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坐稳扶好:论深圳千套化的可能性!
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-03-08 15:56:35        点击891
    

在最高峰时,深圳一年卖出了12万多套的新房,现已下降到了3万多套。这还不是终点,情势在继续演变,以下几项值得你关注,尤其是深圳的“千套化”的可能性。今天说这个开脑洞,开谈前提醒你,开春密讲名额只剩9个:

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我将给你带来不限于的五大内容:①将有出人意料的库存新政;②XIU XIAN与超长ZZ周期的分析交底;③虚拟化±430%最狠的房地产刀功;④2016去库存→2017去产能→2018去杠杆,须未雨绸缪;⑤限定的刺激手段---时代性价值。本周日深圳华侨城鸿波酒店会议厅见,言归正传。

要看到安静祥和的背后

一、透支子孙

深圳市府现在手上拥有的可开发净地在16~18k㎡,无法满足2000人口的超大城市所需。而40年来深圳每年耗费的土地平均为24.25k㎡。

按此速度深圳土地已不够一年所需,深圳一代半、不到两代的人就已将子孙后代的全部土地提前透支完、全部消耗完,这绝对是人类史上最残酷的土地挥霍战。

二、零地时代

而为了建设租赁体系、完成国家指令,深圳所剩可开发净地中原可用来出让建设商品住宅的,将全用来建设租赁房、长租房、长持房,“5050、442”的房地产结构调整政策,决定了深圳没有哪怕一寸土地可以用来出让给商品住宅建设了!深圳商品住宅建设将进入“0地时代”,商品住宅增量全部只能依赖旧改!

三、棚改难膨

市场主导的旧改已经大量停滞,改为棚改。棚改相对旧改的重大变化是:1)租赁房、人才房的占比大增,极大挤占了商品房份额。2)进度严重放缓,市场动力衰减。3)原居民更容易阻滞改造进程。

四、沉没成本

旧改、棚改带来的沉没成本是巨高的、带来了强大的产能约束,如果深圳旧改量达到总体老旧住宅总量的30%,生活与营商成本将必然突变,对整体性利益造成巨大伤害,是鹏城不可承受之重!旧改已经接近撞上广义的成本珠峰--其实旧改达到30%几乎成为一条中期上限,突破就会有麻烦!

五、自持者众

随着土地的枯竭,房企一旦卖出房产就意味着还不回来土地,很多企业即使建成了房产也就对外卖了,改为自行持有,从而减少了市场上的可售新房数量。

基于以上因素,如目前政策不适度调整而继续执行,那我们测算的结果是:只需3~5年的时间,深圳可售新房数量可能下降到9千套/年的水平。

河南岸的香港,是在经受1997年金融危机、2003年SARS两次打击后,才出现了千套级新房的历史最低值。深圳可能只是滞后二十年就将出现同样一幕了。

千套级时代,是你从未经历过的。而由于土地分性并严控、由于产业化转变,对城区之间的价值带来横切力。价值是相对概念,有的地方相对多有的地方相对少,就意味着价值横向转移,选择潜力片区与进入时点就非常重要了。

价值横切力将会带来看似风平浪静实则巨大的震动---就好比过往这些年,全市都在涨,但选择的片区与时点不同受益差别甚巨。你,坐好扶稳了吗?3-11,开春密讲见!


【开春密讲,只剩9位!

春节前后近一个月脑休,你脑渴许久辛苦了!因急切而重要的事,@房地内参 决定3-11周日在深圳举办开春密讲:±430%的楼市刀功!,名额只剩9位,报名即找13266798623李杰小姐!点击召集标题或链接http://www.banq.cn/html/28932.htm可看详情,届时我将给你带来不限于的五大内容:

①出人意料的库存新政谁都无可逃脱;

②XIU宪与超长政治周期的分析交底;

③虚拟化±430%最狠的房地产刀功;

④2016去库存→2017去产能→2018去杠杆,须未雨绸缪;

⑤限定的刺激手段---时代性价值。

你认为的阶层固化,其实是指向上流动越来越难。一旦认为固化其实往下流动就开始了,上难必下易!原来基数低以向上流动为主。等增量不够,常态就会是向下流动。所以你要升级智慧,大脑能级与财富能级不匹配是有大麻烦的。本周日,深圳华侨城鸿波酒店会议中心见!


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