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横琴财富中心’价值论:5年10万?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-05-09 17:26:52        点击5915
    

导读:

■粤港澳大湾区发展规划出台在即,横琴将迎重大发展机遇
■资本人士能坐庄的最大财富浪潮,客流、钱流永不眠!
一、土地稀缺,地价将替换房价?
二、高强投资密度,助推房产价值倍增
三、人类湾区史上少有的导流运动:人才“引力场”,资本蓄金池
■横琴财富中心:资本纷纷抢滩,新一轮财富浪潮不容错过!
正文:

粤港澳大湾区发展规划出台在即,横琴将迎重大发展机遇

这个春天,区域大事不断!先是中央批复雄安新区规划,新时代春天里“雄安故事”翻开了新篇章,接下来是海南岛建设自由贸易试验区,使得海南在建省办经济特区30周年之际,再次迎来全新发展格局。如今,该轮到粤港澳大湾区了。

日前,根据凤凰网消息称,前广东省省长、全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹透露大湾区发展规划将于近期出台,现正于国务院作最后修改,预料5月将正式公布。5月4日,香港行政区长林郑月娥会见了粤港澳大湾区企业家联盟代表团(简称联盟),联盟创会主席蔡冠深称,粤港澳大湾区规划细则计划于5月底出台,粤港澳大湾区有望在5年内成为全球最大湾区。

据悉,为了成为更加开放的世界级湾区,粤港澳“二区九市”正在努力研究提升湾区吸引力,以求能在吸纳全球优质人才和资源的同时,让人流、物流、资金流以及信息流等更加便捷高效的流动。

这其中,作为珠江西岸的核心城市、粤港澳大湾区创新高地的珠海,因位处珠三角腹地且对接港澳,珠海已从过去承接澳门国际化机遇的时期,一跃与澳门、深圳并驾齐驱,正面临一个类似深圳城市的发展机遇。而横琴自贸区作为国内首个离岸金融岛,是我国走向世界,世界进入国内门户的横琴自贸区,在珠海的飞速发展中占据着举足轻重的位置。

本文我们要分析的就是扼守横琴封面的岛尖资产,也是大湾区此轮红利所能坐庄的财富浪潮——横琴财富中心。据悉,项目已于日前盛大开盘,到场洽购者众。对于其价值,我们从三个方面进行分析,并给予其5年10万的展望,即年均溢价率约30%。

资本人士能坐庄的最大财富浪潮客流、钱流永不眠

横琴财富中心背靠横琴,直面澳门,在区位上便具有着极大地昭示性,同时其作为大湾区内或仅此一家的双首排物业,更是具备着可观的价值潜力。本文试从土地减少角度、投资密度角度、人口导流角度对其价值进行解读。

1、土地稀缺,地价将替换房价?

据克而瑞研究数据显示(数据来源下同),2018年1季度大湾区内广东9市合计成交土地共及吸金805亿,成交建面为1550万平,而供应面积为1324万平,同比去年同期均有所下降,降幅分别达6%、8%。在土地供需均下降的情况下,珠海则呈现出严重的供不应求态势。

由下表可看出,珠海供应建面仅为52万平,而成交建面却高达110万平,土地供应量与成交量相差已超50%,这也足见开发商即便是在土地供应紧缺的现状下,拿地热情却是丝毫不减半分的。

据悉,目前融创、新兴际华、碧桂园、保利、华侨城、九洲等房企大鳄均已在此安营扎寨。与此同时,我们也应看到:珠海土地供应紧缺的背后,或是历史上房企最饥渴的拿地欲望与生存压力,因此,房企抢地报价直抵价格上限的现象屡见不鲜。

由来都是地价决定房价,当“僧多肉少”现象愈演愈烈时,未来“地价对房价的替换效应”或将在不久后的3-5年内出现。若照此趋势下去,横琴财富中心作为扼守珠海横琴这一资本热土的优质资产,其价值不彰自显。

2、高强投资密度,助推房产价值倍增

根据横琴自贸区政府官网披露的数据显示,横琴新区挂牌成立3年来,横琴GDP从68.03亿元增长至183.6亿元,年均增长率达39.23%,固定资产投资从246.81亿元增长到412亿元,年均增长18.66%;吸收利用外资从2.56亿美元增长到6.7亿美元,年均增长37.77%。在这份亮眼成绩单的背后,横琴与港澳频繁合作,在很大程度上可谓是起到了推波助澜的作用。

横琴对澳合作全面深化、对港合作全面升级,境外资本投资密度的增大,使得横琴价值迎来了飞跃。数据显示,截止2018年4月底,区内港澳企业均已逾1000家,总数达2218家,注册资本达1747.70亿元,其中港资企业1006家,澳资企业1212家,在横琴落地的澳门产业投资项目便已达29个。

不仅如此,区内注册企业已突破4.58万家,注册资本达2.4亿元。其中,注册各类总部超1000家,科技企业超6800家,世界500强企业落户44家,注册企业126家;中国500强企业落户72家,注册企业197家,实际落地项目投资超5000亿元,在建重大项目113个,总投资3859亿元。

