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老破大(小),都是骗举!
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-03-07 16:03:40        点击1158
    

老破大、老破小---这种投资风格,在一些圈子里还是比较风行的,而且说是流行了很长的时间。但实在话说,这是错的。

今天谈这个,是因为前些天与一位新的VIP客户连线,聊到这种投资风格,我就此进行了简要的判断。

大概意思应该是这样吧:

老破大---老旧的、破烂的大户型,收货后优化改造再出售获利。

老破小---老旧的、破烂的中小户型,收货后优化改造再出售获利。

我为什么说这三种做法是错的甚至是骗举呢?今天就说这个开脑洞,开谈前提醒你,开春密讲名额只剩25%了,进入报名尾段:

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前段出差合肥,我看到了历史记载之骗

首先,老破思维违背潮流和趋势:

我国在今天及之前的时间里,所有城市的发展、扩张速度都飞快,很多郊区变城区、远郊区变近郊区,这种质变蕴含的价值最大,房地产投资者最佳的选择是追逐这种浪潮。而这种价值载体是新房、次新房,不可能是任何的所谓老破房。精于老破房是不可能抓到主流机会的。

第二,老破思维罔顾了成本限制:

在发展速度快或者说增量大的情况下,时间成本是高昂的,不能忽视。买进老破房的寻获时间、购买时间、整理时间、装修时间,几倍于新房。在老破房上耗费的时间,新房、次新房都完成周转、行权了。只有在存量时代,机会才会转移到“老破”身上。

第三,老破思维不符合投资常识:

如果是溢价型投资,那么黄金户型是90~100平米的三房、钻石户型是能够二改三的。如果是租赁型投资,就要盯着城区,黄金户型是一房一厅、钻石户型是一房。是这是已经用不着讨论的共识、规律,怎么轮得上“老破大”呢?

第四,老破思维属于消费型思维:

这个说法属于典型的消费思维,消费思维必然是追逐价格低。而资产思维不太一样,你可以去度娘我很早以前的“消费品求价低、资产品求价高”。追求量的“老破思维”与资产思维、投资意识格格不入。投资与资产绝大多数情况下是“人往高处走”的,这个我今天就不展开了。

第五,老破思维缺乏政策敏感性:

现在,政府将建设大量的公租房、并鼓励企业建设长租房,租赁体系与商品房体系将达到5050的比例关系。政府与长租将吸干基层的需求。而“老破”面对的就是基层,我不排除存在一些局部的地段优势,使得“老破”有机会,就好比在深圳就有一些拆迁资源可供好好利用,但总体上说,老破思维是缺乏政策敏感性的,次新房、新房才是对的。

第六,老破思维自绝于价值凝聚:

现在,好东西越来越多,初级的东西越来越多。房地产正在蕴含新的价值再凝聚。基础的东西、一般好的东西已经越来越不稀缺、只能够承载一般价值,投资就是找稀缺,因此投资要追求新的价值再凝聚。而老破思维自绝于价值凝聚。

第七,老破思维忽视了金融机构:

金融机构对于老旧房产在按揭上存在差别对待,贷款成数会低于次新房与新房,甚至有些老房子不诶贷款。这就意味着老旧房产的杠杆效应会天然受到折损。而杠杆对于自有资金投资回报率的影响甚巨,3倍杠杆、2倍杠杆,假设面对的都是50%的涨幅,那么实际涨幅前者领先后者其实达到了50%!

当然这种风格的推出者肯定会这样狡辩:我们会通过其它方式事实提高杠杆啊。对此深圳的圈子就不辨你们了,谁做谁知道。

说完这7点,那你就可能会觉得奇怪了,你说没道理,但这个说法很风行啊、难道大众都没你聪明?还真是,无知者、弱知者总是占多数,而且“老破”这种词语短促,可以实现低智传播、不需要理解力,覆盖的群体会更大的。

而投资呢,对于风行的---风行就是不稀缺---往往要保持最高的警惕。真正的、获利大的投资者一定要找稀缺、敢于孤独,站在大众对立面。

而推出这种操作风格的人,可能存在以下特点:时间成本较低(时间价值较低)、消费思维较重、动作乱且极端。又或者,这应是个智力精明者,推出这种风格才能圈到足够的鉴别力低的受众去不断帮助变现对应其身价的利益诉求。

我无意针对任何个人、也不是说有些老破个案就一定没价值,只是就现象、整体而论事,对之后可能引发的争议没时间、没兴趣参与与回应。但我也提醒各位,我这里在此前已遭受了来自某城市的某个利益群体的多轮后台留言攻击。

但我依然要说,到目前为止、在主流上来说,“老破思维”只能视为一场有心传播的上不了台面的骗举,其误导造成的机会损失是巨大的。你应慎之,其实用逻辑就可验其误。


【开春密讲名额只剩25%:±430%的楼市刀功】

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①出人意料的库存新政谁都无可逃脱;

②XIU宪与超长政治周期的分析交底;

③虚拟化±430%最狠的房地产刀功;

④2016去库存→2017去产能→2018去杠杆,须未雨绸缪;

⑤限定的刺激手段---时代性价值。

你认为的阶层固化,其实是指向上流动越来越难。一旦认为固化其实往下流动就开始了,上难必下易!原来基数低以向上流动为主。等增量不够,常态就会是向下流动。所以你要升级智慧,大脑能级与财富能级不匹配是有大麻烦的。

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