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命门之1:从东北谈起土事地情
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-04-25 17:19:00        点击584
    

注:本篇速记稿,是2017年8月23日@尹香武 在房博会名家讲坛上,为260位冒着台风到场的朋友们做的《土地市场逻辑的变化》演讲实录。

现在,在三天内分三个篇幅公布给大家参考。开谈前提醒你:

《密讲第34场:700万→3个亿’新展望》www.banq.cn/html/28932.htm开始召集,5月6号周日在深圳举办。届时我将提供分析与建议。内容包括但不限于:

①700万→3个亿”两年回顾与展望;②一二三线大盘点:城际布局需调整;③国际观察:千万级你可跻身“举国玩家”?④先知改开40周年的3件大事;⑤补遗:十年暗藏趋势的首发…等大事要事等着你。报名找13266798623李杰小姐,言归正传!

演讲时间:2017年8月23日14:00

演讲地点:房博会,深圳会展中心1号馆2号会场

演讲实录:

今天讲三个问题。第一个问题,从东北谈起,从过去谈到现在;第二个问题,中国土地市场的逻辑变化;第三个问题,中国房地产市场的命门所在。

第一个大的话题,从东北谈起。

之所以谈东北,因为大家对东北已经有一些定论。比如,提到东北,就会想起人口流出,经济不发达,GDP增速下降,乃至于负增长。对此房地产人是什么感觉?就是东北房地产市场不发达,房价老不涨。对于东北的记忆大概是这样,而且我们认为,投资不过山海关。恐怕事实和这种想象有点距离。我国最肥沃的农田,哪里的大豆、水稻最好?大概是东北。

东北是平原,又是黑土地,在东北机械化作业很方便。假设东北人口密度很高,农业机械化就没法推广。所以听到的最权威的说法是,其实东北人口下降,恰恰是东北农业重要性的体现;只有降低人口数量,人均占地面积增加,让大规模机械生产成为可能,东北的比较优势才能得以发挥。东北的比较优势不是别的,就是种植;做轻工、服务业并没有优势。所以在这种情况下,东北人口流出有一定合理性

为什么现在人口流出对它影响很大呢?中国没有像美国、日本、韩国等国家进行补贴,这些国家的补贴是大额补贴。假设中国也实行这种补贴,大家想想,东北的GDP增速还会不会这么难看?不一定。

现在有人把全国分成几类地区,比如沿海地区一一这是中国的高地,另外还有些基准地区,比如,中国制造业的基准地区是重庆。它发展大制造、大工业,是我国的大后方,现在又是面对欧洲的大前方,所以重庆是我们国家的制造业基准城市,我国制造业的最低成本就在重庆。如果要维护中国的工业、制造业,重庆的底线不能突破;如果重庆的底线突破了,中国的制造业就会溃败;制造业溃败了,工业不行了,立国基础也就丧失了。

农业的基准在哪里?农业的基准就在东三省,东三省是我国农业基准线。那里种田对于肥料的依赖没那么重,而且品质较好,所以东三省是我国农业的基准地区。

所以重庆和东三省有其特殊性。从这个意义上来讲,目前东北的人口流出也不一定就是完全不利的,反而是有利的一一流出以后人均占地增加,方便大规模农业生产。不需要调研太多地就可以判断,这几年东北的种粮大户应该赚了很多钱,因为大家都不种田,种田的机械化规模效应就起来了,人均种田多了,挣钱就多了。

当一个国家工业已经发展成熟,而且金融化具备一定优势之后,国家的经济空间增大。比如原来大家都种田的时候,经济空间可能就这么大;现在有了金融优势,工业发展起来了,农业也实现机械化和大规模作业了一一原来这么小,大家就挤在一起,现在扩大后各地比较优势和作用就体现出来了。

2017-8-23正值大台风,260位朋友依然相聚!

举个例子,如果讲到沙漠,我们可能想当然认为,特别在大城市生长的人,会认为沙漠没有价值;事实上沙漠有价值,人类主要军工科技实验场之一就是沙漠。

再比如,天然施肥靠沙尘暴施肥,沙漠的沙比较细,风一刮就给各地施肥了。早期,国家养活那么多人,和沙尘暴有很大关系---没有它施肥,哪有那么多肥料?所以沙漠还养活人。

比如沙漠干燥,还能保存文物,我们现在所看见的文物基本要靠沙漠保持。为什么江南地区真正有历史的文物少?太温润了,容易腐烂。

再比如,沙漠把人隔开了,一隔开,多元化就起来了。没有沙漠隔开,世界就不多元化,大家挤在一起。沙漠、海洋一隔,文化多元化起来了。

但是这些要作用起来,必须经济空间拉得足够大。我国经过这么多年建设,金融优势起来了,工业优势起来了,空间大了。空间大了其实就能发挥很多土地的经济价值。

东北目前的GDP不好看,与我们没有对农业进行反哺有很大关系。东北GDP什么时候会好看?就从国家学习西方对农业大规模补贴开始。一旦中国像西方一样补贴农业,整个东北的经济就起来了。

目前基本可以断定东北的经济底部应该已经探明了,也就是说东北再往下走也很难了,现在只能往上走;往上走只能等一个契机,要么农产品涨价,要么国家对农业补贴,而后者应该是必然趋势,因为大家都不想种田,都不想在农村。农村没有丰富的生活,小年轻不愿意待,留下一堆中老年人种田。老年人也不爱种,就要诱惑他种。怎么诱惑?给钱让他们种田。农村种田可以机械化,也不累。

所以从这种意义上来讲,@尹香武 个人认为,东北的经济底部已经探明了,东北获得农业补贴的趋势应该是比较确定的,只是幅度大小而已。然而,即使再补贴,小年轻也不愿意留在农业地区,因为农业地区生活相对枯燥,不像大城市生活多姿多彩、有滋有味。这个观点恐怕和大家平时看的报道说得不太一样,仅供大家参考。

