“坂雪岗·依云山庄””考查流水帐
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半求
banq@vip.163.com
〖时间〗：2005年11月03日14：40~17：30
2005年11月04日09：30~10：20
2005年11月28日15：30~17：20
〖天气〗：晴、阳光、阴
〖事件〗：实地步行考察坂雪岗“前海·依云山庄”
〖地点〗：坂雪岗雪象村、布澜大道的北侧、中浩工业城、航嘉工业东侧
〖实录〗：
流水帐目录：
■项目概况
■项目特点
【“依云山庄”是区域内层高最高的楼盘】
【“依云山庄”是片区内车位户数比最高的小区】
【“依云山庄”是区域内规模最小的新盘】
【“依云山庄”是坂雪岗价格最低的拥有townhouse、叠院洋房产品小区】
【“依云山庄”是深圳2005年最神秘的楼盘】
【“依云山庄”是坂雪岗高差亚军楼盘】
【“依云山庄”是坂雪岗唯一的两面仅靠生态控制线的小区】
【“依云山庄”是坂雪岗容积率最低楼盘】
■考察情况
【工地概况】
【工地外围】
【楼内情况】
【户型情况】
■项目景观
■商业配套
■项目数据
【基本数据】
【测量数据】
■建筑用料
流水帐正文：
■项目概况
“坂雪岗·依云山庄”是前海股份公司开发，东北两方靠自然山体，周边有天然的山体包围，小区共计七栋，共分为2栋八层和5栋4-7层的多层住宅，总建筑高度29.3米，地势呈北高南低形。
“坂雪岗·依云山庄”周边建筑较少，无任何配套，南侧为临时建筑，西侧和西南侧为占地10万平方米的航嘉工业园与中浩工业城、华为物流中心北侧，中间为一条未名命的双向四车道的公路。驾驶车辆从万科城前往只需3分钟，距离是非常近。
小区呈现阶梯式的楼盘地貌，从南到北外观共分为四层台阶，其中南面较为平坦，只是北面坡度较大，坡度多数集中在4、5、6、7栋中间，从小区南面到小区的北面南北相差大约有30米的高度。
■项目特点
【“依云山庄”是区域内层高最高的楼盘】
半求经现场测量，多层及叠院的客厅与房间净层高为2.91米，而townhouse净层高为2.95米，所以层高上，本小区做得不错，也超过万科城与第五园的2米85的净层高，是区域内层高最高的楼盘。
【“依云山庄”是片区内车位户数比最高的小区】
“坂雪岗·依云山庄”户数为99户，而停车位有111个，车位户数比为1.16：1，即每户拥有1.16个车位。而区域内的车位户数比比较高的楼盘是万科城（车位户数比为1：1）、第五园（车位户数比为1：1），中海地产的日辉台与月朗苑、金洲·嘉丽苑、星光之约等楼盘的车位户数比则全部为0.1：1。
因此半求判断，“依云山庄”是片区内车位户数比最高的小区，1.16：1的水平即使放到全市也属于先进行列。车位越多，业主停车就越方便，户均拥有停车位资源就越多。这在汽车时代，还是很重要的。
【“依云山庄”是区域内规模最小的新盘】
“坂雪岗·依云山庄”总户数为99户，总用地面积15228㎡、总建筑面积18995.2㎡，是片区内在售楼盘中是规模最小的。但前海·依云山庄包含了多层、叠院洋房、townhouse等多种产品形式。小区规模小，必然自身内部配套就少，在一定程度上将影响小区的居住舒适度。
【“依云山庄”是坂雪岗价格最低的拥有townhouse、叠院洋房产品小区】
在片区内，只有万科城、第五园、依云山庄三个小区拥有townhouse、叠院洋房。前两者两种产品的价格已经分别达到了12500元/平方米、9000元/平方米。
