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在广东这个片区,竟然还能找到让人垂涎的投资标帝?!
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-05-08 15:51:27        点击5107
    

导读:
■土地形态要改变,价值所趋成高地
■“变态”的区域最赚
一、香港愉景湾:位处迪斯尼与机场的直升盘
二、深圳龙华:因深圳北站而质变的中轴新城
三、珠江新城:曾经的城中农地到今天的广州CBD新城
■机场+高铁+中轴的多重优势,广州空港经济圈质变在即
■广东人的投资帝标在此
正文:

■土地形态要改变,价值所趋成高地

420日,雄安新区规划纲要获批,批复一经发布便引起了社会各界的反响。与此同时从这一天起,立法会四个事务委员会一连三天考察粤港澳大湾区。根据最新消息,粤港澳大湾区发展规划纲即将出台,现正于国务院作最后修改,预料5月上旬正式公布!

作为国家级发展战略,雄安新区与粤港澳大湾区的进展时刻受到投资者的关注,尤其是以市场为导向,未来将有望与世界级湾区较量的粤港澳大湾区,更受到广大投资者的重点关注。诚然,如果从宏观、长远的角度看,政策导向、城市规划才是真正决定物业升值的关键所在。

这也是为什么我们说,投资要选择跳跃性生长型的片区,选择投资土地形态会“变态”的地方。如果该片区或项目周边所有形态变化已经形成,其实投资空间是不大的。但如果受政策导向的影响,未来区域将产生翻天覆地的变化,“价格洼地”最终多会形成“价值高地”。

如刚刚提到的粤港澳大湾区的规划,更具象而言,如城市郊区将变成城区,具备战略级重要设施如枢纽站、机场、会展中心等横空出世……这些都将成为价值所趋的重要因素。现在,让我们通过以往案例,更详细地了解“变态”带来的溢价空间。

■“变态”的区域最赚

一、愉景湾:位处香港迪斯尼与香港机场的直升盘

愉景湾位于香港离岛大屿山的东边,离迪斯尼景区只有10分钟车程,晚上8点可远眺其烟火表演;离香港国际机场同样很近,不少航空公司的机师、空姐和空哥都住在这里。愉景湾从1977年开始建设,到现在已经开发了40年,总计开发了16期,这大概是中国开发得最久的项目了。

1990年开发初期,愉景湾平均价格为1000/平方英呎,约为1.1万元/平方米。随着90年代大屿山的急促发展,香港国际机场的启用、机场通往市区的铁路开通、东涌住宅的发展及人口导入、迪士尼乐园的落户等,岛的西北方渐渐成熟。同期愉景湾也开发高尔夫球场,高层住宅等,并已在原有规划上考虑第二滩的发展蓝图,以及开通穿山隧道与岛的西北方进行陆上连接的准备。时至今日,据说最贵的房子已卖到了31万元/平方米,单物业费就能到40/平方米。

在最初开发时,相信包括开发商、当地政府在内,谁都没有想到以后机场会建在离岛,迪士尼会选址大屿山,但很大程度上这因为有了这两个重量级的设施,使得区域发生前所未有的质变,愉景湾出现可观的价值上涨。如果当时知道,怕每个人都想抢占这个先机。

二、深圳龙华:因深圳北站而质变的中轴新城

愉景湾是物业叠加战略级重要设施而产生巨变的典型例子,接下来,我们以深圳的龙华区为例,看看当区域从边缘逐渐演变成城市中心区,会使得物业产生怎样的价值提升。

龙华真正大跃步进入深圳人的视线,应该是从2011年深圳北站建成开始的。深圳北站衔接京广深港高铁、厦深客运专线,并与地铁456号线等接驳,是华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。该交通枢纽带来的大量人流盘活了整个区域的发展,对整个深圳的未来发展都是极其重要的战略性资源。

实际上,特大型交通枢纽的出现是因为深圳中轴的发展需要。根据《深圳市城市总体规划(2010- 2020)》,其中第15条中提到:中部发展轴由福田中心区通过广深港客运专线向南联系香港,向北经龙华中心……构成莞--港区域性产业聚合发展走廊。龙华位于深圳中轴线上,紧邻福田中心区,有着独特的区位优势。在这一年挂牌功能新区之后,龙华逐渐从“福田后花园”晋升为深圳中轴新城,区域迎来飞速发展。

在龙华的形态发生巨大改变的期间,区域的物业价值跟着水涨船高。龙华区2012-2017五年房价涨了29115/平方米,涨幅122%,从“2”字头涨到“5”字头,现在已经到“6”字头了!以著名的水榭系为例,莱蒙水榭山联排别墅2009年均价6.5/平方米,现在均价13/平方米,8年翻一番;当时的龙华大盘水榭春天2010年开盘价也不过1.8万元/平米。如今二手房价格却已达7.4万元/平米,短短8年几乎飙涨了4倍之多。