以东北为例,国家经济空间拉大后,对土地的很多判断,恐怕要有所变化。这是第一大点的第一小点。

第二小点,现在要慢慢发挥金融优势。原来我们发展制造业,但是缺钱。缺钱还要发展制造业怎么办?招商引资,说白了就是向别人要钱。现在工业搞起来了,慢慢发展品牌了。我们国家变成一个金融国家,一个资本输出国。

资本输出行为模式将发生巨大变化----这个国家从要钱的人变成给钱的人。要钱时,名声很容易不好;老向别人要钱,别人就会攻击你,认为你剥夺了他的工作机会、就业岗位。现在中国开始往外给钱,给钱的国家名声很容易好----给别人钱了,他总要说你好话。国外媒体多多少少也要接受中国的钱,拿了钱也慢慢写中国好,散播对中国好的消息。

加之,国家有钱了,做很多好东西,修高铁,建好的机场、好的城市……老外一到中国就震惊了,中国用钱制造出人类历史上从未有过的大尺度,只有这么多人、这么大的国家,才有这么大的尺度!比如高铁,别人没见过,只能震惊;美国摩天高楼群也就曼哈顿有,现在中国地级市都是一堆高楼,洛杉矶的高楼群和我们的一个县城差不太多。所以他们震惊,震惊只能说好话,慢慢地中国人名声也会变好。

中国人名声好了,产生巨大变化。大家记不记得,1992年深圳有一个活动——“拥有一片美国土地”,那时的证我(@尹香武)还保留着,买证花了1500元。当时为什么感兴趣,愿意买这证?因为那是美国,因为它老让我们震惊了,所以我们要买这证。当时我们的标准就是美国。

现在发现没有,人们很少再说中国哪个城市像美国或者国外某个城市,为什么?标准变了,中国的城市就是标准。前些年印度派很多专业人士来抄香蜜湖1号,印度已经出现了香蜜湖1号,他们用中国的东西做标准。我们原来说美国某个东西的中国版,现在已经很少说哪个国家的中国版。以后会说得越来越少,因为你就是标准!

第三小点,是时间变化。早期,我们工资收入很低。我(@尹香武)来深圳时一个月工资几百元。那时经常搞活动,时间很多,加班也没有多少钱。那时时间是多余的,严格意义上说,时间不值钱,不值钱就不珍惜时间。现在,时间价值越来越高,工资越来越高,房价再涨,在座各位的时间越来越值钱。

时间成本一变,大家就珍惜时间。原来工资收入低的时候,对休闲的欲望没那么强;现在时间贵了,反而要休闲了。为什么?时间很贵,花时间才有面子。有钱人开始不太干活了,他开始要玩,要度假。以后干活的是什么人?相对时间成本低的人干活,比如刚毕业的。

不用想就可以断定,这几年中国酒店收益非常好。其次,旅游点收入会好,休闲地的旅游点收益要暴涨。为什么?时间值钱了,有钱人就去花时间了,低贱的东西是不会有人去花的。如果直接花时间,中国服务业就发展起来了。花时间,得有人服务,服务业就起来了。服务需要空间,要找地方消耗时间。

比如有片海,看着海发呆,本来这片海不值钱,因为要发呆值钱了。一座山本来不值钱,造一个茅草屋----越土越好,住在茅草屋里,看着山,听着鸟叫,风刮一刮,一天就这么过了。原来可不是这样,会慌,我怎么像没事干?现在变了,因为富,所以没事干,逻辑变了。

我(@尹香武)感觉,中国原来看起来没用的土地,已经开始逐渐有用;而且原来越没用的土地,以后对用它的人的价值越高,只是这群体不那么大,但是它的价值高。所以现在只要能想办法替富人花时间,就赢了。在雪山下盖一个酒店、温泉池,然后看着山,院子里养一头牦牛……这里没有直接生产力,全部在消耗时间,但是价值极高。

以上这些给我(@尹香武)的感觉就是,中国土地市场全要素效率提高的周期到了。以前是单要素——城市土地效率提高,称为房地产市场的单要素提高。单要素提高到一定程度后,养出很多食利阶层。

比如深圳,每月租金收入一百万及以上的家庭,不包括本土土著,也不包括企业,前年数据是1000户。大家想一想,一个月租金收入100万,周游世界都没问题,在全国玩更没问题,收租金又不用在深圳待着,他就属于消耗时间级别的群体。

全要素是什么意思?以前所谓的穷山恶水也有它的价值了,以后房地产土地市场进入全要素阶段了。我(@尹香武)想这是大家以前没有接触过的层面。

小结:中国房地产市场终于要如同美国,进入土地市场全要素效率提升的全新阶段,这是只有进入资本阶段和金融阶段,且培养出很多食利阶层后,才拥有的待遇。

(待续,明天发布第2篇、后天发布第3篇)


【密讲34召集:700万→3个亿’新展望】

@房地内参 决定56号周日上午,在深圳举办《密讲第34场:700万→3个亿’新展望》www.banq.cn/html/28932.htm。届时@尹香武 将提供战略分析与战术建议,请你安排好日程

届时内容包括但不限于:①“700万→3个亿”两周年回顾与展望;②一二三线大盘点:城际布局急需调整③国际观察:千万级你即可跻身“举国玩家”④先知改开40周年的3件大事;⑤补遗:十年暗藏趋势的首次披露……等等。

可以说这次都是大件事、全属紧要事等着你,对购房、投资、布局、避险影响重大。期待届时的脑洞级汇报,继续“3亿梦想”。报名找13266798623李杰小姐

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