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真实房价-70%之后的万骨枯与十倍利:修复行情及必然风险(局部解密版)
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-04-09 18:21:44        点击902
    

前注:本文是2016年底VIP交流内容、及2017-8密讲/专享,现已过保密期,局部公开。一年多的房价走势已验证了本文论断的超过80%、尤其是一线及其豪宅带领的房价修复与价值再凝聚,其余待验证。

■逻辑是检验真理的唯一标准

初中大家就学过自由落体试验的故事,说是以前人们认为,在同样的高度同时降落,重的东西落地会比轻的东西快。后来呢,伽利略就到比萨斜塔做了个真实的试验,发现轻的与重的自由落地的速度是一样的。

其实,这个无须做实际实验,逻辑推理就可以证明:先假设重的东西比轻的落体速度更快。那么,如果将轻的与重的捆绑在一起,再从同样的高度自由降落,那么落地是更快了还是更慢了呢?

这会有两个完全相反的分析:第一个分析是,落地会更慢,因为上述假定是轻的东西的降速更慢,会拖慢重的东西的降速;第二个分析是,落地会更快,因为捆绑后重量更重了,而上述假定是重的东西降速更快。这两个分析完全相反,从而证明了:轻的与重的自由落体速度不一的假定是错误的。结论只能是:轻的重的自由落体速度一样。

从这段小文字中,你应该可以看出分析推断的威力了吧?有逻辑思维就可以直接解决问题。但可惜的是,我们的教育更多的是灌输,独立思维的习惯少。甚至很多人看到洞穿性的观点,还会为了维护自己的尊严去贬低之。

■规律到让大众不敢置信

对房地产市场也是,其实房地产市场算是规律性最强的领域了,其规律性强到什么地步呢?就是抢到很多大众难以置信的地步,他们相信的是所谓“房地产短周期”之类的多动症。

只要把握了城市化的基本规律,并抓住楼市的诸要素,以正确的逻辑思维,就可以预见两年、三年、五年内的楼市大势,而非有些人的不可知论。

近3年前,我们就有过分析,说房价水平会走过3个阶段:

①“以收入框定买房能力”的阶段;

②“以收入框定首付能力”的阶段;

③“月租追上月供”的新阶段。

首先是“以收入框定买房能力”的阶段,以社会平均收入计,中国超大城市走过了这些阶段:“5年收入买一套房→10年收入买一套房→15年收入买一套房→30年收入买一套房……”。

这个“以收入框定买房能力”的阶段之后,将是如下的“以收入框定首付能力”阶段,具体是这样的:“5年收入够首付→10年收入够首付→15年收入够首付……”。

其实这个阶段已经开始了,也是房地产金融化的主要表现之一。现在我国开始大幅度调整住宅结构,希望建成“5050、442”的住宅供应体系,也就是租售对半、租赁供应体系政府占40%企业占40%民间占20%的结构。

这样一旦实现的话,租金就会取代房价成为主信号,而这个会促发楼市进入“月租追上月供”的新阶段。这是房地产深度金融化、也是后金融化的主要表现之一。

不早开脑洞、不升级思维?

会低位失血、会不断落后!

■“真实房价”为何会-70%?

也就是说,中国的特大与超大城市终将:“月租≈月供”。很多人就会问啊,这是为什么呢?你就先别这么问了,这是好比“二八定律”一样,是常识而不是专业问题。

大家都支付的而且同等的代价,其实就不是成本。成本的真实概念是,别人不需要而你所需承担的差别支出。比如说,大家每天都睡8小时,这个8小时就不是成本,但有个人要睡10小时,那多睡的2小时才是成本。或者有个人每天只需要睡6小时,那么此人的额外收益就比大众多了2小时。

上述分析的意思是,社会的月供水平和首付水平届时将差不多,是什么水平呢?就是家庭月收入的30%,会被用在月供或者月租上。所有家庭都将如此,无论你是购房住、还是租房住。这意味着:所有家庭将无差别地支付地租。

