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投资分析
深圳发布旧改新规,6大变化窥见土地价值

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-05-22 16:47:47点击6344


导读:
■重磅,深圳公共利益用地将与更新项目捆绑
■城市旧改刻不容缓,《暂行规定》意义不凡
■紧随新城市中心崛起,观一迎来全新的价值红利
■雄踞龙华旧改重地,壹城得益土地蝶变增益
正文:

■重磅,深圳公共利益用地将与更新项目捆绑

日前,深圳市规土委官网发布了一则《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》(征求意见稿),并面向全体社会公众征求意见,指在借用市场力量,将深圳的公共利益用地与更新项目的实施进行捆绑,实现规划公共利益用地的落实。

依据《暂行规定》的内容,其中有针对空间范围的扩大、政府统筹的加强、创新指标思路以及量化补偿标准等几大独具创新的观点,具体如下:

扩大空间范围,加大城市更新的片区统筹力度《暂行规定》表示,通过本政策可实现同一行政辖区的公共利益用地,以“飞地”形式与更新项目捆绑实施,充分发挥市场的动力与灵活性,加大了城市更新对于公共利益的实施力度;

加强政府统筹,有序推进公共利益项目实施。此做法不仅能够实现实现更新与整备两种方式对于公共利益用地的保障力度,与此同时,也强化了政府对于公共利益项目实施的统筹引导作用,对于城市的土地空间价值能有更长远的保障。

创新指标思路,破解当前更新工作面临的困境。由于在针对土地更新时,有时难免会出现片区的合法用地比例不足等情况,为了保障土地资源的有效使用,该法则表示应当将外部移交用地核算的合法土地面积纳入更新项目,进一步促进大片连片的更新实施,并带动大型的公共设施建设。

量化补偿标准,合理推动更新项目的实施。实行该模式的前提,必须建立在城市空间承载能力的富裕之下,方能采取以适量补偿为原则,以更新项目实施为基础,给予更新项目实施主体实现外部用地移交所需的基本补偿,以保障城市空间的品质。

■城市旧改刻不容缓,《暂行规定》意义不凡

事实上,伴随着深圳40年来的高速发展,虽然城市的经济得到质跃性的提升,人居生活水平得到显著提高,但对于城市的土地与空间资源的消耗也是十分庞大的。

据统计,深圳的土地面积不及2000平方公里,目前建成面积已达到900平方公里,再加上2005年时,深圳便将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线,共计974.5平方公里,这意味着,深圳可供开发的土地空间已经基本饱和。

与此同时,按照深圳市房地产研究中心的数据显示:未来几年,深圳每年实际仅有0.33平方公里的新增居住用地供应,几乎无地可供。

除了土地资源的匮乏,随着深圳的高速发展及管理人口的迅速增加,这座城市的公共设施需求亦在不断上升。初步统计,目前规划的公共设施实施率约50%,其余大部分位于现状建成区,难以落实。

因此,为了打破这样的僵局,谋求更好的发展道路,以及满足城市居民的需求,此次《暂行规定》的公布,对于深圳的城市建设有着重要的意义,尤其是那些所在地段拥有大量旧改项目的物业,更能迎来一大波红利。

■紧随新城市中心崛起,观一迎来全新的价值红利

纵观深圳,整座城市的旧改项目实际上是非常多的,有大如圆盘者,也有细如星斗,从昔日的老大哥罗湖,到今时如火如荼建设中的前海,从开发娴熟的福田,再到新崛起的龙华;虽然城市旧改意识非常强烈,然而其中又有哪些地方最值得我们去关注的呢?

众所周知,深圳已明确的城市中心有两个,一为福田,二为前海。其中,福田区虽然作为开发程度较为成熟的一个,仍有像香蜜湖这样的旧改项目,而前海作为目前国家重点建设的片区,比标的是世界级的,为了丰富那些未来在前海商办、或生活的人士,片区内或周边区域均拥有许多旧改项目。

像总规划建面约129㎡的中粮大悦城、佳兆业尖岗山更新项目、中粮22区更新项目、建面约574881.1㎡的卓越4547区更新项目等,仅上述项目累计建筑体量已超过500万㎡,囊括了居住、商业、酒店等众多业态。

众多旧改项目的聚集,足够引起整个片区的价值蝶变,也意味着城市新中心正加速成形。其中,其中,位处深圳三核轴心(即前海、后海、空港三大核心区域的轴线交汇)的前海观一,自然也顺应这种的价值提升,迎来新一轮的价值红利。

■雄踞龙华旧改重地,壹城得益土地蝶变增益

当然了,除了正处于发展窗口的前海一带的旧改项目值得关注,这座城市还有另一地方的旧改,同样价值非凡。但凡稍微了解深圳土地市场发展的人都知道,如今市场的爆点多数集中在龙华,每一次土地出让不乏刷新又一个地王记录,这种现象正好说明了龙华本身的土地价值,弥足珍贵。

原因在于,地理位置上,龙华正好处在深圳的城市中轴之上,恰好是城市北拓发展的第一站,加以深圳北站坐镇于此,使得区域迎来一轮发展先机。

此外,龙华的崛起乃是近几年的事情,因此区域内滞留着大量占地面积大、开发程度落后的建筑,像工厂、城中村等,恰好这些正是最有效的旧改资源,一旦落实更新,其土地价值的裂变值不可小视。

也如上述所说,旧改的目的在于刺激城市土地的价值,同时也能给片区带来新的生机,为片区及周边的居民生活质量带来提高。

如此一来,对于雄踞龙华核心区——壹成片区的鸿荣源·壹成中心花园而言,如此前公布约11万㎡的河背老村旧改、42万㎡德爱工业区旧改、龙胜旧村更新项目,以及今年曝光了第二批旧改计划(全年共有三个项目列入第二批计划,拟拆除重建用地面积共11.6万㎡),均距离项目不远,自然也深受旧改更新的增值利好。


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