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命门之3:萎大时代。。。
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-04-25 17:17:39        点击559
    

注:本篇速记稿,是2017年8月23日@尹香武在房博会名家讲坛上,为260位冒着台风到场的朋友们做的《土地市场逻辑的变化》演讲实录。

现在,在三天内分三个篇幅公布给大家参考,今天发布第三篇也即最后一篇。开谈前提醒你:

《密讲第34场:700万→3个亿’新展望》www.banq.cn/html/28932.htm开始召集,5月6号周日在深圳举办。届时我将提供分析与建议。内容包括但不限于:

①700万→3个亿”两年回顾与展望;②一二三线大盘点:城际布局需调整;③国际观察:千万级你可跻身“举国玩家”?④先知改开40周年的3件大事;⑤补遗:十年暗藏趋势的首发…等大事要事等着你。报名找13266798623李杰小姐。


演讲实录

时间:2017年8月23日14:00

地点:深圳会展中心1号馆2号会场

续前天的《命门之1:从东北谈起土事地情》、昨天的《命门之2:我的天啦,我的地呢?》,今天发布最后一篇。

第三个大的方面,所谓的命门。

举个例子,大家知道北京市从事房地产开发和相关业务的人有多少?35万人。上海呢?45万人。深圳大概20万人,不包括物业管理、保安队伍;如果包括,数据更不得了。

深圳一年新房现在顶多3万套,一套房7人服务。房地产开发和效率低到什么程度?户均服务配比高得令人发指。按道理,一套房,开发2人,销售1人,3人配比足够,美国就是这样,但我们要配套将近7人,说明我们效率太低,而且过度营销,还有监理、建设、手工作业太多,需要监管的环节太多,需要补漏洞的环节太多。

如果我们发展现代建设技术,工厂化生产,就不需要那么多人了。目前我国开发领域户均人数配比之高,恐怕是全球罕见的。这点要引起注意。

房地产开发供养的人特别多,麻烦就来了。供养的人多,意味着城市可以开发建设的土地不仅减少,而且是急剧减少,中国通过租金可以养队伍的企业只有万达一家,其它企业要么没租金,要么租金很少,比如万科,一年全国项目租金加起来,塞牙缝都不够。

除万达以外的地产企业,必须靠开发养队伍,大城市上地又越来越少,就不开发了吗?还得开发,不开发队伍就没了,队伍没了公司就没了,公司没了商号还有何意义?被迫继续做开发,继续拿地。

深圳拿不到地,上海,北京、广州基本没有太多地了,迫使企业向外地扩张,二线城市有效土地也在减少,所以我(@尹香武)预感,因为要养队伍这点原因,导致开发企业要到三四线城市拿地,特别刚才讲的穷山、恶水、乡情、极边等地圈地。

这是房地产企业的命门,拿地不是爱不爱干的问题,是要不要活命的问题,不拿地就没命了,要命就继续拿地;但是地又不在大城市,往下挤压,这是第一个命门。

第二个命门,比如人的身体,大概50亿细胞。我们的身体就是合作的产物,从出生开始,很多器官我们都不太管,因为那时蓬勃生长,活力太旺盛了;但是到了40岁以后,我们突然发现,原来忽略的一些器官开始要重视了,小时候关心肝、肾吗?一点点也不关心,但自从40岁以后就开始关心腰、肾、胃、脾、盲肠……同理,中国也开始步入40岁阶段,原来忘记的一些东西,现在要一一捡起来。

房地产要捡起来,国家也在一一地捡起来。从这种意义上来看,我(@尹香武)觉得恐怕我们眼光盯着大城市之余,要对中小城市的土地市场保有一定关注,那些土地市场原来没有金融效应,但只要富人去了,现金流增加了,就会慢慢具备金融效应、金融属性。

最后总结今天演讲的内容:

第一,中国土地市场从单要素效率提升,进入全要素效率提升阶段,这是必然趋势,想不想都这样。

第二,因为时间轴的变化,未来我们对穷山、恶水、乡情、极边这样的土地会产生需求;而且因为国家形象变化,不但我们有需求,国外的人也有需求,土地多了一些国外客户,他们也越来越喜欢中国土地,这种比例会上升。所以,中国土地市场的逻辑就会变化,会向全国覆盖,但是客户群不一样。

最后,企业与其在大城市做长期生意,还不如在一些穷山、恶水、乡情、极边之地做长期生意,那些地方面对的是富人。而国家要释放很多抵押资源,配合土地全要素提升----一个全新、更伟大时代的到来。

这就是我(@尹香武)汇报的全部内容,谢谢大家!



【密讲34召集:700万→3个亿’新展望】

@房地内参 决定56号周日上午,在深圳举办《密讲第34场:700万→3个亿’新展望》www.banq.cn/html/28932.htm。届时@尹香武 将提供战略分析与战术建议,请你安排好日程

届时内容包括但不限于:①“700万→3个亿”两周年回顾与展望;②一二三线大盘点:城际布局急需调整③国际观察:千万级你即可跻身“举国玩家”④先知改开40周年的3件大事;⑤补遗:十年暗藏趋势的首次披露……等等。

可以说这次都是大件事、全属紧要事等着你,对购房、投资、布局、避险影响重大。期待届时的脑洞级汇报,继续“3亿梦想”。报名找13266798623李杰小姐


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