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商办物业投资黄金法则,助您快、准、狠置业捞金!
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-02-26 11:27:01        点击9648
    

导读:
■投资剑指房地产,产品首选公寓与办公
■需求扩大带动供给增加,庞大资金流向不限购产品
■商办物业投资三大要素,垒就价值高地
■投资者首选收藏级臻品,快、准、狠置业捞金
一、 地段:城市中轴新城腹地,深圳北站CBD高端宜居区
二、交通:地铁无缝接驳,高铁直达出行
三、商业:深圳北站CBD,生态资源丰富的繁华商业聚集地
正文:

■投资剑指房地产,产品首选公寓与办公

在过去的十几年里,中国房地产涨势惊人。有人说,“80后”这一代人,他们之间最大的差距不是来自薪资的不同,而是取决于在什么时间、地点买房。可见在正确的时机,把握有效的投资机会何等重要。非洲作家Dambisa Mo在《dead aid》一书的结尾写道:种植一棵树最好的时间是十年前,其次是现在。这句话套用到房地产领域同样适用:买房的最好时机在十年前,其次是现在!

 

总体来看,中国的城市化才进行到一半,意味着财富依旧从较小的城市流向更大的城市,从大城市向特大城市集中。值得注意的是,在这个过程中,城市的房地产正是资金流入的重要领域。另一方面,考虑到目前经济平稳上行,通货膨胀还在继续,按照美林投资时钟理论,持有现金流并不是明智的选择,回顾过去的十几年里,各投资品中能够跑赢M2(货币供应量),风险收益比又绝佳的,唯有房地产投资。

当然,尽管房产投资是财富增值有效而可靠的手段,但并不是所有的房产都具备强劲的投资属性。具体而言,面对目前严格的限购、限贷、限售等楼市调控措施,比起受阻的住宅产品,公寓、办公产品凭借其不限购不限贷的优势,加上具备低总价、精装、百变空间等产品优势,更受广大投资者的青睐。

■需求扩大带动供给增加,庞大资金流向不限购产品

在深圳,随着宅地供应越发紧缺、调控政策不断升级,商务公寓、办公产品等需求不断扩大,供给大幅增加,据深圳市房地产信息网统计:

2015年,深圳预售住宅6.3万套,商务公寓及“类住宅”供应1.6万套;

2016年,深圳预售住宅4.4万套,商务公寓及“类住宅”供应2.1万套;

2017年,深圳预售住宅2.6万套,商务公寓及“类住宅”供应2.9万套。

从数据看,三年来,深圳的住宅和商务公寓及“类住宅”的供应数量此消彼长,趋势明显。在2017年,深圳商务公寓及“类住宅”供应终于超过了新建住宅供应。可见庞大的投资需求正向商务公寓、办公产品等不限购不限贷产品汇入。

以商务公寓为例,深圳中原研究中心统计的数据显示,2017年深圳商务公寓成交13973套,成交面积98万㎡,环比上升58.3%。而价格也在2017年创下历史新高,达到62120/㎡,环比增长17.8%

■商办物业投资三大要素,垒就价值高地

综上,可见投资公寓、办公产品价值可期,那么,如何判断深圳何处才是投资的高地?具备什么价值的产品才真正值得投资者出手呢?实际上,影响一个地区的房地产价格有很多种因素,像地段、交通、配套、产品类型、房企品牌等,都起着重要作用。下面,让我们来一一梳理。

首先是地段,李嘉诚曾有一个著名论断:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”在一个城市中,优质地段或者核心区域,往往聚集着全市最好的资源,吸引大量的人口聚集,区域内的物业通常供不应求,使得房价的支撑力和抗跌力都非常强劲。因此,如果一个物业位于城市的优质地段或者核心区域,那么它将具备极强的保值属性。

再则是交通,好地段支撑起物业的价值,便捷的交通则使物业实现大幅增值,尤其是稀缺的地铁物业,必是投资首选。从全球范围来看,地铁接驳物业已经发展为升值最快、保值最稳定、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业。根据国际国内地铁发达城市经验,地铁接驳物业比周边物业房价高20%-30%左右。地铁一响,黄金万两,像纽约、伦敦、东京、北京等国际一线城市的发展,很大程度上得益于其完善的城市地铁交通。可以说,地铁物业就是财富增值的代名词。

以上是从地段到交通的区位因素分析,实际上,房产想要具备超强的投资性,优质的商业配套也是必不可少的条件。纵观世界各大城市,城市中心的崛起均离不开高端商业的强力支撑。如果一座城市声名在外,那么它势必拥有极具代表性的繁华商业,如巴黎的香榭丽舍、纽约的曼哈顿、日本的银座、香港的铜锣湾等,莫不如是。

在深圳,罗湖的东门、福田的华强北与福田中心、南山的后海,每个重要行政区,都拥有属于自己的繁华商圈。而随着商业一度昌盛发展,区域内的房产都曾有过价值、价格飞速上涨的时期,并且现在依旧保持在高位水平。可见,如果一个楼盘周围拥有大体量的商业,那么它未来的潜力将非同小可。

