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房训14:多买地主楼、少买地产楼
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-04-17 17:51:30        点击229
    

前天在广州万达城,给冒雨到场的110多位朋友主讲,@尹香武提出了一个实际应用已久的观点,那就是“少买地产楼,多买地主楼”。

今天就谈这个开脑洞,写成“房训”的第14篇吧,之前的13篇没看到的自行在本微信公众号查看。开谈前提醒你:

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万达与融创携手

所谓“地产楼”,是指普通模式开发的楼盘,就是拿一块地、建一栋楼,然后销售。这种开发往往表现出开一枪换一个地方的特点,只销售不经营,商家的利益全部系于销售,销售完毕之后,商家因为没有利益就缺乏进一步的后续投入,增加附加值的动力。

而所谓的“地主楼”,指的是一个片区的大地主所建设的楼,其中的主要代表就是成片开发中的楼,以及真正的综合体物业。

“地主楼”依托与成片开发,或者综合性开发,因此片区房地产产品品种一般较为丰富,不单单是住宅、也不单单是其它,而是综合发展。而商家的经济表现途径也不仅仅限于销售,商业租赁经营、酒店、写字楼都有。

比如广州万达城,就有南中国第一个也是中国最大的室内滑雪场、规模庞大的游乐设施、广州最大的集中式酒店群、加之学校与住宅等等一应俱全。加之区域内是广州白云机场“空港经济”与广州北站的“高铁站址经济”结合,以文旅、商业为旗舰,带领租赁、餐饮、酒店、商务、写字楼、住宅等一起发展。就是极其典型的地主楼。  

总而言之,“地主楼”依托的片区往往是多产品共存、销售经营并重,也就是说,商家由于自身有长期租赁经营品种,往往基于自己的长期利益,会在后续继续投入增加片区的价值。

因为一般来说,地主在自己地块上的利益是要远远高于单个小业主的。这样一来,这个商家就往往更为重视自己在地块上的利益,其它分散的小业主的利益也就得到了更好的保障。

如今,深圳最受欢迎的项目,绝大多数都是地主楼----综合体物业,地主开发的这些项目及一些发展商拥有长期租赁品种如租赁商业、酒店、写字楼、厂房等的楼盘---这些“地主楼”获得的增值空间是市场平均水平的一倍以上,并且更稳定可靠,即使在市道变化的时候,也更安全。

建议欲购房且兼有投资意向的人,与其购“地产楼”,不如购“地主楼”,在市道向好时增值空间更大、在市道逆转时跌价幅度更小。目前社会效率越来越高,这个趋势可能会越来越明显。



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