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决定命运的利益导流:间接化→直接化
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-03-22 18:25:30        点击528
    

我国的房地产行业,至今都是典型的“间接行业”。当然这个特征目前看起来或许会有些变化,比如说开始直接化。这种间接或者直接的安排带来的利益格局是不同的。

所有的房企、购房者、投资者都应该关注这个重要的可能的改变。开谈前提醒:《开春密件专享:楼市刀功狠,反身浪潮大》活动的名额只剩5个,@尹香武 首发剖析:

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牛的相遇

2017年及之前,中国房地产市场的情况是这样的:

1)无论房企还是购房者的资金来源都是银行---间接融资,贷款找谁呢?都找银行,银行的钱是老百姓存给银行,买房的、开发的都找银行要钱而不是直接交易,所以开发融资、买房融资也好,其实都是间接的。

2)行业流程是“政府土地→房企开发→市民购买”---间接供应,政府有土地,政府把土地出让给企业,企业盖完房子以后,再卖给最终的买家,过了一道手,这个手是谁呢?就是房企,这就是间接市场。

现在开始有点不一样了,最高的新的房地产思维已经说了,这时从“分房货币化”之外增加了一项内容,@尹香武先生称其为“租房证券化”。因为租房利润率低,为了鼓励企业进入租赁市场,必然要允许企业通过信托、证券等方式直接融资(而原来是间接融资),直接融资的成本就非常低、退出也是方便的。而且银行等研发出来了新产品“按居贷”,就是说一次性地将租金给房企退出,租客再每月还租金给银行。这就叫“租房证券化”,这是一个新的课题。

这就是一个从间接化到直接化的变化。未来要增加直接环节。比如上述的直接融资这是其一。各位老板要开发,以后就可以发行信托产品、基金产品,直接从个人手上把钱要过来,而且融资以后如果没挣钱就可以不分红,如果借银行的钱是不可能这样做的。另外,政府以后直接用政府的地盖完房子直接租给市民,住宅供应也直接化了。

直接化里面影响最大的是融资直接化。原来是房企在中间,上游是银行,下游是最终的购房者,原来格局中是下游购房者的融资成本,比房企融资的上游成本要低得多,所以那种安排就把房地产的利益导向了下游的购房者,所以在过去的时间里面,间接融资、扶持购房的安排,使得挣钱最多的不是房企,而是购房者。

为什么呢?因为下游融资成本低,而且杠杆率最高的时候达到了4倍。所以,在间接融资的情况下,你要建议身边朋友去买房,在下流等待利益输送就对了,那时不要去买房企股票。但如果间接融资被直接融资取代或者部分取代,那就变了。

南半球那棵著名的孤独的树

房企找证券市场要钱,而这个要钱的成本可以视为零,做得不好就不还钱了,证券市场允许做不好的时候可以赖帐。而下游还是间接市场,还是找银行贷款,而且银行贷款的资金成本加了,原来利率是4.8,现在到了6.1,也就是说,下游的资金成本越来越高。

因此未来在房企直接融资的情况下,价值的导流就会发生变化,从导向下游变为导向上游,我有个预感,3年之后如果上游直接融资盛行,在座各位千万不要轻易建议他人买房,而是要区分,钱多的要建议去买房,如果钱少的呢?不要买房,可能要参与上游市场了,买证券了。

因为直接融资把价值从下游导流到上游去了,这个导向作用是比较大的,未来真正买房的人一定是自己真正有钱,而不是动不动就用高杠杆的人,3年以后大家要改改思维。而直接融资的到来,对于行业是好是坏?未来挣钱更多的就不是购房者了,而是各位的各家房企及其老板了。你们要比以前挣多更多了,因为你面对的客户更有钱了、供应的钱更便宜了。所以直接化对房地产业是有好处的。

还有一个是公积金体系恐怕要改制为国家住房储蓄银行,或中国住宅银行,为什么呢?因为房地产行业威力太大,制定任何的政策,都要被房地产行业影响甚至打断。比如说现在要降息不敢降,因为一降息房价就涨上来了,但不降息实业更困难。所以就定向降息、定向降准,但是定向以后钱自己会跑,资金有识别力,一转又跟房地产跑到一起了。

因此应该成立一个国家住房储蓄银行,以后这个住房银行就专门对第一次买房的人和第一次改善买房的人提供低利率的贷款,银行调整利率就对这帮人没有影响了,如果是第三次买房要继续找工农中建,按照市场利率来给你贷,摆脱房地产对金融政策的掣肘,这也是行业直接化的变化。

其实对每个人来说,各自的利益,通过导流获取的部分最大,通过努力获取的部分最小。前瞻导流的改变是很重要的。你跟上队伍了吗?




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