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业内及人事
大中城市宅地供应将暴降超50%,房企如何决胜楼市新时代?

作者:室介屋笈 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-02-12 17:46:50点击4118


导读:
■融信中国2018年业绩目标剑指1200亿
■杭州3万+地块最多房企,加速布局核心城市核心地段
■租房时代,大中城市住宅用地供应将暴降50%以上!
■“地价替换房价”已成定局,融信抢滩高端居住市场
■城市价值精华尽在囊中,融信决胜楼市下一个时代
正文:

■融信中国2018年业绩目标剑指1200亿

日前,融信中国公布2018年全年合约销售目标为1200亿元人民币。

在2017年全年总合约销售额约为人民币502.35亿元、完成目标销售金额154.57%的情况下,2018年融信中国的合约销售目标将较上年总销售额上调138.88%,且同比上年目标增幅达269.23%。

连续两年大幅超越初定目标,2018年更是剑指1200亿,不管企业实力还是“上进心”,融信在行业内皆有目共睹。也正因此,2018年一开年,融信的销售额表现就已经非常强势、抢眼。

1月份,最新公布的中国房地产企业销售业绩显示,融信集团2018年1月实现销售额71.2亿元,同比增长1.25倍,销售面积62.5万平方米。而亿翰智库预计融信中国2019年将于跻身千亿房企之列。

■杭州3万+地块最多房企,加速布局核心城市核心地段

对房企而言,土地储备就是原料,要想实现业绩的快速增长,足够的土储是必不可少的。而支撑融信千亿雄心的正是其丰厚的土地储备。

统计资料显示,截至2017年6月底,融信的土地储备已达1300万平方米,货值超过3000亿元。值得一提的是,融信的土地储备72%位于一二线城市的核心地段,直击靶心的拿地模式,也使得融信成为了一二线城市高端房地产市场的领导者,这一点在其重点布局的杭州表现得尤为明显。

2016年1月6日至2018年2月1日的两年时间里,杭州共诞生了27块楼面价超过3万/㎡的土地。其中有17块位于申花、城北、文教等组成的“泛申花”板块,10块位于钱江新城、城东新城组成的大城东板块,3块位于城南,即滨江、萧山等地,1块位于市中心的艮山。

而这27块3万+地块中,融信的数量占比是最高的,多达4块,其中3块位于杭州最具发展潜力、也是房价全面破4万的申花,而2017年8月份融信以40542元/㎡的楼面价拿下的宅地,更创造了申花板块的最高地价记录,“申花第一大户”名副其实。

而融信加速在一二线城市核心地段的土地布局,不仅是发力城市高端住宅板块的重要举措,更是租房时代到来背景下,对未来楼市变化的前瞻性预判。

■租房时代,大中城市住宅用地供应将暴降50%以上!

早在2017年6月,“中国楼市南派意见领袖”尹香武先生就公开提出,我国已决定在大中城市实现“5050、442”的房地产结构调整任务。

所谓“5050”,是指在两个年代内,我国主要大城市的居住需求,将形成50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决的整体格局。442,则指的是在50%的租赁解决中,40%通过政府保障性租赁房解决、40%通过企业市场租赁房解决、20%通过社会租赁房解决。

按照“5050、442”的估算,为了实现住宅领域中租赁、购买各占50%的结构调整目标,主要大城市中,势必会有大量原本用来做商品住房的用地,转换为租赁住宅用地出让,商品住宅用地因此将大幅度减少,其中二线及以上城市,这个因素将导致有效的商品住宅用地将暴降接近50%。

而城市中原本有效土地就已在快速减少中,叠加上述影响后,可以推断大中城市的商品住宅供地将暴降不仅50%——很可能是70%!也就是说,自2018年开始一直到2022年这五年中,年均出让的土地将仅相当于前一个执政周期的30%。我国土地供应进入最饥渴阶段已经毫无疑问。

■“地价替换房价”已成定局,融信抢滩高端居住市场

商品住宅用地暴降的背后,是房企饥渴的拿地欲望与生存压力,这必将导致“地价对房价的替换效应”出现,也就是说,未来一线城市、强二线城市以及绝大多数二线城市,在未来3~5年内楼面地价将达到现在房价的水平。

其实这一点在杭州楼市已经可以看出些许端倪。据了解,目前杭州大部分在售项目都是2016年前拿的地,楼面价可能2万元一平米不到,但是单价已经直奔3~4万元一平米。在此情况下,目前楼面价超3万甚至4万元一平米的地段,未来的房价水位,可以想象。

作为房产开发一项非常重要的成本,地价是推动房价的重要因素之一。而土地的不可再生属性,意味着一二线城市核心地段的土地拿一块少一块。因此,在一二线城市核心地段拿地,不仅是房企财力和速度的比拼,也是一场格局和视野的较量。

■城市价值精华尽在囊中,融信决胜楼市下一个时代

而从杭州目前3万+地块的分布情况可以看出,沿钱塘江方向上,南面的萧山,北面的钱江新城、城东新城,以及西北面的拱墅区,将引领杭州千万级高端居住市场。

融信在杭州打造的十余个项目,正集中于拱墅区、萧山区、西湖区等高端居住板块,如融信公馆·ARC、融信·学院府、融信·蓝孔雀位于拱墅区,萧山区有融信·永兴首府、融信·江南学府、融信保利·创世纪,西湖区有融信·杭州公馆等,凭借地段、产品、品牌等全方位的高端属性,这些项目将成为杭州高端居住板块的佼佼者。

在深耕杭州中枢资源带、抢占千万级高端居住市场的同时,融信还在环杭州湾大湾区范围内的嵊州、金华、宁波、衢州、舟山等城市,打造了融信嵊州·创世纪、融信·嵊州学院府、融信宋都·南山府等项目,也已经成为当地高端人居的代表性物业。

作为市场上专注于打造中高端物业的房企,融信中国近年来一直致力于高端品质住宅的开发,已经形成了以杭州为核心,面向环杭州湾大湾区乃至全国的战略布局。而土储和项目在一二线城市核心地段的高度集中,不仅将助力融信迈入千亿房企阵营,更将成为决胜楼市下一个时代最具价值的筹码。