通过如上数据,不难看出国家战略层面对横琴的关注度以及投资密度之大,若按照官方公布的横琴自贸区面积106.46平方公里计算,仅中国500强落地项目的投资密度高达约47亿元/平方公里,在建项目的投资密度约36亿元/平方公里。走进横琴,便有一种置身当年特区开发热土的感觉。

横琴投资密度之高,足见片区经济发展后劲之强劲,横琴发展的逐渐向好,也助推横琴房价逐渐看涨。相信不少研究过横琴房价者都已明了,横琴房价水平放之珠海排名靠前。据笔者了解,横琴片区房价水平普遍达4万+、5万+,而最新的备案价竟已破7,似乎直指深圳前海,目前前海房价普遍已超8万,更不乏10万+水平,若以前海镜鉴,你以为横琴的房价,触顶了吗?

3、人类湾区史上少有的导流运动:人才“引力场”,资本蓄金池

不日前,《广东人口发展规划(2017-2030年)》发布,其中珠海被定位为大城市,未来人口规模有望达500万人。据珠海2017年统计年鉴显示,截止2016年底,珠海常住人口167.53万,距大城市的上限500万人还有近340万的人口缺口,这意味着珠海要吸引更多人来生活、工作、创业。

由此来看,珠海爆发点已到,或将迎史上最大人口导入潮!所谓人口导流,交通则是先决条件。按照相关规划,未来珠江口将有五座跨海大桥:港珠澳大桥、深中通道、虎门大桥、虎门二桥等。其中,全长约55公里的港珠澳大桥作为世界上最长的跨海大桥,预计今年第二季度全线通车,据预测,仅港珠澳大桥贯通每日车流量便可达5-6万/日,可以预见,珠海的财富浪潮即将到来。

为何这样说?原因就在于未来五座跨海大桥贯通后,粤港澳大湾区红利兑现,珠海作为大湾区的核心城市,其战略地位也将更为凸显,必将终结珠江西岸无核心城市的历史。而横琴作为连接港澳、对接世界的窗口,潜力巨大,其也将快速步入飞速发展的快车道,前景超乎想象。

不容忽视的是,此次人口导流运动爆发点的驱动力大多来源于购买力极强的人口增量,而人作为价值的终极尺度。以往人们对横琴房价的记忆或为几千,后来改写到1-2万,现在改写到3-4万,但当珠海340万人口的缺口被填满之际,未来的横琴的房价记忆也将再次被刷新。

番外:早在2017年6月份,横琴2017-05地块的楼面地价便达22000元/㎡,若按照房价为2-3倍的常规表现来推算,彼时的房价已直逼7万,时隔1年不到,横琴已出现7万+的备案价。那么,随着横琴土地日渐稀缺,随着片区投资密度的不断增大以及其所承载的庞大的人口增量,横琴财富中心项目也必将无价值天花板可言,这样看来5年10万,其实并不遥远。

横琴财富中心:资本纷纷抢滩,新一轮财富浪潮不容错过

横琴财富中心作为融创中国落子南中国的高端一线滨海综合体项目,是联合世界500强、大型央企新兴际华联袂打造的重磅力作,同时也是横琴内13个一线临海地块首个入市的项目,双强联合,基于多年市场运营经验与前瞻布局,不得不说项目踩准了横琴价值蝶变的节点。因此,对于那些嗅觉如猎的资本人士而言,在财富喷薄前提早占位才是明智之举。

项目扼守横琴十字门商务区首排区位,且位于花海长廊与马骝洲水道的首排位置,与隔岸的澳门共同形成“一河两岸”的标志性城市形象。项目奢享五横三纵密集的交通网络,枢纽实现珠澳一体化,城际轨道通达珠三角,高快速网络四通八达。随着琴澳同城化时代的到来,项目作为前沿阵地,居于此,享受到的正是进可搏击商海,退可品味生活,走在时间前面收放自如的湾区生活新方式。

目前,项目主推约50㎡的SOHO艺术空间产品,约4.9米的挑高空间,约11米的大堂挑高,项目的这种层高优势确保了空间的灵活多样性,也使得项目赋有更为优异的空间体验感,且空间的高度也直接决定了生活的广度,居于此,商务、社交与生活多元空间组合随意切换,纵享城市繁华。

可以想见,粤港澳大湾区发展规划正式出台之际,珠海横琴将全面迎来价值兑现期的同时,房产价值发力在即,而横琴财富中心作为价值提升的前沿阵地,“钱景”无限,或将掀起大湾区新一轮的财富浪潮。据悉,项目已被越来越多的资产人士锁定,而当资本抢滩逐鹿时,你还要观望不前吗?

展示中心:中国·横琴金融产业服务基地·20栋(十字门大道与琴海东路交汇处)

预约电话:(0756)828 3666

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