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盛年期,啥最赚?
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-03-29 11:52:55        点击4125
    

春节前,笔者写了两篇“前海·观一”的文章,结果不下30号人前往探营,很多人就发牢骚,这个楼盘在哪里啊。没错,你很难不到,因为这个楼盘现在连楼体广告都没有悬挂,还在捉迷藏呢。

不过今天要就相关的事宜---不仅仅是说前海·观一,而是说深圳乃至全国大城市的下一个年代的房地产事务的新局,展开一次酣畅淋漓的脑洞之旅。首先我们来做出超级豪宅的定义:

与社会整体水平有代差优势的如下物业就是超级豪宅:

①地段优质,即直接拥有城市资源、又一线拥有自然资源的不可复制地段;

②产品优质,建造、设计、装修、空间等等都要是全优配置;

③景观永无遮挡,不拉窗帘也无隐私问题;

④物管高度隐私、优质;

⑤500米生活半径内满足全面需求。

你开大脑洞,才最有价值

好了,准备开始今天的脑洞之旅了,请你准备好抛弃旧知、坐稳扶好。在阅读本文之前,你如果能先行阅读本人的《尽快价值再凝聚,对抗裸奔与明箱》《全国超豪之最佳买点:从深圳房价的深浅说起》将会更容易收获高峰体验。

很多人说我国现在人口老龄化了,但你可千万别信,这是有毒宣传。替有老龄化思维的人着急,明摆着那个年龄结构图就是中龄化,为什么偏要说老龄化呢。现在的人口不是老龄化,而是中龄化,中龄化至少还有15~20年,15~20年之后才是人口老龄化,判断太早就是错误,这跟一出生就判断说这孩子一定会死是同样的逻辑。

所以现在的中国,不是人口老龄化、而是人口中龄化。人口少龄化、人口中龄化、人口老龄化,这是社会人口结构变化的三个阶段,可惜人们普遍只知老龄化,而不知少龄化、更不知中龄化。

不要再信人口老龄化的话了,15~20年之后再来谈人口老龄化,现在是人口中龄化。中龄化有什么看点呢?四十不惑、实力最强、信心最定,人口中龄化就是社会信心爆棚、国家如日中天的时候。

人到中年心态就会开始变,即不与老年人相同,也区别于少年。,人到中年工作已经基本定型了,开始进入比孩子读书、比住哪儿(车都已经不比了)、比见识思想、比领导力,中年人就是干这个,开始进入“住哪儿比干什么”更重要的阶段。

大体上中龄就是到了盛年,中龄中国就是盛年中国、而不是老龄(年)中国。而中龄化对房地产的要求就不再是最早那个盒子。比房子、比住哪儿就是你住哪儿、你房子的档次、你住地的稀缺资源这些很重要,这些比你干什么还重要。

台湾在人口中龄化的时候有一个很著名的广告:“我住XX,你住哪儿?”,结果挑起了轩然大波,楼盘好卖得一塌糊涂。假设你是父亲,你孩子问他们家住XX,我们家住这儿,你老婆也要问你,你妈也要问你,最后你就受不了了,所以那个顶级豪宅房价涨的是最快的。

不但在台湾,中龄化在所有的市场经济体中,都像核弹一样被引爆,使得原本波澜不兴的超级豪宅忽然变成这个阶段中最大卖的品种,但很多人因为没有更新思维、没能跟上人口结构的变化调整投资价值观,从而错过了极为可惜的机会,这个机会是多大呢?大概是6年上涨200%。

很多人可能不太了解超级豪宅上涨的综合价值有多大。做个假设。以观一项目为例,假定这个项目凭借公园资源、以后物管也能够跟上而维持其超级豪宅的地位,现在以精装10万元/平米购入一套335平米大宅、总资金投入3350万(首期自有资金投入1675万)。

①自有资金溢价回报理论预估

按照6年上涨200%,6年后就是30万/平米,每平米获利是20万/平米、总获利是6700万,撇除资金成本之后大约净获利6300万。而自有资金投入为1675万、净获利为6300万,因此自有资金投资回报率为:6300/1675=376%。

也就是说,投入1675万6年获利6300万、获利幅度376%、自有资金的年化收益率61%。这是投资因为中龄化导致的溢价获利。还有几项要考虑到。

②租金节省预估

而购买此房在6年间,与不买此房而去租赁的租金节省,以100元/平米计算,100*335*12*6=241万。

③时间成本节省预估

总资金投入3350万(首期自有资金投入1675万),如果换成购买小面积、没有稀缺资源的房子,会有什么不同呢?我们来算一笔账。假设购买80平米的中等面积户型,以深圳目前的均价5.5万/平米计算,3350万可以购买的套数是:3350/5.5/80=约8套。

购买、管理1套,和8套的时间、精力投入区别可能是4倍。也就是说,大的超豪更节省,节省幅度达到75%。

④效率的提升

由于中龄化到来之后,盛年期的人更有钱、但是有时间上的急迫性,因此该享受也就享受了,等不起啊。因此,中龄化阶段的超级豪宅的价格上涨同样的幅度,要比之前的年龄阶段中的房价普遍上涨的速度更快,会出乎大家的意料之外。

速度快多少呢?理论上来说要快不少于50%,也就是提速不少于一倍。这就意味着,同样的投入要获得同样的回报,现在阶段下的超级豪宅的耗时在理论上只需要以前的不到一半!回报相同但是耗时减半,其实意味着回报起码是倍增了的,现在的主要成本其实已经不是物资、物质与金钱,而是:时间!!!只要你经济足够雄厚,你可以控制更多的超级豪宅,从而充分利用时间啊!

说了这三点,其实你已经能够完全明白,盛年社会什么最赚了,以上足可以在理论上预估为500%的获利率,还有什么大概率获利如此高的投资事件呢,还真想不到。

而且这是经过众多国际城市经历和验证过的。所有的发展中经济体在中龄化的时候一定是豪宅涨的是最快的,这个之前已经在VIP客户里面提醒了,所有的购房投资者要尽快抛弃老破思维。

盛年社会,一定不是比的谁住(投资)最差最老的老破房子,而是好房子!这就是盛年气象、盛年心态。所以人口中龄化15~20年是妥妥的,20年之后算了一下,自己66岁,那个时候70后---也就是最后一波婴儿潮的人开始进入老年了,老龄化就到了,一切才开始走下坡路,在此之前,不要过早操那份老龄化的心。

此次以前海·观一为范本的理论分析,能够开好这次脑洞的,就站在了新时代的最前沿,找到了自己的信息瀑布,找到了大众依旧处于愚昧的价值暗箱,那么要恭喜你!祝贺你再次拿下下一个年代,为盛年期加冕!

说完盛年期,好像还有点意犹未尽。还有一个大大的脑洞,是不是再和大家一起再开一次呢?你说!听你的!

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