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购房的天然治权:兼论房改用作
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-03-09 17:31:33        点击566
    

实事求是地说,中国人的恋土情结太重了,几乎全民关注、讨论房价的高低,这其实说明太多人还有幻想。按道理来说,天然有一半的国民是不具备进入商品房市场的能力的,但现在所有人都想成为事实上的“资产阶级”---购房就是资产阶级。

绝大多数人都想成为资产阶级,不但如此而且还想成为全球第二大经济体的资产阶级、成为这个亚军经济体中的二线及以上城市的资产阶级---这是人类历史上罕见的一幕。今天说这个,开谈前提醒你,开春密讲名额只剩3个了:

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你说这是哪里的壁画?

如果这一半的人选择不再关心买房而是尊重规律去租房,那么就能够释放出消费力:当这个群体不再努力存钱攒首付,那么现有的收入就可以保证这个群体成为快乐的消费者,房子买不起但吃喝玩乐是没问题的!就可以启动消费了。

房地产本身是一种空间垄断权,买房本身带有强烈的天然统治阶级的特征。例如你有20套房租给别人,以每套住3人计算你就开始收60人的租金了,这相当于一家微型企业的规模了。

其实租税是同源的,政府是通过垄断一片土地和管理一群人来收两种税:一种叫人头税,你的消费税、个人所得税叫人头税;另外是地头税,地头税就是基于土地房产的政府收入。人头税加地头税等于政府的财政收入。

你有20套房也开始收租---其实也就是收地头税了,你就已经是一个微缩型的税务局长了。而更狠一点的,你还可以将20套房子继续划细分割,比如说三房两厅划分为10间小房出租,每间房租1个人就达到了200人的规模了,这相当于中小型企业的规模了。

 

所以,购房投资者天然地就晋升成了统治阶级,而且租金的含金量高,你办家企业还需要组织人力、应付税务、参与竞争,而收取租金完全不需要面对这些。所以,房地产天然地招人记恨。

 

西方有句话“你只要买到最好的一间房,如果不加干涉,只需500年复利增长,整个地球就都会是你的”。房地产具有收缩特征,所以每隔个300年就有文化与思想革命,每隔500年土地就有大变化,发展到最极致的就是“打土豪分田地”,只有这样才能启动新的循环。


不过幸运的是,我国目前的土地经济的民主化做的是全球最好的,很多优质土地都以商品房的形式分给了市民,反而在西方很是以股份公司的形式持有的土地经济集中制。

 

上面说了,持有房地产具备统治特征,但统治阶层必须要少才行,如果大家都是统治者,那谁统治谁呢?所以必须要消解一部分权利,最简单的方式就是让相当多的人别买房而去租房子,租房就不是统治者了。


同时还有个好处,只要脱离了统治阶层,就变成心甘情愿的、及时享受型的消费者。当房价够高、高到他绝望了,他就老老实实地去该旅游旅游,该吃喝吃喝,消费也就起来了。


现在国家想办法把有些人转移到租赁阵地去,增强他的消费属性,就是为释放消费购买力打好基础。为了打好这个基础,我国恐怕有几个新的动作要做:

 

一是减免企业租赁的相关税项,原来企业不太做住宅租赁,因为利润率太低,在现有的税制下赚不了钱,以后会减免、抵扣部分税费的,这个应该很快就要做。

 

二是个人租房可抵税,比如抵个人所得税种种之类,促使国民尽可能地去租房子,不要人人企图跻身统治阶级了。

 

三是开征房产增值税,而不是房产税。房产税是针对持有行为本身开征的资产税,交不交易都要交税。房地产税是针对交易环节征税,不交易不征、交易才征。现在国家准备立法的应是房地产税,而不是房产税。是因为现在的房地产税体系基本都是上世纪80年代到90年代中期确立的,已经明显不符合现状,因此需要整合改革。而在有了土地增值税之外,增设“房产增值税”的可能性最大。

 

我国要面对顺利迈过“中等收入陷阱”的难题,如果在度过中等收入陷阱----也就是进入高等收入国家之前,就开征房产税的话,无异于给自己挖坑,增大掉落中等收入陷阱的可能性。这也是目前不会开征房产税的原因。

 

四是,分房货币化之后来一次租房证券化。1998年是我国商品房市场大发展的元年,当年有两个很大的政策变化:一是分房货币化,公房没有了,公租房也没有了,买房不要找政府、而要找市场;二是开始引入按揭。在2017年及之前,所有的房地产现象的总源泉是1998年的分房货币化、支付按揭化和2005年的土地阳光化。






【开春密讲,只剩3位!

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①出人意料的库存新政谁都无可逃脱;

②XIU宪与超长政治周期的分析交底;

③虚拟化±430%最狠的房地产刀功;

④2016去库存→2017去产能→2018去杠杆,须未雨绸缪;

⑤限定的刺激手段---时代性价值。

你认为的阶层固化,其实是指向上流动越来越难。一旦认为固化其实往下流动就开始了,上难必下易!原来基数低以向上流动为主。等增量不够,常态就会是向下流动。所以你要升级智慧,大脑能级与财富能级不匹配是有大麻烦的。本周日,深圳华侨城鸿波酒店会议中心见!


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