深圳北站 

■投资者首选收藏级臻品,快、准、狠置业捞金

房产投资中,看准三大投资属性,必能选中保值、增值的优质物业,而如果一个楼盘能同时具备优质地段、便捷交通、商业聚集等三大价值优势,它未来的升值空间将非常巨大。那么,目前市场上哪里有这样的“完美楼盘”呢?由品牌房企龙光地产打造的龙光玖钻完全符合这一系列的条件,接下来让我们进行详细剖析。

一、 地段:城市中轴新城腹地,深圳北站CBD高端宜居区

龙光玖钻位于深圳龙华的红山商业文化片区。在深圳的十大区中,龙华区不仅是深圳的地理中心,而且是深圳的中轴新城,区位优势显著;又有被列入深圳重点发展区域的深圳北站中心商务区加持,龙华发展潜能自是无可比拟。尤其是近年来龙华加速发展,强大的发展实力及成长潜力将使区域内的物业价值迎来新一轮增长。

从经济数据看,2017年深圳龙华区预计地区生产总值突破2100亿元,增长8.8%左右;其中新增国家高新技术企业560家,总数达到1748家,总量和增量均居全市第三。龙华经济蓬勃发展,这里将是深圳财富新贵的新兴聚集区,正是深圳最佳的投资地段之一。

其中,以深圳北站为核心的深圳北站CBD将建设成全球影响力的世界CBD,打造深圳新经济增长极。在这之中,龙光玖钻所在的红山商业文化片区在规划上承接着深圳北站商务区的商业服务与文化娱乐功能定位,是龙华最高端、最宜居的片区。

未来区域将有六大重量级公建配套落地,分别是深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库、展览馆、演艺厅以及新华医院和红山学校。按照最新进度,市美术馆新馆和市图书馆调剂书库概算编制已完成,红山学校已申请列入2018年市政府投资计划。

二、交通:地铁无缝接驳,高铁直达出行

而在交通方面,龙光玖钻紧邻亚洲最大交通枢纽之一深圳北站,并与地铁4号线/6号线(建设中)红山站无缝接驳,可以一站抵达深圳北站,换乘地铁5号线,快速通达全城;同时,未来深圳北站将成为具备口岸功能的交通枢纽,2018年广深港高铁通车后,从北站过关,2站可直抵香港西九龙、仅需23分钟。

根据市场调查,以地铁站点为中心一千米范围内的物业都能够受到地铁辐射作用而具备升值的条件,但在这之中,与地铁无缝对接的物业,出行最为便捷,数量最少,升值能力最强。按照官方数据统计,目前,深圳的地铁里程为285公里,共183个站点,假设每个站点无缝对接2个物业,那也只有366个物业可以拥有此位置优势,无缝接驳红山站的龙光玖钻,正具备此稀缺价值。

在此基础上,龙光玖钻还叠加紧邻高铁枢纽的交通优势。目前,深圳的地铁站数量近两百,高铁站却仅有四个,而且位于龙华的深圳北站还是深圳唯一的特等站,龙光玖钻具备的交通价值足以位居全市前列,升值潜力不言而喻。

三、商业:深圳北站CBD,生态资源丰富的繁华商业聚集地

从区域上看,深圳北站CBD定位为深圳市新的城区之一,以总部经济、产业金融服务及综合商业为主,建设具有国际水平和现代化特色的综合商务。重点发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业。按照规划,区域内商业服务业设施用地面积将达到约66公顷,建设规模约550万平方米,总建设规模约950万平方米,深圳北站CBD将成为深圳商业、商务最密集的中心之一。

红山6979项目将打造升级版“欢乐海岸”

其中,龙光玖钻所在位置,周边汇集九方购物中心(约10万㎡)、莱蒙领尚沃尔玛(约3.5万㎡)、红山6979(约10万㎡,在建)等区域最核心、最优质的商业体量,本身自带约10万㎡体验式shopping-mall、五星级万丽酒店(万豪旗下顶级品牌),未来还有博纳主题电影城、欧悦真冰场强势入驻。未来片区形成繁华商业,带动区域物业价值上升,项目将是最直接的受益者。

除此之外,龙光玖钻还享有丰富的生态资源。项目西侧将规划建设红木山郊野公园,公园以生态休闲、科普教育、骑行运动为主要功能,是深圳唯一一座能够承办户外运动赛事的山地自行车生态郊野公园。另外,龙光玖钻近邻政府1.6亿巨资打造的深圳中轴景观地标——九公里的城市绿谷,绿谷网络将把周边的山体景观融入城市内部,打造成10个城市公园以及1个郊野公园,营造区域富氧生态佳境。

综上所述,无论是考虑地段、交通还是以商业为代表的周边配套,龙光玖钻都具备巨大的升值潜力,是当仁不让的投资首选。项目凭借其强大的投资属性,入市以来广受投资者热捧。除此之外,项目还汇聚城市顶级的生态资源,正是投资者渴求的收藏级臻品。目前龙光玖钻,约38-64㎡办公产品,约112-133㎡商务公寓持续销售中!

 

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