首 页行业观察项目及片区考评营销万象业内及人事投资分析土地市场楼盘资讯 关于尹香武业务联系论坛人才招聘手机版
最新公告
 项目动态 更多...
 
 主页评论 更多...
 
 

命门之3:萎大时代。。。
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-04-25 17:17:39        点击960
    

注:本篇速记稿,是2017年8月23日@尹香武在房博会名家讲坛上,为260位冒着台风到场的朋友们做的《土地市场逻辑的变化》演讲实录。

现在,在三天内分三个篇幅公布给大家参考,今天发布第三篇也即最后一篇。开谈前提醒你:

《密讲第34场:700万→3个亿’新展望》www.banq.cn/html/28932.htm开始召集,5月6号周日在深圳举办。届时我将提供分析与建议。内容包括但不限于:

①700万→3个亿”两年回顾与展望;②一二三线大盘点:城际布局需调整;③国际观察:千万级你可跻身“举国玩家”?④先知改开40周年的3件大事;⑤补遗:十年暗藏趋势的首发…等大事要事等着你。报名找13266798623李杰小姐。


演讲实录

时间:2017年8月23日14:00

地点:深圳会展中心1号馆2号会场

续前天的《命门之1:从东北谈起土事地情》、昨天的《命门之2:我的天啦,我的地呢?》,今天发布最后一篇。

第三个大的方面,所谓的命门。

举个例子,大家知道北京市从事房地产开发和相关业务的人有多少?35万人。上海呢?45万人。深圳大概20万人,不包括物业管理、保安队伍;如果包括,数据更不得了。

深圳一年新房现在顶多3万套,一套房7人服务。房地产开发和效率低到什么程度?户均服务配比高得令人发指。按道理,一套房,开发2人,销售1人,3人配比足够,美国就是这样,但我们要配套将近7人,说明我们效率太低,而且过度营销,还有监理、建设、手工作业太多,需要监管的环节太多,需要补漏洞的环节太多。

如果我们发展现代建设技术,工厂化生产,就不需要那么多人了。目前我国开发领域户均人数配比之高,恐怕是全球罕见的。这点要引起注意。

房地产开发供养的人特别多,麻烦就来了。供养的人多,意味着城市可以开发建设的土地不仅减少,而且是急剧减少,中国通过租金可以养队伍的企业只有万达一家,其它企业要么没租金,要么租金很少,比如万科,一年全国项目租金加起来,塞牙缝都不够。

除万达以外的地产企业,必须靠开发养队伍,大城市上地又越来越少,就不开发了吗?还得开发,不开发队伍就没了,队伍没了公司就没了,公司没了商号还有何意义?被迫继续做开发,继续拿地。

深圳拿不到地,上海,北京、广州基本没有太多地了,迫使企业向外地扩张,二线城市有效土地也在减少,所以我(@尹香武)预感,因为要养队伍这点原因,导致开发企业要到三四线城市拿地,特别刚才讲的穷山、恶水、乡情、极边等地圈地。

这是房地产企业的命门,拿地不是爱不爱干的问题,是要不要活命的问题,不拿地就没命了,要命就继续拿地;但是地又不在大城市,往下挤压,这是第一个命门。

第二个命门,比如人的身体,大概50亿细胞。我们的身体就是合作的产物,从出生开始,很多器官我们都不太管,因为那时蓬勃生长,活力太旺盛了;但是到了40岁以后,我们突然发现,原来忽略的一些器官开始要重视了,小时候关心肝、肾吗?一点点也不关心,但自从40岁以后就开始关心腰、肾、胃、脾、盲肠……同理,中国也开始步入40岁阶段,原来忘记的一些东西,现在要一一捡起来。

房地产要捡起来,国家也在一一地捡起来。从这种意义上来看,我(@尹香武)觉得恐怕我们眼光盯着大城市之余,要对中小城市的土地市场保有一定关注,那些土地市场原来没有金融效应,但只要富人去了,现金流增加了,就会慢慢具备金融效应、金融属性。

最后总结今天演讲的内容:

第一,中国土地市场从单要素效率提升,进入全要素效率提升阶段,这是必然趋势,想不想都这样。

第二,因为时间轴的变化,未来我们对穷山、恶水、乡情、极边这样的土地会产生需求;而且因为国家形象变化,不但我们有需求,国外的人也有需求,土地多了一些国外客户,他们也越来越喜欢中国土地,这种比例会上升。所以,中国土地市场的逻辑就会变化,会向全国覆盖,但是客户群不一样。

最后,企业与其在大城市做长期生意,还不如在一些穷山、恶水、乡情、极边之地做长期生意,那些地方面对的是富人。而国家要释放很多抵押资源,配合土地全要素提升----一个全新、更伟大时代的到来。

这就是我(@尹香武)汇报的全部内容,谢谢大家!