三、珠江新城:曾经的城中农地到今天的广州CBD新城

龙华近几年产生形态上的巨变使得区域的物业价值迎来上涨的红利期,而随着变化的放缓,近一两年来上涨的幅度已经不如从前,投资的价值也变得有限。这一点,龙华是这样,广州的珠江新城也同样如此。

珠江新城位居天河、越秀及海珠三区的交接处,在上世纪90年代,这里还是一片农地,1999年珠江新城开始建第一栋楼,预示着广州新中轴线的形成;2004年,珠江新城中轴线城市广场设计展开;2005年,兴盛路步行街设计展开,广州歌剧院开工;2006年,新图书馆开始动工;2007年,珠江新城标志性建筑西塔动工;2008年,新电视塔主体塔封顶;2009年,广东省博物馆将正式建成……经过近20年的建设,珠江新城已经打造成为广州的CBD核心板块。

而纵观珠江新城十年之间价格变化,从2007年的17471/平方米到2017年的91817/平方米,涨幅超过425%。具体而言,2012年珠江帝景紫龙府首次开售时,均价仅28000/平方米,现今均价高达75000/平方米。不过,数据显示,20126月以来,珠江新城已再无土地出让。随着珠江新城的强势崛起,物业价值迎来黄金上升期;而随着珠江新城土地形态已经基本固定,投资高度可期已不复存在。

■机场+高铁+中轴的多重优势,广州空港经济圈质变在即

从香港愉景湾到广州珠江新城,区域巨变、土地“变态”所带来的溢价空间让人惊叹不已。遗憾的是,时间不能倒转,这些区域的土地已经呈现出稳定的形态。这不禁让人发问:是否有新的跳跃性生长型片区正酝酿出世呢?

深圳的中轴线以北是龙华,龙华一度价值飞速上升与它所占据的区域位置密切相关,这一点在前文已经加以说明。而与此类似,广州的中轴线以北对应的正是花都,花都未来的土地形态会不会发生巨大的改变呢?实际上,花都,尤其是花都核心区的土地形态确实正在发生着超乎寻常的变化。

426日,作为国内三大机场之一的广州白云机场T2航站楼已全面启用,广州将与国内、东南亚主要城市形成“4小时航空交通圈”与全球主要城市形成“12小时航空交通圈”,白云机场将成为一座真正的世界级综合性交通枢纽。

同时,广州北站投资100亿元增容扩建,将成为普铁+高铁+城轨共1837线的铁路交汇中心,超过深圳北站(1120线)、广州南站(1528线),成为华南乃至亚洲规模最大的综合枢纽站。

而靠近机场的花都中轴线已经占得先机,花都中轴线,被定位成广州北部CBD计划三年后建成。根据花都中轴线控规,这条17公里的中轴线将突出花海主题,不但有中心花海摩天花塔,还集少年宫、大剧院、水上公园、海洋探索乐园、六星级酒店等于一身,形成世界级空港CBD

作为世界级综合性交通枢纽,新白云机场架起广州北部连通世界的空中桥梁,为全球客流的汇入提供便捷交通。而广州北站的全面升级则将使得区域人气进一步提升。论战略级重要设施,花都有广州北站+新白云机场;而论政策导向,花都有粤港澳大湾区、空港经济区、花都中轴线层层递进。未来,花都极有可能产生红利上升期,让我们共同期待。

■广东人的投资帝标在此

在区域土地形态产生巨变之际,作为世界特大型创新文化、旅游商业综合项目,广州万达城扼守花都中轴,距新白云机场约10公里,距亚太枢纽中心广州北站约10公里,接驳穗莞深城际轨道的天贵路站,毗邻辐射整个粤港澳大湾区的广深港高铁,随着明年开业,将吸引来自全球的客流。在花都核心区迎来快速发展之际,值得投资者高度重视。

不仅是前所未有的区域利好加持,广州万达城项目本身的稀缺价值也是不遑多让。做为唯一一个布局一线城市的万达城项目,由“豪宅营造专家”融创中国与万达集团强强联手打造,凭借强大的品牌号召力和影响力,一旦开业势必爆发出强劲的客流吸引力。

在配套方面,广州万达城包含室内滑雪乐园、室外主题乐园、电影科技乐园、秀场、室内水乐园、文旅商综合体万达茂、星级酒店群及滨湖酒吧街等八大文化旅游业态,具备“全业态、全创新、全天候、全客层”四大特点,预计2019年开业后,将为千万游客带来世界级的精彩、欢乐、刺激、缤纷等丰富体验。

据悉,目前广州万达城住宅精品雪域华庭C1区正在热销,主力户型为建筑面积约92-147㎡中轴华宅。

项目地址:广州空港经济圈平步大道与曙光路交汇处(导航搜索“广州万达城”)

咨询电话:020-22981639


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