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投资当小,现金流为王:具备什么因素的资产才是首选?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-05-14 13:50:21        点击6980
    

导读:
■调控持续深化,投资者转战商用物业
■投资判断三要素,华强北的王者气象
一、现金流:获取收益的关键
二、流动性:投资的前置条件
三、安全性:规避风险的大前提
■投资华强北的首要之选,兼具三大要素的优质资产
正文:

调控持续深化,投资者转战商用物业

今年全国两会过后,包括杭州、长春、沈阳、西安等前期房价涨幅居前的热点城市,纷纷在3月份、4月份加码调控措施。据不完全统计,今年以来,全国各地发布的房地产调控政策已经超过115个,从调控效果来看,一线城市楼市继续维持平稳态势。

其中,深圳实施“三价合一”政策已满一个月并初见成效。新政增加了一些二手房置业者的购房成本,二手房市场部分置业观望情绪较浓厚,投资客及刚需客户更多地把注意力放在了新房市场。但是在新房市场,政府将执行严格的调控,这使得不限购不限贷的商用物业投资价值更加显著,不少投资者转战商用物业领域。

投资判断三要素,华强北的王者气象

影响房产投资的因素有很多,而相关研究表明,投资涉及三个核心判断要素:现金流、流动性、安全性。投资想要达到收益最大化,务必考虑这三个方面。现在,让我们一一了解。

一、现金流:获取收益的关键

房产投资的两个要素,分别是租金收入和房价增值。

从短中期回报来看,即租金回报。当租金收入高于投资贷款产生的利息时,就会形成正现金流,保证资金链的完整。而从中长期回报来看,即房产增值率。土地价值上涨,带动房价上涨,通过银行估价及杠杆原理,可抵押贷得更多金额,就可以用于投资下一套房产项目。因此,投资者为了获得更高的收益,在选择物业时,要考虑它能否带来足够的现金流。

提到现金流,就不得不提到深圳华强北。华强北商圈,东起上步路,西到华富路,南至深南中路,北抵红荔路,占地面积仅约1.45平方公里,却汇集了700多家商场。在黄金时代,华强北一平米的柜台可以卖到30万/平。华强北已开始产业转型,以新的面貌展现在世人面前,焕发出全新活力。

从租金回报来说,根据去年发布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》,华强北街道所属区域房屋租金较2016年上涨达50%,其中位于振华路的辉盛阁国际公寓,目前日租金可高达1035元。而增值效益方面,最直接的影响要数地铁修建带来的土地的增值。7号线通车以后,三横一纵四条地铁线在华强北交汇,如此便捷的交通,更加使得华强北商业中心在深圳的地位雄踞顶峰。现在,位于华强北核心的优质物业绝对是收获超强现金流的强力保证。

二、流动性:投资的前置条件

现金流与流动性存在正相关关系,也就是说,流动性强的房产,将获得一定的安全性溢价。

流动性,首先指转手的快慢。物业转手速度快通常意味着价值增幅较快,还意味着在不利的情况,投资者可以迅速脱手,做到少亏甚至不亏。除此之外,流动性还与租金回报率密切相关。流动性越高,市场的需求及潜在需求越是旺盛,租金收益率就越高。一个拥有高增长值、高租金回报率的物业正是投资者所寻找的目标。

那么,什么样的物业才具有超强的流动性呢?关键在于市场需求。市场需求空间越大,流动性自然越强。那么,市场所认可的物业需要具备哪些条件呢?人流量、配套、交通,还有产品本身等都是决定市场需求空间的重要因素。

在深圳,提到人流量高度密集、配套丰富完善的区域要数福田中心区的核心地段。特别是前文提到的正在全面升级的华强北片区:华强北主街变身930米“步行街”、呈“丰”字形布局的4条地铁共同发力、并且商业配套大幅提升……可见,随著华强北从“中国电子第一街”向国际化高品质电子商业名街迈进,这里将吸引大量高净值人才聚集,区域也将营造出更加浓郁的商务氛围。

据了解,华强北未来的商业体量规划有地上和地下共600万平方米,同时也是集创客和消费的立体空间。调研数据显示,华强北区域升级后,远期客流将大幅提升,商业建筑面积占比从原来的38%升至52%,地铁对商圈客流的分担率将从39%提升至53%。位于该片区的物业流动性势必更加强劲。

三、安全性:规避风险的大前提

如果说现金流决定投资回报率,而流动性则体现变现的速度,那么,安全性,即保值能力就是是否投资的前提。

一个城市的核心区域,往往聚集着全市最好的资源,吸引大量的人口聚集,区域内的物业通常供不应求,使得房价的支撑力和抗跌力都非常强劲。因此,如果一个物业位于城市的优质地段或者核心区域,那么它将具备极强的保值属性。比如,在1997年香港房地产泡沫破灭之际,贬值率最低的就是位于中心港岛地区的房产。

在深圳,这样的地方首选福田区。从历史上看,深圳最早的中心是在罗湖,后来逐渐发展到福田中心区。而按照规划,深圳将打造“双中心”,一个是福田、罗湖中心,一个是前海中心。因此,位于深圳的中心——福田区的核心地段的物业,其保值能力绝对位居全市前列。

除了优质地段还要考虑相关的城市规划,规划往往说明区域发展的潜力,这间接表明区域物业未来的保值能力。根据规划,华强北定位为“全国最具影响力、辐射海内外的高端电子信息服务、展示和交易中心、多元业态混合的高品质商业中心和生产型服务业中心,兼有商务办公、居住等功能的城市综合性片区”。可见华强北将迎来新的大发展时代,这进一步表明华强北优越地段的物业的保值增值能力。

投资华强北的首要之选,兼具三大要素的优质资产

综上所述,从投资的角度看,华强北的物业具有极大的价值优势。以此来看,位于福田华强北核心位置的恒邦壹峯,不止充分享受区域繁华商业、便捷交通以及醇熟配套,还更重要的是产品主推面积为31-58㎡的挑高灵动空间,面积小、低总价,同时兼顾高流动性、高现金流、高安全性三大要素,全市很难再找到第二个,正是投资者入手商用物业的首要之选。

而从项目本身来看,恒邦壹峯作为商住一站式综合体。项目自身包含的下沉式广场,定位为品牌、特色、居家消费于一体的一站式风情商业街,为业主提供丰富的生活体验。此外,还有世界五大行之一仲量联行为项目定制专属物业顾问服务,在服务配套、社交分享等方面提出精睿的解决方案。从区域配套到自身产品打造各方面,恒邦壹峯都具备了超越其他产品的强劲优势。

目前,恒邦壹峯主推约31-58㎡灵动空间,产品具有4.5米挑高格局,在提高实用率的同时让业主随心切换社交与生活空间。项目总价2字头起,德系精装交付,优质准限楼,即买即收租,不限购不限贷,专为城市精英量身打造。入席恒邦壹峯,为人生添一笔都心资产!

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