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股市大跌会拖累楼市吗?
作者:施永青   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-02-11 12:08:46        点击1314
    

近日股市大幅回落,累积的跌幅超过2,000点,连带房地产市场的投资者也恐惧起来,纷纷向我这个较有机会接触到前线的人打听消息,问我楼价会否跟着股市一起大跌。我说,心理上的影响一定有,但楼市的交投需时,所以价格上不会这么快就反映出来。依目前的宏观形势来看,楼市不似会跟着股市一起大跌。

首先我们要问,今次股市为甚么会大跌?是经济因素还是技术因素?

一般的说法是担心联储局往后的加息速度会快过预期。担心的原因是美国的就业数据比预期好,为联储局提供了更多的加息空间。但这正正表示,联储局并不打算随意加息,而是会按照经济增长所提供的空间来加息。就业数据比预期好,对经济来说本应该是好消息,却被金融市场的人再三推演后变成了坏消息。他们本身并没有翻云覆雨的能力,只是美国股市连续升了九年,市底打得不太巩固,所以才乘机来一次大调整罢了。

联储局按经济增长提供的空间来加息是很正常的做法,本身不存在着负面因素。除非经济增长导致通胀失控,逼使联储局要不断加息去制约通胀,而最终把息口加到远超经济增长,这才会对经济产生破坏作用,进而拖累楼市。但很明显,这种情况现时并未有出现,投资者可以不用太过恐惧。

然而,香港楼市自03年沙士之后,就进入上升通道,已一浪接一浪地升了近15年,可谓已升至高处不胜寒的境地;只是由于全球资金过剩,而投资的选项又不多,才导致楼市可以不断吸引资金追捧,令楼价屡创新高。今次遇到股市出现较大幅度的调整,楼市很难完全不受影响。相信有部分已获利不少的投资者,可能会乘机结算回吐,导致楼价有些微回落,但幅度不会太大。我相信中原城市领先指数即使出现调整,跌幅也不会超过5%。

若然股市的调整能在上半年之内完成,楼市的气氛应该很快可以恢复,下半年应可以恢复升势;但若然股市的调整一直持续到下半年,那今年的楼市就会受到一定的拖累,变成高开低收。不过,出现这种情况的机会应该很微。

投资必须注意的一点是,现时楼市的支持,已非来自用家的购买力,而是来自投资者的热诚。前者的需求是不会因市况而改变的,其购买力是实在的,因此会比较可靠;但后者却是靠个别创新高的案例去互相鼓舞的,所以会较受市场的情绪所影响;原先想买入的人,心态一变就会变成想卖出;所以市道会逆转得很快。

不过,若然地产市道一旦逆转,会对整个社会的经济都会产生严重的影响,这是所有的政府都会设法避免的。我相信,大部分政府只是想看到楼市不再上升,而不是想看到楼价大幅回落。因此,他们应在危机有机会爆发前就出手挽救。原因是现时实体经济的基础仍不是很巩固,仍受不起楼市大幅回落的冲击。要到实体经济真正好转后,政府才有信心,为楼市的泡沫放气。我认为政府暂时仍不敢这样做。

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