虽然依云山庄还没有开始销售，但可以肯定地说，依云山庄一定会比万科城、第五园价格更低，成为片区内价格最低的拥有townhouse、叠院洋房产品小区。这样一来，小区就具有较大的比价效应。
【“依云山庄”是深圳2005年最神秘的楼盘】
最近万科地产委托“香地·半求工作室”做坂雪岗片区的相关调研。在调研的时候，我们发现了“坂雪岗·依云山庄”这个楼盘，在楼市广告满天飞的今天，“坂雪岗·依云山庄”却是从来没有做过任何的报道爆光、做过任何的广告。
因此在11月13日半求在《超级片区：最少盘地元·最神秘楼盘》一文中，将“坂雪岗·依云山庄”定义为“2005深圳最神秘楼盘”。
为了证实自己的判断，半求这先后向36位房地产业人人士（其中包括一个看楼狂人），无一人知道该楼盘。
【“依云山庄”是坂雪岗高差亚军楼盘】
依云山庄东北两方靠自然山体，属于深圳永久性生态控制区，小区共计七栋，共分为2栋八层和5栋4-7层的多层住宅，总建筑高度29.3米，地势呈北高南低形有30米的高差。这个高差，仅仅次于万科第五园的50米高差，处于区域第二的位置。
小区呈现阶梯式的楼盘地貌，从南到北外观共分为四层台阶，其中南面较为平坦，只是北面坡度较大，坡度多数集中在4、5、6、7栋中间。坡地建筑最大的好处就是小区内相互视野不阻挡，同时具备较强的心理优势。
【坂雪岗唯一的两面仅靠生态控制线的小区】
在片区内，只有依云山庄的北、东两个方向是山体生态控制区，永远属于生态保护用地，西面是建筑较矮的航嘉科技园，南面目前是空地，用途不知，不过好在项目属于山坡高地，具有很强的心理优势。
此楼盘也是坂雪岗、龙华两个片区唯一的一个两面紧贴生态控制线的新住宅项目，也是容积率最低的楼盘盘。
【“依云山庄”是坂雪岗容积率最低楼盘】
此前，坂雪岗片区内容积率最低的是万科城，为1.1，第二名是1.25的第五园。依云山庄出来以后，以1的容积率超过了万科城，成为片区内容积率最低楼盘。
容积率是判断一个小区承载人口密度的最关键指标，容积率越低，说明单位面积土地上的人口更少。
■考察情况
【工地概况】
进入工地第一感觉就是北高南低的地块，高差较大，南北长、东西相对短。目测约相差约有30米。小区北侧及东侧靠山，景观非常不错，只是一些临时建筑有点碍眼。西面则是航嘉工业园，建筑还是不错的，而雪象村外观则一般，关外的通病了。
小区工地进度相差较大，建设中的工地有3、6、7栋三栋楼体（townhouse、多层）已封顶，而4、5栋叠院洋房由于要做地下车库则还在做地基。5栋车库地面已建好，4栋刚刚布好平台的钢筋。而位居小区最南侧的1、2栋的工程进度却是最慢的，因为坡地建筑的缘故，必须要等待高处建筑先行。
【工地外围】
小区只有西侧一面有路，其它三个方向并无道路，这是与其它小区非常不同的一个地方，噪音源相对少多了。所以也首次遇到了考查时不可围绕工地外绕一圈的记录。
小区北高南低，此种感觉在小区西侧的路上越往北走越能能感觉的到，小区最北面的西侧正在修建防护 坡，透过没修好的防护坡可以看的到，里面原来应该是高低不等的，外部全是用袋子装起的黄土，然后压实，一袋一袋码起来的，外侧再用防水的棉纱进行覆盖，然后再加双层防护网，较为牢固。而且在防护坡的底部还采用了混凝土柱子防护。这种护坡施工法，进度较慢，但是质量有保证。
在小区西侧的路，往北面大约100米就是通往山体了，在尽头有个小路，可以通往在此处种植果树的人家。
【楼内情况】
由于全部是一梯两户（townhouse当然是独家独户了，这里就不多说），因此户型布局是非常不错的。
