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“65住房新政”六大分析:高房价成了深圳招才的绝对优势!
作者:@房地内参   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-06-12 11:49:24        点击2311
    

导读:
一)商品住房占比降至历史最低:非商品住房占比提至60%
二)商品住房年均3.9万套/年
三)租金将大涨:租金有远期购房价值,提前培育购房队伍
四)政府管控能力将空前增强,可直接调整市民账户!
五)高房价:从阻碍人才来深圳的因素变成了吸引人才来深圳的优势!
六)构筑深圳住房租赁交易服务监管平台,打击两头吃中介行为
正文:

6月5日,深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(意见稿)》,我们将其称为“65新政”。

房地产事关一切,因此本次新政带来的影响是巨大的,以前我们曾经对此进行过分析,现在归纳一下推出,在进行今天的开脑洞之前提醒你,密讲第35场6-10周日上午成功举办,截至报名遭两次抗议,启用酒店最大的500㎡宴会厅仍满场。4.5小时满是干货。@尹香武 披露关乎你三年投资命运的五大内容:

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“65新政”主要措施如下。

一)商品住房占比降至历史最低:非商品住房占比提至60%

2018~203518年期间,深圳住房供应分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大渠道。

住房结构目标是“442”:

①商品住房约占40%、

②政策住房约占40%(人才房、安居房各占20%,人才房小于90㎡为主,租售价约为市场的 60%;安居房小于70㎡为主,租售价约为市场的50%)。

③公共租赁房约占20%、以30-60㎡为主,租金约为市场的30%、特困及低保家庭约为公租房租金的10%

上述安排,对于深圳的豪宅市场极为有利、尤其是超级豪宅市场将受到强烈刺激,而对于中低端商品房相对不利,这部分要开始与政府主导的非商品房竞争了。这个结果符合我们做出的“价值再凝聚”的判断。

二)商品住房年均3.9万套/

计划到2035年,计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。筹建各类住房170万套,其中人才房、安居房和公租房总量不少于100万套,也即商品住房为70万套,在18年里等于是商品住房年均3.9万套/

2018年起,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

2018年度,新增安排建设非商品房5万套、268㎡,与上年度持平。新供地建设约0.4万套、旧改配建约3.2万套、产业配套住房和土地整备利益统筹等用地建设约1.4万套。

也就是说,旧改供应占比64%,旧改已经从商品住房的供应主力直接转变为非商品住房供应的主力。

住房还将通过棚户区改造、购租、综合整治等方式筹集人才房、安居房和公租房约6.38万套,2018合计新增安排筹建人才房、安居房和公租房约11.38万套,占年度住房筹建总规模的69.5%,也即商品住房只占30.5%

商品房的空间被进一步挤占,只占30.5%,在土地、建筑面积上一齐被砍,这对于存量的幼稚商品房来说,其实得到了绝对化的价值确认。而与此同时,未来的优质商品房房价表现将可能表现出再跃级的态势,对很多人来说,购房的大门也就从此关上了,以后这个群体讨论的将不再是“房价”而是“租金”,“租奴”必然诞生。

三)租金将大涨:租金有远期购房价值,提前培育购房队伍

深圳还在鼓励租赁上将下大力气:

1加大货币补贴力度,鼓励支持人才到市场上去租购商品住房;

2实行租购并举,建立“先租后售、以租抵购”制度;

3对高层次人才实行更加优惠的政策,高才可申请免租入住一定年限、相应面积标准的住房,在深全职工作满5年以上,符合条件的可按优惠政策购买人才房或者申请获赠住房产权。

现金补贴高级人才去市场上租房或者购房,加大了市场需求。而“先租后售、以租抵购”则让当下支出的租金有了远期的购房价值,等于提前培育购房队伍。

而这个因素与商品房限购、供应缩减、旧改加速拆迁大增结合,深圳的住房租金将必然呈现出快速上涨的势头!

四)政府管控能力将空前增强,可直接调整市民账户!


65新政要求,安居房将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象;保障对象经济状况核查工作将由民政部门负责,并运用大数据、云计算等提高核查效率和精准度。

这一条规定意味着,中低收入阶层的居住需求将步入体制化解决阶段,这个群体的容错性将快速降低,因为一旦犯错就可能影响到租住权力。

同时,政府的社会管制能力、对居民的管理能力将空前提升,而且政府将拥有直接修改这个群体财富账户的条件了:通过调整租金,就等同于直接调整这个群体的收入!



五)高房价:从阻碍人才来深圳的因素变成了吸引人才来深圳的优势!


65新政要求,对出售的人才房和安居房,实行一定年限内的封闭流转,自购房之日起累计在深缴交社保15年,或年满60周岁且购房满十年,可申请取得完全产权,要按一定比例缴交增值收益。

由于深圳的房地产价值高,这一条规定将构筑起深圳进行城际人才竞争时间的巨大优势。在深圳或其他城市工作,最终的结果将在房地产价值上体现出来,而深圳一套房相当于其他城市2套甚至10套,因此深圳的人才争夺因为高房价而拥有了巨大的优势。

请注意:高房价因此从阻碍人才来深圳的因素转变为了吸引人才来深圳的优势!这个新规的要求,是非常聪明的,人才来深圳起码在财富上就几倍于在其他二线、强二线城市,当然拥有了招才的绝对优势。


六)构筑深圳住房租赁交易服务监管平台,打击两头吃中介行为

深圳的住房租赁交易服务监管平台正在扩容中。现在深圳以及全国都采用了单中介的做法,使得单中介可以利用居中优势,即吃买方、又吃卖方。未来借助这个平台---比如说规定所有房源都由政府发布,所有中介都通过这里获取房源信息,所有购房者、卖房者都有各自的中介,两头吃的情况就将一去不复返。

其实美国等西方国家就是这么做的!希望深圳带起这个头,打击两头吃的中介行为。



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密讲第356-10周日上午成功举办,两次截至报名两次受抗议,最终启用酒店最大的500㎡宴会厅才行,但仍满场。以深圳为主的16个省市的听众到场,4.5小时满是干货。@尹香武 披露关乎你三年投资命运的五大内容:

全国绝机:总价100万即可之城的12个倍利楼盘;⑵关税大降对房地产及你的影响:只应聚焦这座城。⑶房价独特机理:快涨急跌是天理,注意总号角。⑷城际浪潮第四波:一线强二线质变影响其它城市,上演“覆盖浪潮&价值再凝聚浪潮”。⑸补遗:6-9~10全国有关部门在上海开会。

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