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价值=(时间*回报)/风险:三价合一”闪变效应之4
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-06-12 14:35:36        点击1340
    

注:本文是1月底得知深圳将“三价合一”后@尹香武 的分析结论、3月底政府宣布,4月8日密讲首次小范围发布。现时效已过、分次公开。

前接:

1《掠夺让你更红:三价合一”闪变效应之1》

2《“老破思维”现形:三价合一”闪变效应之2》

3《回避投资邪教,首付三成原由:三价合一”闪变效应之3》

继续:

三)影响性分析

影响性分析主要分析价值,价值很多人单纯理解为地段,不对的,有些地段时间不对,你去也会亏损的。投资跟时间有关系,跟地段有关系,地段无非就是回报,还跟风险有关系。

先给出一个@尹香武 认可的房地产价值公式:价值=(回报×时间)÷风险。继续谈后面话题之前提醒你,密讲第35场6-10周日上午成功举办,截至报名遭两次抗议,启用酒店最大的500㎡宴会厅仍满场。4.5小时满是干货。@尹香武 披露关乎你三年投资命运的五大内容:

⑴全国绝机:总价100万即可之城的12个倍利楼盘;⑵降关税影响房地产及你。⑶房价独特机理:天理快涨急跌,注意总号角。⑷城际浪潮第四波:一线强二线质变影响其它城市,“覆盖浪潮&价值再凝聚浪潮”。⑸补遗:6-9~10全国有关部门在上海开会。

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东方之珠,整夜未眠

1)价值挤出:不少二手房需要多涨35%才能赶上价值再凝聚

“三价合一”带来了上述的这些风险,那你就要考虑了。上面分子是“回报×时间”,下面分母是“风险”。现在的风险对于有些产品是扩大了,那么这个价值呢,就缩小了。

好了,上面这两项有没有因为“三价合一”而有变化呢?如果从租赁上来讲没有变化,跟以前还是一样的。但是时间上有相对变化。别人投资了正确的产品他需要的时间短。

而你这个要覆盖目前“三价合一”带来的额外成本,你需要更多的时间去覆盖它,这种产品的可持续时间就缩小了,有效时间缩小。功用没变,时间缩短,风险放大,这类产品的真实价值不仅是下降,其实是暴跌。

但是账面价格有没有变化?账面价格没有变化的。它暴跌的真实价值就是所谓的价值挤出,但是整体行业的价值是个定量的、能量守恒。这个地方的真实价值在暴跌,价值就要转移。这个价值转移必须要什么,要的是:价值再凝聚。

深圳这几年从2015年到现在,很多人说深圳2015年以来深圳的房价没涨过,可不是。深圳从2015年的年中到去年的年底有品种涨了三倍,超级豪宅从6万块钱涨到现在将近20万,这就是上涨。这就是价值凝聚,而其他品种变了吗?没太大变。所以你看价值挤出移到这来,这个涨上去,价值再凝聚大概就是这样。

也即,从“价值=时间×回报÷风险”这个来看,受影响的二手房和老破房在“三价合一”被去杠杆、多税费的情况下要多涨35%才等于这些没有涨的这些受益的房产,即使这个受益房产不要动,受压房产要赶上也必须要多涨35%,这是个大概的测算,你就大概记住这个数就OK了,因为剥夺的他的时间和他增加的风险和去掉的杠杆,大概是30到40之间,你就取35。

2)普变豪的影响

尤其是那些原来是普宅,现在搞成了豪宅的这些受亏就更大了。

所以在风险上升,回报率维持不变,乃至于下降的情况下,叠加上“三价合一”的影响,这些受影响的产品和片区,在溢价上受亏是非常惨重的。所以为何@尹香武 在1月26号的时候就开始提醒三价合一,这个提醒是我们在内部和外部同时提醒,与我们VIP客户是同一个时间提醒。区别就是我们客户中同时采取措施了。但是很遗憾,很多人没有针对这个去进行受影响产品的处理,但真正把握的人,两个月时间,你再动作慢也处理完了。

但@尹香武 在微博上说,竟有人嘲讽说你早知道两个月有什么用,我(@尹香武 )真是很不理解。那也即,对大众说话有意义的东西其实变得没价值,这是很苦恼的一个地方。记得很早前@尹香武推出一个文章,就是真实房价-70%的文章,下面立刻跑出一个人,他的反应不是就事论事,不是你这个事说的有没有道理,而是情绪化。

所以我(@尹香武 )特别希望微博微信开发一个东西,你必须要付钱才能看。你给他解密免费看,这是2016年年底的文章,在2016年年底看到那个文章,现在不赚大发了吗?这个观点至今也是价值很高的。所以大众的反应让我(@尹香武 )很吃惊,面对思想市场的恩将仇报、颠倒黑白是无以复加的。

在一月份透露三价合一后,如果采取动作,就可以避开上述这些。一月份我((@尹香武 ))得到信息,马上研究对策然后客户采取对策,都安全处理避开了风险雷区。条件一变结论也要变。

原来的结论是再老的房子你也别卖,卖了因为限购你买不进。而一月底开始则是跟进“三价合一”扔掉烫手山芋、卖出老破房子,有这两个的时间足够打提前量了。但很遗憾,我(@尹香武 )提前两个月的提醒大众基本没有反应。

这是我(@尹香武 )感到有点气馁的地方。我也在考虑,到底要不要搞个专门收费的地方。其实我又不是靠这个维生,又不想老跟很多人泡在一起。我要去看书、观察、分析,需要保持独立的,有人劝说你千万别搞小密圈,搞了以后你整天要回答琐碎的问题,你还怎么看书。我(@尹香武 )想想他们说的也对,所以一直没弄就是这个原因。但是现在的公开一些好东西得到的反应却又让我(@尹香武 )有了想法了。

受影响的片区和产品损失是比较惨重的,被迫要改为租赁片区。而如果改为租赁片区,又是老破,未来是跟谁竞争?跟公租房竞争!当然除非你地段特别好,那没关系,那政府也碍不着你。

但是如果你又是近郊区,政府的土地又特别多。而且深圳还不一样,深圳就算你的地段好,他也要政府主导。棚改来了,里边一半公租房,你说你跟政府能干的过吗?你照样干不过。

所以当我(@尹香武 )看网上说“三价合一”影响很小的时候,就能知道,我们这些人太有机会了。因为他们就不相信,我(@尹香武 )说是“闪变”,一月份我们获得这个消息说,闪变来了,赶紧躲。(未完待续)


【三年绝机’密件专享:100万可投之城的倍利十二盘】

密讲第356-10周日上午成功举办,两次截至报名两次受抗议,最终启用酒店最大的500㎡宴会厅才行,但仍满场。以深圳为主的16个省市的听众到场,4.5小时满是干货。@尹香武 披露关乎你三年投资命运的五大内容:

全国绝机:总价100万即可之城的12个倍利楼盘;⑵关税大降对房地产及你的影响:只应聚焦这座城。⑶房价独特机理:快涨急跌是天理,注意总号角。⑷城际浪潮第四波:一线强二线质变影响其它城市,上演“覆盖浪潮&价值再凝聚浪潮”。⑸补遗:6-9~10全国有关部门在上海开会。

为让因故未参与的者也获先机,以轻松、准确布局,现开展《三年绝机’密件专享:100万可投之城的倍利十二盘》http://www.banq.cn/html/28932.htm,我司会将密讲补充完善成密件快递给您。即找13410245892张小姐报名。密件水印到人,不愿保密勿参与,泄密我司将维权!

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