在已建好的两栋中，发现有些户型已采用了客厅和餐厅完全分开的设计理念。在多层中，有些户型在入户处，左侧为餐厅、厨房、客卫及一间卧室，右侧为客厅、主人房及次卧，在中间有10公分厚的墙隔开，像房间一样有门出入。这样的好处是动区和静区得到完全分开，干扰减少到最低限度。
进入小区后，笔者直奔位于小区最北侧的6栋和7栋的townhouse了，在工地的小路上还看到7栋的回埋土的地方也是用了袋装的黄土码起来的。因为小区都是多层住宅，所以一楼全部为架空层，楼道口处于楼体的北侧，此两栋为townhouse住宅，楼梯间较高，6栋的入花园是露天的，在外墙体处还做了培土式花池。在墙壁的一侧，连成排的电线管很整齐，是总电闸的开关。
楼层布局较为合理，在一层分布了客厅、厨房、餐厅和一间卧室。厨房、在户型上餐厅和生活阳台完全和客厅分开的，客厅和卧室全部是南向，而且都设有落地凸窗。洗手间未采用下沉式，在所有的洗手间内，均设置有等电位接地线。在通往二楼的内部楼梯下，可以做成储藏室，内部楼梯宽度不到一米。
在楼体外侧，阳台的隔壁设计有内隐避式空调位，外观应该会采用百叶窗封闭，在墙体的外侧有预埋的空调落水管。
在内部构造方面，厨房的外侧均有生活阳台，在部分多层建筑中，餐厅与客厅未完全分离，餐厅的窗户与生活阳台相通，洗手间的窗直接与楼体外相通，在每个窗户上侧均设计有通风口。
townhouse中带有双层阳台及露台，在7栋中，townhouse在建筑的第一层为一户平面的，在此栋中楼梯设计不错，在一栋楼体中，设计了三个楼梯道，而且较为集中。
【户型情况】
在“坂雪岗·依云山庄”中，各个户型均是南北通透设计，部分户型中设计有两层高的空中花园和院落式花园，每个户型中都含有阳台和生活阳台。楼层采用一梯两户设计，使用率较高，因小区本身地势南低北高，所以视野开阔，私密性也较强。
内部分隔墙部分只有10公分厚，在节约了面积的同时，半求担心户型内部隔音上可能有些差，但好在都是自己家里，关系不大。洗手间未采用下沉式，厨房内的烟道设计在厨房的入口处的一侧，装修有些麻烦，现在的炉灶一般都设计在厨房较往里的地方，而将烟道却设计在进门口的一侧可是比较头痛的问题。
■项目景观
小区附近建筑不多，视野开阔，虽然“坂雪岗·依云山庄”建筑层数不高，但地势较高，位于山体较高地势中，南看下雪村和布澜公路，东面和北面看自然山景，西面是航嘉工业园和中浩工业城，此两个工业区建筑绝对水平较低，对“坂雪岗·依云山庄”的景观上没有任何影响。
总体上说，项目的景观还是不错的，尤其是看着华为的高楼，很有一种地标的感觉。
■商业配套
雪象中学、雪象小雪、雪象医院、味王食府、农村信用全作社、新亚洲购物广场、下雪村商业街、万盛百货、和雪象商业广场。
这些商业设施虽然人流量较大，但是素质不高，特别是在晚上，摆夜摊的较多，在此逛商场的多为工厂打工的。
■项目数据
【基本数据】
开发商：前海股份有限公司
总用地面积：15228㎡
总建筑面积：18995.2㎡
覆盖率为：28.2%
户数：96户
停车位：111
绿化率：35%
容积率：1.0
【测量数据】
客厅净层高：2.91米
房间净层高：2.91米
架空层净层高：2.92米
townhouse楼梯间净层高：3.95米
townhouse内部楼梯层高：2.95米
阳台楼板厚度：13公
厨房楼板厚度：13公分
洗手间楼板厚度：10公分
楼体主墙厚度：20公分
内分隔墙厚度：10公分
楼梯间宽度：115公分
■建筑用料
深圳天众塑胶有限公司生产的pvc-u管件和电线管及pvc管件胶粘剂、路路通牌普通硅酸盐水泥、福盈牌的混凝土……
图一：“坂雪岗·依云山庄”