那也就是说,租房者的月租、购房者的月供,从此变成大家都要睡的“8小时”,就不是真正的成本、而只是一种底层结构了。真正的购房成本是什么呢?就是原来的房价结构“首付+月供”中的“首付”、月供要剔除掉。

由此真正的购房成本----“隐性的真实房价”就变成了只是“首付”而已,而在长周期内首付的比例是30%,这也就意味着:“隐性真实房价”=“房价”*30%。这就是“真实房价将-70%”的真实含义。

关于这一点,我们在前前前的两次密讲上、以及会员讲座上已经分享过了,在去年11月份在某篇文章中其实也予以了分析。本文将是在8月27日的密讲之后,首次披露在“真实房价-70%”后的巨大变化,这是直接修改所有人与企业的财富账户的重大逻辑。

■几乎完全覆盖其它经济事务的伟大逻辑

-70%在历史上将只发生一次、以后不会再有,更值得警醒的是,在真实房价发生-70%之后,将会是如下的演绎与逻辑:①有的地方、产品,-70%后就此沉沦-070%,价值在崩塌---简称大崩盘;②有的地方、产品,-70%后必然扳回+333%,杠杆再释放---简称三倍利。

也就是说,起码从理论与国际经验上看,我国楼市在呈现出巨大的结构性风险的同时,应还有最后一次“三倍利”财富浪潮。而按照目前的房价水平,现在的三倍利其实就相当于原来的10倍利及以上,而且时间成本更少。只是,这种机会的机会点与机会产品在快速收缩!

楼市可能发生最后一次的、相当于三次人生的财富演绎,这个“覆盖性的逻辑”如此地隐蔽、却又如此伟大,伟大到几乎超出了所有其它经济事务的地步。

社会通过①,破除均势、重新实现二八定律,埋葬“才不配财”者的机会主义财富;社会通过②,抬高峰值、为价值拉开大空间,转给“才德超财”者更多的横向价值。

知晓①,可以早避险、不恋战提前撤退,否则就会悲惨埋葬;知晓②,可以抓洪峰、要进取早打埋伏,否则就会错失洪峰。这不免让人想起“一将功成万骨枯”的道理,成为“一将”还是“万骨”,区别可能就在于是否进行了思想升级,只有思想升级、提前预见才能使自己成为“才德配位”者,成为“一将”,否则就是“万骨”。

我们尽力去影响我们能够影响到的人,希望我们能辐射到的人都能成为“一将俱乐部”中的成员,远离万骨阵营、万骨盘。“真实房价-70%”之后,我国房地产市场将如何演绎呢?

■房地产购买力的修复:三倍利是怎么来的?

如果做好了租赁体系以后,50%的最具革命精神的相对穷的人都有房子住了,不但市民流量化形成,而且政府进行房地产调控、清理统治阶级的条件就具备了。一旦租赁体系做完了,就是政府腾出手来的时候。

现在政府不敢腾手,因为现在一动,无产者也是受害者,那他怎么办,政府做好无产者工作,就是有产者受考试的时候到了,因为剥夺财富,通过别的剥夺都太慢了,通过房产剥夺要快得多,因为你杠杆大。所以各位完成这个房价修复阶段之后,要迅速削减杠杆。

那时候,出台房产税不会存在大家所认为的那么大的阻力。而且租金取代房价成为主信号后,为数不少的缺乏流动性、现金流的房产事实上就会成为消费品,有些“房子是用来住的、不是用来炒的”就会实现。在这种情况下,有的房价真实化之后会有修复效应---这个修复是从-70%重新修复上去以对应可观的购买力并以此收缩通过房产跻身统治阶级的人数,有的房价真实化之后就基本保持稳定了---这就相当于真实地发生了-70%了,这是一个巨大的幅度。