【密讲34召集:700万→3个亿’新展望】

@房地内参 决定56号周日上午,在深圳举办《密讲第34场:700万→3个亿’新展望》www.banq.cn/html/28932.htm。届时@尹香武 将提供战略分析与战术建议,请你安排好日程

届时内容包括但不限于:①“700万→3个亿”两周年回顾与展望;②一二三线大盘点:城际布局急需调整③国际观察:千万级你即可跻身“举国玩家”④先知改开40周年的3件大事;⑤补遗:十年暗藏趋势的首次披露……等等。

可以说这次都是大件事、全属紧要事等着你,对购房、投资、布局、避险影响重大。期待届时的脑洞级汇报,继续“3亿梦想”。报名找13266798623李杰小姐


发 表 评 论』『打 印 本 页』『关 闭 窗 口
 相关文章 全部相关文章... 
 
 - 涨价去杠杆,降价加杠杆  - 返贫大潮涌,安坐钓愚台:呆瓜暴增  - 两条楼市歧途,南无阿弥陀佛。
 - 败家竞赛,要结束了!  - 聊聊控盘:呆瓜暴增是好事之1  - 轻松搞定宅商大选:论不动产的4大
 - 我国超越资源限制的绝佳方案  - “摩鬼公式”揭示:你对赚或暗亏?  - 降关税让你更长寿:长命在于采购!
 - 为何你“买得起的象蜗牛,买不起的  - 招商讲座召集:深圳调控新政分析  - 你要洞察的耗散型片区,就这4种:
 - 密件专享:传统投资回报零,绝值暗  - 高能者鉴:价值形成=暗箱操作  - 棒喝投资者,骂醒企业家:从最重要
 - 周六晚华润置地240人讲座圆满落  - 高成本才好:金额市占率>数量市占  - 两爆点及余六点:拿断2018与三
 - 贫困稀缺,穷感万岁!  - 房地命门:2017房博会演讲之3  - 预见老外哈华术,重夺价值定义权:
 - 别当乡神:离场下桌损无限,不治之  - 识别楼市假玩家:你越限制,我越兴  - 密讲第36场举办地点通知!
 - 150人冒雨捧场心海城讲座!  - 你该前瞻的10大房务新政  - 会员先享观点接收通知
 - 一平五十万,等你不远方:重在时间  - 一城三重浪:错过储蓄不可惜,投资  - 打杀最成就人:我敢说这是最具洞见
 - 培养阅习与高效看书的十条建议  - 语音揭秘“最佳城市南宁的12个最  - 血色荣耀:房地产为何要重启新循环
 - 华润讲座召集:楼史事变之前瞻  - 穷山/恶水/极边/乡情:2017  - 重装你脑:文化靠租金,食利很伟大
 - 阶层分流,殿堂崛起:论废凡坏超神  - 东北事变,消费时间:2017房博  - 房价涨阀值5%不涨是亏,房租含金
 - 密讲第37场举办地点通知!  - 过度资源投入,等于自我矮化  - 北大光华管理学院毕业周年主题讲座
 - 两条赚线:均值无意义,地王第一期  - 错怪繁荣指标:中国的困扰西方梦求  - 不知恒定论,小心当炮灰
 - 十年之最的绝对收益与机会损失  - 房价最锐视角:M2、三产、国际比  - 你之伟岸与败绩:3倍率特保单
 - 三率纠缠:望你做出天堂决策  - 论糊涂:智商与智慧、作用与精神  - 城际第四波的洪峰:找妈+覆盖or
 - 心海城讲座召集:新政激发实荣心  - 你比城快:空间型剪刀差→时间型剪  - 北大光华管理学院73班邀@尹香武
 - 内参会员先享观点接收通知  - 辞世潮,时间到:哀乐常在明年始…  - 论学区物业:企图普及稀缺,只会消
 - 灌输、一言堂、信息落差、话题终结  - 土地市场 将 剧烈收缩!  - 日人垂涎:世界最好的白酒产区为何
 文章评论 全部文章评论...  
 
顺序显示    逆序显示 0条评论, 总共 0 页  第1页 最首页  前一页  下一页  最后页
深圳市邦恒投资顾问有限公司 房地内参 版权所有外贸商城建设
电话:0755-26929235 市场热线:13924647913(孙先生)
外贸b2c商城建设 粤ICP备证05139260号 E-mail:banq@vip.163.com    技术支持:杰创达
本网所有文字、图片等资料未经许可禁止转载、经许可转载者必须注明出处;
文章内容与观点仅供参考,不构成投资建议,也不代表本网通过文章作出了任何承诺。