“坂雪岗·依云山庄”都是矮层住宅，所以多层一楼全为架空，楼道口处于楼体的北侧，此两栋为townhouse住宅，楼梯间较高，6栋的入花园是露天的，在外墙体处还做了培土式花池，楼盘内有双层的阳台，入户花园，露台
“坂雪岗·依云山庄”的半掩埋的架空层：
“坂雪岗·依云山庄”的回埋土的质量还是不错的：
“坂雪岗·依云山庄”未封顶的入户花园：
图二：小区最北面的西侧正在修建防护坡，透过没修好的防护坡可以看的到，里面原来应该是高低不等的，外部全是用袋子装起的黄土，一袋一袋的码起来的，外侧再用防水的棉纱进行覆盖，然后再加双层防护网，防护网不知是什么做成的，盖上时还是双层的，用手扯了一下，感觉较为牢固。而且在防护坡的底部还采用了混凝土柱子防护。在小区东侧防护坡则是用钢筋混泥土修建的，施工质量较高，护护带也较紧密:
“坂雪岗·依云山庄”在建中的防护坡：
“坂雪岗·依云山庄”防护坡是里三层外三层啊：
“坂雪岗·依云山庄”小区东侧的山体防护坡：
图二：townhouse中带有双层阳台及露台，在7栋中，townhouse在建筑的第一层为一户平面的，在此栋中楼梯设计不错，在一栋楼体中，设计了三个楼梯道，而且较为集中。
“坂雪岗·依云山庄”平面内三道楼梯的布局：
图三：“坂雪岗·依云山庄”内部楼梯，在通往二楼的内部楼梯下，可以做成储藏室，内部楼梯宽度不到一米
图四：“坂雪岗·依云山庄”外墙处的空调位
图五：“坂雪岗·依云山庄”洗手间的接地线
图六：“坂雪岗·依云山庄”集中的电线管
图七：“坂雪岗·依云山庄”从南到北外观共分为四层台阶，其中南面较为平坦，只是北面坡度较大，坡度多数集中在4、5、6、7栋中间，从小区南面到小区的北面目测以及在经过在建防护坡的目测，南北相差大约有30米的高度，图中为小区最北边的两栋townhouse
图八：“坂雪岗·依云山庄”小高层的楼顶
图九：“坂雪岗·依云山庄”中已封顶的多层住宅
图十：在“坂雪岗·依云山庄”的布筋当中，在两处接合口的地方，采用了电焊连接，这种做法很自然 的可以提高建筑质量
图十一：“坂雪岗·依云山庄”整齐的用料
图十二：在“坂雪岗·依云山庄”的预埋电线管中，用料全部用胶纸包装，这样可以必免施工当中与水泥的水的接触，可以提高用料的使用寿命
图十三：“坂雪岗·依云山庄”在多层的户型设计中，在餐厅的位置设有这种与生活阳台相通的窗户，不仅可增加采光度还可以加强通风效果
图十四：“坂雪岗·依云山庄”厨房内的烟道
图十五：雪象中学、雪象小雪、雪象医院、在“坂雪岗·依云山庄”的附近，配套设施比较齐备，有味王食府、农村信用全作社、新亚洲购物广场、下雪村商业街、万盛百货、和雪象商业广场，虽然没有很出名的高业，生活还算便利：
图十六：在布澜路上看到的“坂雪岗·依云山庄”：
图十七：“坂雪岗·依云山庄”附近建筑不多，视野开阔，虽然“前海•依云山庄”建筑层数不高，但地势较高，位于山体较高地势中，南看下雪村和布澜公路，东面和北面看自然山景，西面是航嘉工业园和中浩工业城，此两个工业区建筑绝对较低，对“前海•依云山庄”的景观上没有任何影响。
“坂雪岗·依云山庄”东面的山景：
“坂雪岗·依云山庄”东北面的景观：
“坂雪岗·依云山庄”南面1、2栋待建时的空地，南侧为临时建筑：
“坂雪岗·依云山庄”远处东南面的景观：
图十八：“坂雪岗·依云山庄”全景：
图十九：项目测量数据：
“坂雪岗·依云山庄”内部楼梯宽度：
“坂雪岗·依云山庄”内部楼梯的层高：
“坂雪岗·依云山庄”半掩埋一楼的高度：
“坂雪岗·依云山庄”分隔墙的厚度：
“坂雪岗·依云山庄”墙壁的厚度：
“坂雪岗·依云山庄”洗手间的地板厚度：