所以为什么现在要强调流动性、流动性,还是流动性,现金流,现金流还是现金流,原因就是要规避“房产消费化”的潮流,拥抱越来越狭窄的“房价修复化”的道路。下面就详细阐述“房价修复”的逻辑。首先承接前述,在租赁市场做成之后,真实房价(房产真实购买成本)会-70%。这样就确认了以前的所谓泡沫是合理的、同时拟合和房产的价值,并创造了之后的空间。

没有现金流、流动性的产品,在-70%之后,就会稳定在这个价位上。而拥有“双流”的房产就开始走上另外一条路。在“失流房产”失去了金融属性之余,“双流房产”的金融属性反而得到加强了,因为有效抵押品的数量事实上减少了。而且,“双流房产”的真实房价在-70%之后,如果保持不动显然是不符合、无法对应贫富差距、金融属性状况的,这时候房价就开始修复。

条件是:

①当真实房价为“房价的30%”之后,显然基数就下降了,基数低相对与原来的基数高,其实涨起来相对更容易、跌起来更难。

②另外就是,真实房价下降之后,其实租金回报率事实上上涨了,假设原来租赁回报率是2%,那么现在真实房价的租赁回报率就变成了2%÷30%=6.7%,这是翻天覆地的变化!

③租金是赚穷人的钱、房价是赚富人的钱。大力发展租赁市场,意味着租赁准入门槛下降,而资产准入门槛提高。

修复的条件就出来了。修复!怎么修复呢?就是真实房价再回到房价!可以说,“房价修复行情”与我最近经常说到的“价值再凝聚”具有类同之处,如果简单说可以等同之。

先是:真实房价=账面房价*30%(也就是首付),然后进行购买力修复,撇开了月供的真实房价要重新修复到账面房价的水平。也就是说,真实房价必须要修复到之前的账面房价的水平,这就存在70/30=233%的“价值再凝聚”空间。

而还有三个原因会给双流房产带来好处:

①M2每年增长大约10%,增发部分主要也是进入依然具有金融属性的资产领域---主要就是上述“双流房产”,而避免进入消费领域从而抚平CPI的涨幅,计10%。

②GDP每年的6.5%的增速,其中将有不少于30%体现在双流领域,计3%。

③地价房价替换效应:一线城市、强二线城市以及绝大多数二线城市,在未来7年楼面地价将达到现在房价的水平:一线城市楼面地价5万/平米、强二线城市楼面地价2万/平米、二线城市楼面地价1万/平米,对应的商品住宅房价与地价存在2~3倍的倍率关系,也即房价将变成10~15万/平米、4~6万/平米、2~3万/平米,均取其下线也意味着城区内的有效房价将有100%的空间。

由于上述房地产购买力修复将在5~7年左右的时间里完成,因此,以保守的7年计,修复的空间+M2赋予的空间+GDP增长的空间+地价替换空间≈233%+94%+23%+100%≈450%。也就是说,“双流房产”的房价在7年的时间里具备450%的空间。

这让那些持有保持在“账面房价*30%”水位上房产的人,由于持有白象资产、失流房产,而接受到了残酷的相对价值转移。而事实上,由于基数的不同,现在的4.5倍利其实就相当于从2008年之前的10倍利。

■房地产购买力修复的利益格局

(注:此节保密,只发布小标题)

一)第一波受益者:

二)最大受益者:

三)最不受益者:

四)遵守半径理论

■“万骨枯”阵营

(注:此节保密,只发布小标题)

一)让人沉沦的“白象战略”

二)统治阶级清理,是政治要求

三)避免购买力沉没:市民流量化,光荣月光族

四)持有错误资产的人。

五)货币降息、生活加息

■“一将”俱乐部

(注:此节保密,只发布小标题)

一)XX房

二)租与价的5/4定律。

三)所谓的QYS物业

四)已完成原始积累阶段的商用物业

六)mdd物业

七)强二线二线,会阶段性地强于一线

八)住宅市场变成了人QUAN市场

九)“投资回波潮”会随价值再凝聚之后逐渐到来:富人存量,牛人增量,穷人流量

中国,深圳
2016年底VIP交流
2017年8月密讲与专享


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