导读；

■深圳会摇号的，零地时代再加速
■地荒、地慌，人更慌
■深圳已进入城市更新时代
■前海湾也进入前所未见的城市更新时期
■大升级契机，观一得世道
正文：

■深圳会摇号的，零地时代再加速

自3月份武汉、杭州、西安等城市开始推出“摇号购房”后，迄今已有上海、南京、长沙、成都等累计7座一二线热门城市陆续推行该政策。对于购房摇号，@房地内参 创始人尹香武先生则表示：

【深圳会摇号的！】深圳必须摇号售房，否则局面无法收拾。摇号时代，房地产彩票化。三价合一开始，摇号就到时候了。

秉着公平公正的原则进行摇号买房，这相当于在现行的深圳限购限贷住宅政策下，再添了一把枷锁。对意向购房者而言，一旦执行摇号购房，估计未来有钱也未必能买得到。

而从深圳目前的房地产市场情况来看，随着政府、人才安居集团以及大机构频繁的大宗交易，这就使得面向市场的商品房供应量越来越少。而且根本性的原因，在于深圳可面向市场供应的居住用地，已然越来越少，甚至进入了无地可地少、人多、商品房供应量愈来愈少。而且从根本性原因来说，正是深圳的土地供应市场已经进入了“零地”时代。

■地荒、地慌，人更慌

众所周知，土地是最重要的面粉，而这也是深圳城市发展的天然局限。据深圳市统计局的数据显示，深圳全市面积为不足2000平方公里，仅为同是一线城市北京的1/8，是上海、广州的1/3。

目前深圳建成区面积已达900平方公里，早在2005年，深圳市便将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线，共计974.5平方公里，这意味着，深圳可供开发的土地空间已经基本饱和。

同时，据深圳市房地产研究中心的数据显示，未来几年，深圳每年实际仅有0.33平方公里的新增居住用地供应，几乎无地可供。

而且，据数据统计显示，深圳市自2010年后宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应更是维持在低位水平；2017年深圳宅地土拍达到最低值，纯居住用地出售更是零，仅有的一宗住宅用地成功出让后却被限制为只租不售。

如今2018年已经过去了4个月，根据深圳市土地房产交易中心出让数据统计，今年一季度，深圳共出让了18宗土地，出让面积62万平方米，出让金额达69.2亿元。值得注意的是，到目前为止深圳仅出让了4宗住宅用地，而且3宗是“只租不售”住宅用地、1宗是5年限售住宅用地，其余的14宗用地，则是8宗工业用地、2宗仓储用地、商服用地、环境卫生、问题设施、物流用地各1宗。

从土地出让情况来看，产业用地将成为深圳土地市场重点扶持的源头，而限售和租赁用地则将成为今后住宅用地出让的主要方式。

■深圳已进入城市更新时代

从上述土地出让情况来看，可以发现：深圳近年来公开招拍挂的住宅土地极少，旧改成土地开发主要动力。深圳的土地开发政策也开始转变，发展商正在从增量市场向存量市场转变。

确实也如此，其实在目前全国人口超过500万的城市中，深圳的面积也是最小的，人口需求这么大，土地供应又如此紧张，深圳的房价能不涨吗？而以后深圳想要盖房子的话，目前来看，估计也只有两条路可选，要么是向外扩张，要么是城市更新。

然而大城市是聚集的，无论怎么外扩，最终还是要向城市中心聚拢，因此旧改反而成了城市发展与建设的重点。

正是如此，深圳早就在城市更新这块大力进行。2017年底，深圳各行政区则轮番公示最新的城市更新项目规划。为了解决城市发展无地可用的大难题，深圳已然进入了城市更新的主时代。

■前海湾也进入前所未见的城市更新时期

值得注意的是，深圳目前确定的中心区有两个，一个是福田，一个是前海，这就使得该两个中心区及紧邻的片区，城市更新重要性更紧迫，力度也就更强。譬如紧邻福田中心区的香蜜湖片区，近期重金展开了国际咨询及城市规划设计，旨在把该片区大升级。

同样值得注意的是，现正在大力建设中的前海中心区，作为国家级自贸区，这里起点高，标准全部都是面向世界级，比标的也都是纽约曼哈顿金融中心。正是如此，为了匹配前海面向世界的高端形式，满足片区高端商务群体的居住需求，前海周边的城市更新项目都在快马加鞭进行中。

前海周边密集的众多城市更新项目，体量之大让人为之震撼：

中粮大悦城：占地168103平方米，规划建设面积129万平方米，计划投资150亿元，匠造成为包括328米超高层酒店写字楼及中高端综合集中式商业中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园、广场等配套设置的综合性，将打造成新时代的国际化新生活城市中心。

佳兆业尖岗山更新项目：由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合，规划用地总面积约2.2平方公里，拟更新单元用地面积222.9公顷，规划总建设量446万平米，未来将可居住约3.2万人，建设内容包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等，将打造成新型高端产业园区。

中粮22区更新项目：位于新圳河、公园路和建安二路围合的地块，拟拆除重建用地面积40597平方米，将打造成高端商业和住宅。

卓越45、47区更新项目：项目用地130633.7㎡，总建筑面积达574881.1㎡。项目规划有超高层办公楼，超高层公寓楼，住宅以及商业综合体等业态，是现代化的城市生活、办公等多功能的高端综合社区。

仅仅上述城市更新项目，累计建筑体量已超过500万平米，而且从更新方向来看，基本上都是以高端居住、高端商业、星级酒店等综合形态为主，尤其是商业面积已超过20万平米，而且都是以高端商业为主，打造出发点无不是以匹配前海金融中心的高端需求为核心。

■大升级契机，观一得世道

不止如此，除了大量高端城市更新项目外，紧邻前海·观一的107广深公路还将借鉴巴黎香榭丽舍大道、纽约第五大道、北京长安街等，高标准建设成时尚商务带，鼎力树造成“第二深南大道”。

大量的城市更新项目，意味着发展机会，意味着土地价值提升，意味着也将造就一批又一批的财富阶层，也将意味着城市又一新中心的崛起。

回看现在的南山华润城，当时不过是杂乱的大冲村；罗湖的金融中心，最初也只是蔡屋围旧村……哪里要更新，哪里就将成为豪宅区，将成为居住群体、客流、商务流置换的中心片区，也将出现成就顶级居住区的重大契机。而聚集在位于前海范围的大量城市更新项目，从规划设计角度来看，正是顺应前海金融中心的商务需求，打造更多适合于世界顶级人士的商务接待空间。

据悉，正好处于前海+宝安城市更新核心范围的前海·观一，携手著名艺术大师师进滇打造的艺境生活馆，预计5月惊艳公开，届时师进滇、梁文道也将亲临现场，进行艺术品鉴及对话。在片区更新升级之际，前海·观一将带来的豪宅升级之路，值得期待。