺8%的回报!哪里来的这个回报?自己做生意都没有哇。将来就有可能血本无归。

这样投下去是要通缩的,活钱会变成死钱。没办法就要发债,债发多了,钱就一定会贬值。

对租赁业务的大干快上怎么看?

施永青一笑:你问他赚不赚钱就明白了。

表面上看,提高租赁供应,对政府有利,对租户有利,未必会对企业有利。这么多房子拿出去出租,供应量会增加,你说房租是涨还是跌?

大家现在都在抢市占率,所以租金订得低,但这样再加上装修等成本增加,再加上点空置,企业就没法盈利。有些企业一上手就50万套!说都能租出去,我觉得是账没有算清楚,没有算空置,只有毛利,没有净利。有的企业强项是执行力,做大事做难事。但真正盈利是另一回事。弄不好,将来租赁板块会是包袱。

“我是个无为而治的人”

正因如此,施永青自称是一个无为而治的人,中原也是一个“自组织”的企业。

在施永青看来,满怀理想壮志,走不寻常路要把事情做大,这是“他组织”行为。“他组织”的比重不大,天体、太阳系、银河系等,都不是由一个人或一张草图设计出来的,


其实,全世界甚至宇宙都是“自组织”的,而是自主成长的,生命就是这样演变出来的。

现在的知识好像很多,其实我们现在所懂的东西,只是一些显性的文字表达出来的知识,是世界上知识的一个极小的部分,真正的知识是自组织演变出来的。

我们不要看不起自组织的能力。整个世界都是自组织进步和发展起来的,自组织的奥妙比科学家所懂得的,要多得多。

牛吃草可以产奶,就是说牛的身体懂得怎样把草变成奶,这是现在如何顶级的科学家都做不到的。给他一堆草,让他变出奶来试试?

你回头看历史,建国初期的时候,中国也是很有为的,三面红旗、人民公社、大炼钢铁,邓小平上台之后,中央做少一点,地方做多一点,政府做的少了,企业做多一点,释放出的生产力更大。

施永青的“左”

你可能想不到,今天兼有中国传统文化中无为而治思想和西方古典经济学中市场经济原则的施永青,如同当下活跃在香港政商学界的精英一样,四十年前曾是香港知名的左派青年。

对此,施永青笑言:如果你在三十岁之前不左,那就是没有理想。如果在三十岁之后还左,那就是不懂得面对现实。

“但是我现在又开始变左了,”施永青半开玩笑地说。

我的理念是劳动产生财富,资本不加入人的劳动不会产生财富,不信你把把钱锁进保险箱,看看它们是否能自动产生财富。

施永青认为,很多地方存在着相当程度的分配不公,造成贫富悬珠,结果内需不旺,因为“工资收入只占GDP的20%到30%。怎样可能用30%的收入来支撑100%的增长呢?”

所以,施永青在自己60000多人的中原集团内,实施了“三三三制”的分配制度。即:利润中的三分之一给工作人员,三分之一给股东,三分之一再投资。

员工部分的发放标准不用什么复杂的KPI,而是按原有的工资水平。总的工资是分母,你的工资是分子。因为工资是大家已经接受的东西了,它基本反映了大家的绩效和价值。

直观的说,在中原内部,基层员工是多发2或3个月的工资,中层骨干多发17或18个月的工资,高层则达到20多个月。

“你看,中原的营运是市场经济,分配却是社会主义,我是不是很‘左’?”

访谈最后,一生阅尽南北,行事无问西东的施永青微笑着反问。

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