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命门之2:我的天啦,我的地呢?
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-04-25 17:17:08        点击585
    

注:本篇速记稿,是2017年8月23日@尹香武在房博会名家讲坛上,为260位冒着台风到场的朋友们做的《土地市场逻辑的变化》演讲实录。

现在,在三天内分三个篇幅公布给大家参考,今天发布第二篇。开谈前提醒你:

《密讲第34场:700万→3个亿’新展望》www.banq.cn/html/28932.htm开始召集,5月6号周日在深圳举办。届时我将提供分析与建议。内容包括但不限于:

①700万→3个亿”两年回顾与展望;②一二三线大盘点:城际布局需调整;③国际观察:千万级你可跻身“举国玩家”?④先知改开40周年的3件大事;⑤补遗:十年暗藏趋势的首发…等大事要事等着你。报名找13266798623李杰小姐,言归正传!

时间:2017年8月23日14:00

地点:深圳会展中心1号馆2号会场

演讲实录:

续昨天的《命门之1:从东北谈起土事地情》。

第二个大的话题,我国土地市场的逻辑变了。

中国土地市场从单效率提升到全要素效率阶段,在此大框架下有哪些小逻辑变化?

中国城市化有些领域从扩散将进入回波阶段、有些领域将从回波进入到扩散阶段。从回波阶段进入扩散阶段,这种扩散是价值扩散,是相对混权,也是所谓的平权。比如说美丽乡村建设。这有几个目的:

一是,盘活没用的土地。现在去旅游,是不是觉得每次旅游人都太多了?人太多意味着景点太少,就催生全要素提升。以前是回波,全国节约口粮供给城市。现在是中国城市大概还有八年左右高峰建设期,建完后,时间又越来越宝贵了。

要显示人的宝贵,就要花宝贵的时间,土地就要全要素发展,这就是所谓的扩散。我(@尹香武)认为,扩散阶段可能八年左右就会到来,到十四五计划结束时就到了。以后城市的公司可能进入这样的阶段,工作半年强制休假,这就是所谓的扩散阶段。

二是,以往开发商过得很滋润,在城市拿地,盖完房卖掉,卖就是摆脱责任。假设现在盖房不卖,租其实更累,因为责任没甩掉,不是一次买卖,而是几十年的交易,做下来不那么容易。过去开发商过得太轻松,现在开发商要做经营;原来不愿意去的地方,现在也想通了,去穷山恶水做一些消费时间的产品是做一辈子的交易,在城市盖房子做租赁也是一辈子的生意,还不如和富人做生意。所以,当租赁成为主流,去穷山恶水做消费时间的产品,对开发商就有利可图了。

逻辑变化为做一辈子买卖,发展商行为也在变,以前不愿意去,再过三年拥有特殊资源的地方,比如穷山、恶水、极边,未来就可以去,过去挖坑,坑挖了一百米深,废弃了,以后可以做深坑酒店----如果有人做深坑酒店,一定要去住,否则哪有话语权?必须体验。为什么悦榕庄酒店得去住一晚?因为没有体验就没有话语权。假设洞朗地区问题解决了,在洞朗建个酒店看不丹、尼泊尔、印度、中国,去不去?当然去,还可以看雪山。

本来没价值的地方,慢慢有价值了,意味着全要素开始提升,开发商的这种变化可能在三年后体现出来。穷山、恶水、极边、乡情将是未来中国土地市场进入全要素提升的重点。

推荐大家去一个地方----深圳有个西丽农场,很多人不知道,里面有很多菜地,全部被家庭承包了,一个家庭承包两块地,在那里种得不亦乐乎,还有过往一些禁地,比如中朝边境、中俄边境、中印边境、中缅边境等,到了全要素提升阶段,机会就来了,这是第二种逻辑变化。

三是,我国能进入抵押领域的不动产太少,比如农民房、军产房、廉租房、人才安居房、宅基地都不能抵押,可以抵押的资源太少,导致金融有堰塞湖效应。中央下决心解决这个问题,未来中央想释放农民宅基地、耕地也能抵押贷款。建设美丽乡村计划,与此也有一定关系。

抵押资源释放是全国范围内释放,比如洞朗地区的休闲物业应该也可以抵押。我(@尹香武)个人认为,洞朗地区问题解决后,该地如果能开发休闲物业,将是一门非常好的生意。

四是,国家品牌、国家价值的提升,会使得需求这个国家的人更多。以前老外都看不起中国,现在很多外国女生意嫁到中国,为什么?中国男士又顾家,还挣钱,脾气也没那么暴躁,还不酗酒,挺好。所以中国形象变化导致外国人对中国国土需求也在增加,本来我们人就多,他们再来,人就更多了。这是一种变化。

(未完待续)


@房地内参 决定56号周日上午,在深圳举办《密讲第34场:700万→3个亿’新展望》www.banq.cn/html/28932.htm。届时@尹香武 将提供战略分析与战术建议,请你安排好日程

届时内容包括但不限于:①“700万→3个亿”两周年回顾与展望;②一二三线大盘点:城际布局急需调整③国际观察:千万级你即可跻身“举国玩家”④先知改开40周年的3件大事;⑤补遗:十年暗藏趋势的首次披露……等等。

可以说这次都是大件事、全属紧要事等着你,对购房、投资、布局、避险影响重大。期待届时的脑洞级汇报,继续“3亿梦想”。报名找13266798623李杰小姐

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